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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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「瞬間蒸発物件」考察と「仲介業者」の関係


昨日ポチれなかった人は今日ポチると確実に得点になるんですw

こんにちは。

昨今の不動産の高止まりの影響なのか、いわゆる「瞬間蒸発物件」と呼ばれるものはネットに出た瞬間に消えていき、それ以前に仲介さんが抱えた顧客にメール配信した時点で買い付けが何本も入るくらいの勢いで売れていきます。

そうは言っても販売ロットの関係で比較的買える層が少ない3億超えなどはちょっと前の「フルローン攻撃」出来たものが金融機関の「手金20%ありますか?」の反撃を受け、購入計画の大幅な変更を余儀なくされてるので去年よりも売れ行きが落ちてきているのですが、5000万以下で買えそうなロットの物件はいまだにプレーヤーが多いのでこの価格帯の領域では「一番早く情報を得た人間が勝つ」という図式。。。(正確には「一番早く情報を得ると同時に仲介さんにいかに自分が融資を敏速に引けるかをアピール出来るか?」、、、ですけど)

ただこの5000万以下の領域での一棟物件で割安感のある物件を一棟アパートで探すのは結構難しく結局、傾きかけたような築古か入居募集がちょっと厳しいエリアの限りなく全空物件みたいなものを購入し、己の能力でリノベし己の持つ募集スキルを駆使して回せる人だけが有利になってる図式。。。(稀にそんな悪環境であるにも関わらずほとんど手を汚さずに物件を回してる方もいらっしゃいますが、、、単に運がいいってだけかもしれないのでそこはきちっと見極めてください)

こういう物件を買っても自由自在にぶん回せる人にとって、物件情報の速さの優劣というところで買付け順位が決められ融資も楽勝なのに買えなかった、、、と言うケース、、恐らくここ読んでる人のほとんどの方が経験してるんじゃないかと思います。。。

これはちょっと今日の話とは違うのですが、
昔、お客さんから「こんな物件が欲しいから探して」と頼まれてちょうどいい区分レジ物件を見つけたことがあります。

「買いたい条件」としてお願いされていた
①予算
②エリア
③間取り
④インフラ
などすべて満たていたので物件情報を出した瞬間、「あ、これ買います」と10分くらいで買付け書いてもらって元付け業者に電話したのですが「いやー、、この物件はすでにお話が入っていて、、、」とあえなく玉砕ww

ただ、本物件、
ワタクシが物件の物確したのがその買い付けを出す30分前だったので「なんだよ、、こいつも両手仲介じゃないと売らないのかよww」と呆れ果ててしまいました。。(「お話し入ってる人、、話はかなり進んでるんですか?」と念のため聞いたら「えぇ、、週末契約予定です」とまで言われましたwww)

だた運が良かったのは買い付けを入れる前に一度「これから買付け入れますけど」って電話してたこと。。。

えぇ、、本物件、、この時点ではまだ元付け業者も誰が買うのか知らないんです。。

ワタクシ、「これってきっと元付業者が両手欲しさに囲い込んでるんだろうな」と思ってたので買主さんに「この物件、、買主さんがこの元付け業者に直で電話したら買えるかもしれませんよ」と直接この元付業者とやりあうことを勧め、「いかにも元付け会社のHPで物件みたんですけど調」で聞いてもらったところ、、、

案の定、、「いつでも内見可能です」とご返事を賜りました。。。。(こらこらwww)

両手仲介出来るとわかるとこの元付けさん、、
なんと買主さんを家まで車で迎えに来て内見に案内しその足で会社まで連行して「購入申し込み書(申込金10万円)」の書類にサインさせ仮契約までを当日中に終えたそうなのですが、これだとウチの買主さんはウチの仲介を介さずに元付けと直接契約することになり「なんか手数料払えなくなってごめんなさい」ともの凄く恐縮されてしまいました。

そうは言ってもこの物件は買主さんにとってドストライクな物件だしこれ買い逃したら今度はいつまた似たような物件が出てくるかわからない状況でしたので買主さんの「希望の物件を買えた満足度」を考えるとあの時やったことに一片の後悔もありません。。(ま、そりゃちょっとは悔しかったけどw

えぇ、、我々、お金も欲しいですが積み重なった依頼を右から左にどんどん片付けていきたいんです。。。(じゃないとロクに休めないじゃんw)

ちなみにその物件の売値は2300万。。
仲介手数料にすると片手で81万円ですが両手仲介になれば162万円ですからこの手の低ロットな物件だと仲介する苦労を考えると元付けさんも「出来る限り両手仲介で、、」って気持ちになるものわからなくありません。

さて、
話を元に戻しますが、一棟物件で売値が比較的低ロットな物件、、
いかに元付に飛び込むのが有利なのか?ご理解いただけましたでしょうか?ww(時として瞬間蒸発したと思った物件が実はまったく売れていなかったってことがあり得るってことですよww)

