プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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突き刺さった話。。。


お盆期間中は上位の金融投資ブログランキングでも1位になるチャンスなんですw


旅団試験の救済策がありそうです。
詳しくは後オチのじろーくんのコメントでww


こんにちは。

このブログを読んでる人の大半がサラリーマン大家さんじゃないかと思うのですが、、

そんなサラリーマン大家さんにとっては若干、耳の痛い話を書いてるブログに遭遇しました。。

「融資引き締めに伴うサラリーマン大家の選択肢」
(ポチるとリンク先に飛びますのでポチしてこっちに戻ってきてくださいw)

旅団福岡支部のひろさんのブログネタなのですが、
先日、取引先の銀行でさりげなく融資の話題になった時に「現在の融資姿勢」についていろいろ言い放たれたそうです。。。

で、ワタクシがこのブログを読んで一番突き刺さったのは、、、

「サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資」

と言う部分。。。

融資を実行する金融機関として一番怖いのが「貸し倒れ」ですから融資の審査ではここがちゃんと保全していなければ融資は出ません。。(担当くんが書く融資の稟議書は本部のそういう懸念を払拭すべく書くものとご認識くださいw)

不動産物件そのものに担保価値があるなら貸し倒れ局面でも「ま、ダメでも物件売れば回収できるからいいや」と融資してくれるかもしれませんが、この「サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資」と言うのは、

「ま、ダメになってもこいつのサラリー収入で回収すればいいや」
と言うのと同義語。。。

昨日、ひろさんがこの金融機関に聞いた話ではどうもこのタイプの融資がダメになりつつあるようでそうなると「ほぼほぼこの手法の融資だけで貸付残高を飛躍的に伸ばしてる某地銀さま」更なる独壇場となり、株価は当分下がりそうにもなく目下、この銀行株の信用売りで涙目になってるエスパー君にとっては最悪なシーズンになるんじゃないかと思うワタクシですw(しかしこいつの予想は過去の的中率100%なので、、、(以下略)

このブログを過去から読んでる人はご存知だと思いますが、
ワタクシ、昔からこの「担保価値以上にお金を借りてしまい出口局面で融資残高>売れそうな価格になるような物件は買っちゃダメ」と唱え続けています。

と言ってもここ最近まで、そんなワタクシの心配をよそにそれ以上に物件価格が高騰してしまい数年前にメチャメチャ高値掴みして買った物件であってもそれ以上の高値で売れてます。

これはサンタメ業者さまが「エビデンスをゴニョゴニョしてもっとたくさん融資を引ける方法」を考えたり「手金が無くてもあるように見せかけて融資を引く手法」が格段に進歩したから出来た話であり、この手法が未来永劫使えるかと言われれば「あ、何年か前にそんな金の引っ張り方もあったよねー」と懐かしく思う時が来るんじゃないかと思います。。

そんな「懐かしいなー」と思う局面化で融資残高>売れそうな価格な物件を保有している人は阿鼻叫喚な事態が起こるでしょうし、その頃になれば「この物件、、フルでいけますよ」と営業していた業者の担当くんもどこかに消えてるんじゃないかとも思います。

さて、そんな融資が絞られるという話と同時にこのひろさん、、

もう一つの事実も金融機関さんから聞き出した模様です。。

それは、ひろさんブログ上の③ので書いてある
「但し、特定の業者が分譲し、その関連会社が管理を行っている物件(投資用ワンルームマンション等)は、新築・中古共融資が可能となる場合が有る。」
と言う部分、、、。

要するにこれって
ワンルームとかで銀行との付き合いがメチャメチャ深い業者さんが絡んでる物件はジャブジャブ融資しまっせww
ってのと同義語なのですが、

こっちの場合、担保価値が足りない部分を業者さんが持つ強力なクレジット(信用)で補って融資をしますってことですので例えば「物件を買う時はウチで管理契約を締結するのが条件」なんて「養分吸い取られモード」まで付加されて物件購入させられる可能性もあり正直、、結局金融機関の融資って融資を受ける人の生き死になんて考えないんだなーて気持ちになってきます。

事実、ウチに相談が来る話の大半が「こんな物件買っちゃったんですけど、、どうすりゃいいんですかねー」ってやつばっかりなので潜在的な相談ニーズを考えるとこれで嵌ってる人ってものすごい数いるんじゃないでしょうか?


そういう視線で不動産マーケットを見てると「弊社は常に銀行評価の高い物件ばっかり持ち込んでるので金融機関からの評価も高いんです」と吹聴してる会社が多いんじゃないかと思うのですが、

これって実のところ、、顧客自体が金持ちばっかり(余剰資産が豊富であれば物件なんてなんでも融資出るものですw)なので融資の稟議が通りやすく

金融機関の担当者もその業者を無下には出来ない=融資の稟議が通りやすい=会社としての評価が高い
という図式になってしまうだけで結局のところ、必ず儲かる物件だから融資が付くってことではないんじゃないかと思います。


だってそうでしょう。。
ワタクシが融資担当者であれば「属性的に買えるか買えないかハッキリしない顧客ばっかり」を囲い込んでる業者より、どこを切っても「属性的にブレない優良顧客ばっかり」を囲い込んでる業者と仕事した方が楽ですもんw

そんな囲い込みのうまい業者さん融資担当からすれば美味しいお客様ですからワタクシであれば上司と直談判しても「この会社だけは特別金利で貸し付けさせて!!」と懇願しちゃいます。。

究極的に言わせていただくと、これって結局は「買主以外の当事者だけが儲かる(なんだそれww)」という方向に進む可能性が高くなるのですが、、、(そろそろお盆休みで視聴率も落ちてそうなので毒づいてみます)

