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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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荒川区の人と墨田区の人に先に謝っておきますw


ジェット浪越を知らないって人が多くてびっくりしましたw(エンペラー吉田に至っては誰も触れてもくれませんでしたw)

こんにちは。

不動産投資系のポータルサイトで投資物件の検索やってると「人気の都内物件!」とか「都内高利回り物件」なんて「地方を人ならわかんねーから都内って言っちゃって大丈夫ww」と騙せるとでも思ってるのか知りませんが、東京の西地区(要するに八王子市や青梅市とかw)の物件広告をよく見かけます。

東京都は東西に広く、海に近いエリアや有名私鉄が走ってるエリア、あと中央線が走ってる場所が人気もあり賃貸需要も旺盛ですが、西に行けば行くほど山が近くなり、賃貸需要も少なくなるし、家賃も取れません。

そんなとこの高利回り物件をレインズで発見して「お問い合わせが集中すると思いますので早く問い合わせして来い」って広告に出しちゃう時点でその仲介さんのお里が知れてしまうのですが、23区でもカースト制度と言うか、、なんというか、、いわゆるヒエラルキーなるものが存在していて当然の一番人気は港区、品川区、あたりを擁する城南地区です。

そこから下を見て行くと城西地区(杉並とか中野あたり)→城北地区(帝都板橋、北区あたり)→城東地区(江戸川、荒川区あたり)と家賃も人気も落ちていくのですが、、、

昨今の不動産価格の値上がりでこんな珍現象が起きているそうです。。
「都内マンション 主戦場変化」
(ポチるとリンク先に飛びます)

要するに今まで不人気エリアと呼ばれていた荒川区(ちなみにこの荒川区、、先の震災では計画停電を本気でやられた区の一つでございますw)の基準地価の上昇率も前年比5・3%増と23区内でトップになったそうで、「お前、23区全部言える?」って聞かれてついつい荒川区が出てこない人が多い中でこのニュースは結構画期的なお話です。。(たぶん次に出るであろう「ぱっと浮かばない区」は墨田区当たりじゃないかと書きたいですが、、、近日中に富山からルマンドアイスの貢物が届く関係でここは政治的判断で横線表記させていただきます。。。

ニュース記事によれば城南エリアの物件は30代~40代の共稼ぎ夫婦でさえもローンが組めないほど値上がりしてるので人気度よりも実を取りたいという世相から今までだとちょっと不人気だった城東エリアがにわかに脚光を浴びているんじゃないかと思いますが、こういう分譲マンションの販売増で何が変わるかというと真っ先に思い浮かぶのは人口増加。。

過去に江東区の湾岸エリアで鬼のようにタワーマンションの分譲が盛んになった頃、「このままタワマンが増えたら子供が増えすぎて小学校が足りなくなるじゃねーかよww」と建築を抑制していた時期もありましたが、今ではその江東区あたりも分譲マンション価格が上がってしまい最終的に土地値の安いところで子育てしやすそうなところに分譲マンションを建ててと新天地を探していくとこの荒川区とか墨田区あたりになるんじゃないかと思います。

そういや、リーマンショック時にデベさんで千葉方面にどんどん進出してた時期がありましたが、人気になりつつあった京葉線沿線で新規分譲するのはいいとして、それが蘇我駅まで突き進み、よせばいいのにそこからさらにやり過ぎて浜野あたりまで進出しちゃって死に絶えたデベさんがいました。

さすがに荒川区や墨田区は辛うじてまだ都内23区なのでそこまでひどい目に遭うとは思えませんのでこの主戦場の変化は納得なのですが、この話、、いずれは賃貸戦線にも大きく影響が出る気がしてなりません。(と言うことでひろ*さん、、これからいいこと書くので耳かっぽじって聞いてくださいねw)

過去に川崎国の単なる工業地帯みたいなとこだった武蔵小杉ってとこがあります。

昔は大きい企業の工場がいっぱいあってどこの企業も広大な敷地で工場を営んでました。
それがグローバル化で海外に拠点が移ったり、統廃合とかで広大な敷地をマンションデベロッパーに売却し始め、今ではタワマンが立ち並び、不動の人気のエリアと化してます。

そんな人気のエリアですから住んでる人もそこそこお上品で昔は小汚いヤマザキパンの売店みたいな店しかなかったのに今ではおしゃれなベーカリー(もはやパン屋なんで呼んじゃいけませんw)が出来て四角い8枚切りの食パンなんかよりフランスパン(現地での呼び名はバケットですw)の方がたくさん売れるようになっちゃいました。

当然、地価も上がり、人気のお店が増えればおしゃれな人も住みたがり、賃貸物件もそれなりに値上がりして今では武蔵小杉に住むのを諦めお隣の新丸子の駅で賃貸物件を物色する人も増えてるそうです。(お隣の駅同士でありながら新丸子は武蔵小杉より家賃が安いんです)

と考えると、もしかしてですが、、
この今まで木造家屋が多過ぎて一旦火事が起きたら区全体が全部燃え尽きてしまうんじゃないかと思えて仕方がなかった荒川区や墨田区にも武蔵小杉みたいな現象が起こっておしゃれな人が住み始め賃料相場が値上がりして真の23区の仲間入りを果たすんじゃないでしょうか?www(清澄白河なんかも前はモノクロな建物ばっかりで殺風景でしたが最近はちょっとおしゃれタウン化してるのでこんな流れが城東地域に波及するとホントに家賃も高騰化するんじゃねーのって思います)

ただ、そうは言っても不動産の家賃とか路線価ってのはいきなりドカーンとは変動しません。(だから不動産投資って株とかFXと比較すると時間軸がゆっくりで比較的、急変動を受けにくい投資なんです)

