プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
08 | 2017/09 | 10
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
検索フォーム

小諸そば問題(要するに先週の続編ですw)


予想通りドル円もダダ上がりでーすww

こんにちは。

先週のブログで書いた「契約寸前でいろいろ不備が見つかり契約意欲がなくなりご破算にした件(通称:小諸そば問題)」ですが、、、

こちらはもう終わった話と思ってたのにまったく終わってませんでしたwww

と言うのも、
向こうの言い分では「契約する寸前までいってこちらは契約書も重説も作り印紙まで貼るつもりで準備してたんだからこの契約はすでに「履行の着手」にあたり契約は成立している(要するにちょっと前に書いた口頭契約の成立の話ですなw)」とか言い出して手付金の振込先を一方的にメールして来たそうで、、今日中に手付金の振り込みが無ければ遅延損害金諸々含め違約金を請求するぞというあり得ない展開。。。

えぇ、、ワタクシも長い事不動産屋やってますが、ここまでの無茶苦茶な主張は初めてです。。(ってか普通に考えたらこんな発想浮かぶわけもないので経験出来なかったのかもしれません)

さらに話を聞くと、
「契約破棄なら先日の契約の場で契約破棄の覚書くらい交わすべき話でそれすら交わしていないのだから契約を容認した」とか吠えてるそうで一体誰から入れ知恵されたのかわかりませんが小諸そばを奢って貰ってる関係で今日の午前中、、再度同席する羽目となりました。。。(ま、一宿一飯の義理ってのもありますが、正直、この話は超おもしれーじゃんって自ら出席し、一同を罵倒してやる道を望んだという側面もございますwww)


場所は前回同様、「袋綴じが逆になってた仲介さんのオフィス」なのですが、今回は前回いなかったその仲介さんの社長も同席で売り主さんは不在。

話の内容からして我々、、区分ワンルーム業者みたいに数時間掛けて脅迫的に契約を迫られるんじゃないかと思っていたのですが、、話を聞いてると無茶を言ってるのはどうも不在の売り主さんの模様です。。(ってかそもそもミスってるのって仲介さんなんだから売り主さんの言いなりにメール送っても、、という感じなのは言うまでもありません)

仲介さんの社長「えぇ、、こんな話、、最初から無理なのはわかっているんですけどここまでやらないと売り主さんが納得してくれないんですよ」

当事者一同がわざわざ集まったくらいで売り主が納得するのか疑問ですが、そもそもこれって買おうとしてた物件の瑕疵になる部分があとからあとから噴出して契約出来なかっただけの話で、逆に言わせていただくと契約する気満々で出向いた買主さんの時間と労力はどうすんのよって話でもあります。。

また、買主さんの気持ち的にもこれだけ条件が違うと「はい、そうですか」とハンコ押す気にならないなのは週明けの月曜日でも同じです。

仲介さんの社長「そこでなんですが、、後から噴出した諸問題については全部、ウチで肩代わりしますのでなんとか契約してくれませんかねー」

なんでそこまでしてこの買主さんに買って貰いたいのかすごく不思議だったのですが、、要するにあれです、、

売り主さん、、どうやらこの物件が売れる前提で違う物件を買う契約を締結しちゃったらしく時間的に再売りで仕切り直しすると買った物件の決済が間に合わなくなるらしいんです。。(そんな安い物件でも無いので再売りとなると1か月以上掛かっちゃうかもしれませんから)

だからと言ってそれを買主さんに押し付けるのもあれですが、
そんなことなら契約時に買主から不審に思われないように事前にすべて調査し尽くしてやればよかったんじゃねーのかよww(売主だって都合悪いことを隠して契約しようと企んでたんじゃねーのと思われても仕方ないくらいの後出しじゃんけんだったし)