これを不動産投資の初心者側から見ると、、

プロの不動産業者様から「あなたの不動産投資にぴったりな物件を探してきましたーーー!!」と言われ机上の収支上でもプラス収支、しかも金融機関も「この物件は素敵物件ですから金利もオマケしちゃいます」なんて言って融資してくれるように見えちゃうのでそりゃ誰でも嵌めこまれちゃうってもんです。。何度も言いますがウチに飛んでくる相談の大半がこれですww


ワタクシが思うにやっぱり不動産投資で買う物件ってのは運用中のインカムで儲けることが出来て、万一、換金しようと思った際にプラスになるどころかその積み上げてきたインカムにまで損失が喰い込むような物件じゃダメってことです。(換金時に超プラスじゃなくても別に構いませんし、要するに「負けない投資」って意味ですw)

不動産投資は買わなきゃ始まりませんから「こんな高値であってもやっぱり物件が欲しい」と思ってる人も多いかと思いますが、ここだけは絶対見失わないで欲しいところです。(何度も何度も書いてる話で耳にタコが出来ちゃうかと思いますがこれだけはワタクシ、しつこく言わせていただきますww)

えぇ、、
不動産業者がプロだっていうのはここの見せ方がプロなのであって、実際に仲介に立ち会うと「こいつ、、よくこんなんでプロとか言ってんなー」って思う業者ばかりなのが現状ですからww。。(目くじら立てて「廃棄自転車の所有者を全部調べろ」って無茶言う以前に物件の見えないマイナスの収支を「バレると都合が悪いから」って隠さずにちゃんと買主に教えてあげなよって思うことありますw

そんなひろさんが今度地元福岡で「物件を初めて購入する」って人向けにミニセミナーをやるとか書いてましたので「どういう物件買うと失敗しないのかなー」って悩んでる人は一度お話を聞いてみるのもいいかもしれませんね。。(ただホント小規模にやるだけだそうですので席はほとんど無いらしいですけどw)


そんな狼ブログですがお盆期間中はちょっと不動産ネタから離れてオオカミネタ中心で書きますので狼旅団の全貌がまだよく理解できてない人はここで一度おさらいしてください。(特に先日の団員試験の問①、問②を間違えた人あたりw)



なんかここ間違えただけで団員になれなかった人が多いので救済策を鋭意検討中なんじゃんw

COMMENT

No title

「サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資」


まぁフツーにサラ金ですねwww
サラ金から普通銀行に融資の姿勢が戻るだけですよねw

エスパーくんの情報源はテレ東しか無いって聞きかじりましたよw

避暑先でまったり読ませてもらうじゃんwww

(汗)(焦)って感じですかね?
融資どういう経緯で、可能になったんでしょう?と仲介&管理の人に聞いたら、笑って微妙な感じに・・・。なんだかな~と。

No title

田舎なので新築~満室経営~中途売却 って路線がなかなかできないんですの。。。
「あ~、あいつシコリやがって~」と思われる事確定ですので(泣

九州ひろさんのブログ...

もちろん既読です(`・ω・´)

アレって結局、表向きはサラリーマンNGと見せかけつつ、
それでもやりたいなら融資アレンジが上手い業者を見つけて
持ち込めば考えなくもないってことですよね...(^^;

この場合、結局、物件自体の良し悪しじゃなく、
記載の通り、銀行様と特定の不動産業者さんとの
取引上のシガラミで融資してるだけな感じですので、
多少、フィルターが掛かるようになるものの、
本質的には業者の養分となる犠牲者が増えそうな...( ̄▽ ̄;)

それにしてもひろさんの初心者セミナー...
一度、聞いてみたい気も...(^^;

まぁ、場所が場所ですので、
その場の勢いだけで行くのは難しい訳ですがww

そしてお盆期間中の本ブログ...
どんなネタが出てくるのか楽しみにしてま~す( ・∇・)

毎日ウォッチします

事業規模にこそ届かないまま、複数ワンルーム所有で青色申告は3期(所得税還付レベルで10万円すら控除されてませんが)、3月に都銀から法人で1棟融資頂いたのですが、私なんかだとどうなんですかね?

ちなみに1期目の決算書を持って行ったときには屋根上の太陽光の融資も頂けませんでしたが。

No title

 今の融資姿勢は何年かしたら問題になるのは目に見えてる気がします。そこでこのブログは輝きますね伝説的なブログになるかと思います。
 旅団試験の①と②は難しかったです。ある程度の購読歴がないとなかなか解けない問題かと(^_^;)

No title

ありがとうございます~
ヒロさんに申し込んでみました!

敗者復活選⁉️

歯医者復活せん、と変換されたわ…(^_^;)
てコトは、全問正解者が少なかったのですね。。。
ありがたいのですけど。

嵌るパターン

見事に買主以外が儲かる仕組みになっていますね。^^;
サラリーマンも地主さんも、勉強不足なところからは
吸えるだけ吸おう、というのがこの世界なんですね・・・

まあ、そんなこといいつつ、暴落待ちなわけですが。(・∀・)

賃貸運営や仲介さん、

世の中の管理会社の儲け口や、融資の諸々の仕組みをあまりご存知無い方が多いように見受けられます。
これを知らずして、安易に高い買い物をしたいなんて本末転倒かと。
ちまたの不動産本には、さほど詳しく書かれていません。
エリアに寄っては全く状況が異なります。
首都圏の方が、九州や関西の方の運営方法を鵜呑みにしても。
これらは、わたくし自身の経験談です。
最近、皆様が様々に工夫を凝らしてくるので、小手先のリフォームでは部屋が決まりません(;_;)
新築も多いですし。
不動産業界に関わるのならば、まず閣下のブログを隅から隅までしょうか。

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