これから5年から10年程度の時間を掛けてゆっくりと上昇していくはずなので今のところは「城東地区も段々見直されて行くんだなー」程度で模様眺めしているくらいでちょうどいいと思います。

と言うのも、恐らくですがこういう分譲物件が増え始める時ってのはほぼ間違いなく駅前の再開発が進みます。(居住人口が増え始めるとどこの区も競って駅前の再開発をやりたがり更なる街の発展を進めれば更に税収も上がるのでこれはある意味デフォルトなのかもしれません)

武蔵小杉みたいに駅前にさほど地権者もいなかったケースでは結構、簡単に再開発事業が始められますが、昔から駅前に小さい住宅や商店がゴミゴミと密集したところだと大抵地権者の意見が割れ、再開発しようにも年数だけが掛かってしまいなかなか再開発が進まないってことがあります。

いわゆる下町系の古い建物が点在している場所で再開発をやるとなるとこの問題にぶち当たり再開発が進まず、せっかく近隣にきれいな高層マンションが分譲されても街がきれいにならない→おしゃれタウンにならない→人口が増えないという悪循環になり賃貸物件の賃料も思ったほど上がらない、、、なんてことが起きます。

なので今回の城東地区人気に注視して土地や物件を安いうちに買っておこうって人は駅ごとの再開発計画の実現性くらいは把握しておいたほうがいいです。

それともう一つ、、
この再開発の実現性の他に東京メトロの路線というのも結構重要な要素になります。

今回の話の対象である東京メトロ路線は東西線、半蔵門線、千代田線あたりになるのですが(残念ながら都営新宿線は除外いたします)これら東京メトロ路線は都心の千代田区、中央区あたりのオフィス街と最短距離で直結していて下手なJR路線より利便性が高く城東地区でこの路線が走ってる駅周辺は今後、そこそこ人気が出てくるものと思われます。

現在はまだ古い建物が点在しているところが多いので(駅から地上に上がるとなんとなくモノトーン系の古い建物が殺風景に建ち並んでます)こういうところを狙って仕込むと将来価値が大化けする可能性があります。

と、ここで整理すると
①近隣でブランドマンションの分譲計画がある
②駅前再開発の可能性がある
③東京メトロの沿線駅
④今は殺風景な雰囲気だけど最近更に寂れてきてる(近隣住人の高齢化が始まってるように見える)

なんてあたりでしょうけど、こんな条件を満たしてる城東地区の駅周辺で昔、一階で個人商店やってて二階が住居とかの商業地域の物件で建物がそのまま残ってる土地なんてのが出てきたらとにかくロックオンしておいてもいいんじゃないかと思います。

で、その建物をいきなり解体して新築物件を建てるのではなく、今はその古い建物を何とかして投資物件として使い倒し、将来その土地を再開発で再開発組合が地上げしに来れば高く売り、来なければ近隣物件とくっつけて土地を大きくして新築物件を建てるなんて二刀流の発想で持ち続けるのもアリではないかと。。。。(ってかここまで頭使わないと儲かる不動産が買えないって世の中が問題って気もしますけどw)


と、、

ホントは、この話、

もう少し続きがあったのですが、

これ以降の書きかけ原稿がパソコンの不調で全部吹っ飛んでしまいワタクシ、すっかり心が折れてしまいました。。(あと2000文字くらい書きかけたのですが、、ホント全部無くなっちゃいましたよ。。。)

と言うことでこれの続きの話はまたどこかで書きます。。。。(涙)


だからあれほどテキスト打ちしてから清書しろって言ってんじゃんw

COMMENT

No title

 元江東区民としては今日の話よく分かります(笑)砂町辺りのJRの支線跡地が開発されてあっという間にショッピングモールが出来てました・・これだから東京は怖い(笑)

No title

 ってかここまで頭使わないと儲かる不動産が買えないって世の中が問題って気もしますけどw

 みんなが不動投資する人が増えたので、全体的レベルアップした結果では、鴨も増えたけど。

No title

原稿、2000文字。ショックですね。
続きが気になりますが、気長にお待ちしております。
清澄白河イメージとても良いですが、前はモノクロだったのですね。やはり町変わりますね。

再開発計画...

歴史的な背景から現況を踏まえて、
様々な視点での考察が必要そうですね...(^^;

それにしても、書きかけの2000文字が吹っ飛んだとは...( ̄▽ ̄;)
なんか、瞬間的に凍りつくような感覚に襲われそうです...

No title

火事の心配で、毎日ビクビクしている墨田区と荒川区の物件オーナーでございます(爆)。

でも家賃結構高く取れるし、空室率も少ないのでよいですよ。

No title

練馬の田柄とかあそこらへんも2022年問題でハウスメーカーが色々と画策してそうですよねw

No title

ヘェ〜って、そうなんですかー。東京といえばいなかモンにとって、花の都、仕事や観光で行く場所で定着しているわたしにとって、住んでいる人は税金大変でしょうねという感覚です。
なんか地価みてもホェーっとあほ口開けるのみです。マイホームで、中古一棟マンションがが何個も買えちゃう感じです。🤤

こういう話ってワクワクしますよね〜♫
私もこれから先(どの位先か検討つきませんが)値上がりするんでは??と深読みしつつ、今までノーマークだった場所の物件物色しています。

帝都のポテンシャル

常にどこかに投資がなされているので、山の方過ぎなければ
開発の余地がある場所はまだ伸びしろが残っている、とも
言えるのかも知れませんね。

動かす金額が大きいので、なかなかそんなに気長な投資も
やれないですが・・・^^;

あ〜!
また千葉をディスってる…
…浜野。

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