ワタクシが仲介の立場だったらこういう時は
①越境問題は決済時までに覚書を隣地を交わす
②長期滞納者は決済までに追い出すか、そこまでに滞納賃料を売り主に放棄させてチャラにして滞納しないように賃借人と覚書を交わす
③その他、あとで問題になりそうな事態を見越して仲介会社が責任を取る旨の覚書を交わし真摯に履行する

あたりを条件にローリング土下座してでも契約させちゃうのですが、、それよりなにより先に「売主さん、、この売買代金を他の物件の購入代金に充てるので多少契約がこじれても契約して貰えますか?」と確認してから契約に臨みます。(だから都合の悪いことはどんどん先に言っときなさいって言ってるじゃんw)

そうなれば買主さんだって多少契約時に揉め事が起こっても「あー、、仲介さんの言ってたことはこれか。。。」と納得してくれてあそこまで契約はこじれていなかったはずです。

しかし不動産契約って一度精神的にこじれるとなかなか先には進みません。

と言うことでワタクシ、、一計案じました。。
要するに売り主さんは他の物件買ってしまってその物件を決済しないとなんらかの損害を被るわけです。
となればこっちの物件を決済するにあたって損害が出ない程度の金額で買ってもいいわけで、、「買ってもいいけど指値させろ」と言って再度金額提示してもいいんじゃないでしょうか?(ってかそれが嫌なら他に買って貰えばいいでしょ?って論法です)

普通、そんな無茶な論法で迫ると仲介さんも怒ってしまうのですが、、、この社長、、

「わかりました。では売り主さんに聞いてみます」とか言うじゃないですか?ww(え?そんな話が通るんですか?ww)

売り出し利回り9%を10%にする指値だったのですが、この契約逃したらホントにヤバイことになってたんでしょう。。

えぇ、、
後出しじゃんけんの条件をこっちが飲む代わりに金曜の契約価格から更に1200万の指値が通っちゃいましたよwww(なーんだ、、やっぱり決済しちゃえば金額なんてもはやどうでも良かったんですねwww)

そんなこんなでこの話、、
明日再度集まって契約することになったのですが、帰りの小諸そば(えぇ、、また契約したわけでもないのでウナギはお預けなんですw)でざるそば食ってるときに買主さん、、こうおっしゃいました。

「買うのはいいんだけどこういうケチが付いた物件、、長期保有したくもないから買った後、すぐ再売り出来ないかな?(もちろん仲介はオオカミさんちでw)」

・・・・

・・・・

はい。。

1200万くらいの指値が通ったくらいだと登記して取得税払って仲手払うと赤字になっちゃうのでやめといた方がいいですよとタシナメておきましたw。。(再販して儲けるのであればもう10%刺さないとダメですw)




しかし20%引きだったら買主飛ばして我々が買ってたんじゃんw

COMMENT

私だったら、ケチがついた、というよりも、前の価格で買おうとした物件ですから、ラッキーかな~と思います。
まぁ再販も気持ちわかりますが。
閣下が釘指してくれる安心感ですね、きっと。

続報があるとは...

契約がご破算になって終わったかと思いきや、
そこから指値する形で継続になるとは...( ̄▽ ̄;)

はてさて、無事契約までこぎ着けて、
ウナギにありつくことはできるのか...(^^;

続報をお待ちしてま~す(・∇・)

No title

 おー結果オーライな感じですね(^_^)解約手付がどの段階から発生するかって気にしたこと無かったですが何気に難しいですね。履行の着手とか判例探せば良いんでしょうが判例も色々ありますからね・・
 

不動産業の厳しさ

再販できるレベルの利益はさらに10%下ですか。
いかに、買った時点で利益が出ているような買い方が
難しいかですね。

せめてトントン位になる価格で買えれば、インカムが
純然たる利益になってくれる、ということですから、
よく狼さんがおっしゃっている話というのは、よくよく
頭に入れて臨まないと、リカバリーするだけでも一苦労
になりますね。^^;

EDIT COMMENT

非公開コメント