例の「狼旅団元付検索サービス」も実はこういう時に使って欲しいのですが、売り物件が元付け業者→客付け仲介経由なんて流れで出された場合、その客付け業者の元付けグリップ度で買えたはずの物件が買えなかったと言う現象がよく起こります。

元付業者から言わせていただくと物確してきた客付け業者の担当くんの話し方で「こいつホントに買えそうな客持ってんのかよ?」と疑うとこから商談をスタートさせてます。(参考までに掛かってくる物確の98%がこれですw)

すでに購入ニーズをちゃんと仲介さんに伝えてある顧客をたくさん抱えている客付け仲介さんってのはとにかく自信たっぷりに「ウチの顧客にぴったりな物件なので持ってる資料あるだけくれ!(届いたその足で速攻で銀行持ち込むからな!)」と矢のような催促を掛けてくるのですがそうじゃない客付け仲介さんは「とりあえずレントロール(だけ)送ってください」と言ってきます。(レントロールだけあればザックリ収支計算出来ちゃうからなんでしょうけど「そこだけ見て何億、何千万の物件を客に紹介してんのかよ」って心配になる我々ですw)

我々、うそでもいいから前者のようなタイプで物確してきて欲しいのですが、PC前に張り付きレインズをリロードしつつ「なんでもいいから積算が出てフルローンが付きそうな物件、、無いかな?」と一日に何百件も検索して物確してる仲介さんあたりだと「あ?売れるかどうかわからないのにいちいち全部の資料取り寄せられっかよww」と言う態度が手の取るようにわかります。

となると当然、前者のような客付け仲介さんを優先して買い付けを受けたくなってしまうのも人情ってもんですしそういう仲介さん経由で飛んできた買主さんであれば信用度も高いですから結果的にそういう仲介さんで物件探しして貰った方が瞬間蒸発物件であっても比較的有利に商談が進められます。(「あっちの業者はいつも口ばっかで面倒だから物確してきたら全部お断りしていいよ」と密かに業者リストを作ってる仲介さんも実は少なからず存在しますゆえw)

しかしそんな「業者リスト」に登録されちゃいそうな業者さんだと物確の時点で受けるこちらも信用してませんから(事実、レントロールだけ請求って仲介さんとの成約率ってメチャメチャ低いですからw)運悪くこういう仲介さんから物件情報を出された日にはその時点で他社仲介より競争力が失われていることが多いです。(同日買付け貰っても「うーん、、この業者だと振り回されて終わる可能性が高いからなー」と前者の方を優先しちゃうときもありますw)

とは言え、一般の投資家さんがこの「業者リスト」になっちゃうような仲介さんかどうかを見分ける手立てってのはなかなかありません。(どこの仲介さんも「ウチはプロの投資専門不動産屋です」って言いますからw)

対策として「この物件買いませんか?(えぇ、いい物件出たんですよww)」って連絡があった時、レントロールと収支計算書だけなんて間抜けな売り込み掛けてきた仲介さんとそこそこその資料をどかっと送ってくる仲介さんで見分けるってところが一番最初に取り掛かることなんですが、、、これだとまだ資料が乏しい状態で出てくる未公開物件みたいなのには対応できません。(そういうのって下手するとヤフーマップに「ここ」って印が付いててそこにメモ書きみたいに物件情報が走り書きされたりしますからwww)

ま、今の時点でこの未公開物件を考えちゃうと話が進みませんので(ってかこんなタイプの未公開情報は元付けから出てくることばっかりなので客付け仲介を論ずる時には不要かもしれません)端折りますが、要するに相対する客付け仲介さんの能力というか「普段の行い」次第ではホントに買えるはずだった物件が他社経由の買主にさらわれることも多いんです。

そのために買い付け入れようとしたけど客付け仲介から「あー、、この物件、、もう何本も買付け入ってるようですよ」とか言われたら諦めるのではなくこの仲介さんに見切りを付けつつ、元付けを探し出して直接「あのー御社のHP見たんですけど」とか「売りに出てると効いて管理会社に聞いたら御社が仲介さんだって聞いたんですけど」や、、あとは堂々と「融資もOKだったのに仲介さんがもう売れちゃったって言われたので念のため確認しにきました(だってワタクシ、融資ガンガン通るクチですもんw)」と「ワタクシは両手仲介出来る買主ですよ」とアピールしつつ再アタックすることをお勧めします。

ま、それでもホントに買い付けが何本も入っていればホントにダメですけど、これをやるかやらないではちょっと結果も違ってくるのでダメ元でもチャレンジしてみてください。。

しかもこの作戦、、
今回はダメでも元付け仲介さんは「この買主は積極的に物件を買いに来た融資属性の高い客(要するに決定力のあるお客)」と認識してくれることも多いので次回ブツ上げした際には優先的に紹介してくれる可能性も大幅アップしますし、こんなの繰り返してればあちこちの元付けから媒介依頼された物件を優先的に取り寄せられる、、、なんてことが可能になってきます。

それともう一つ、、最後のダメ押しで「あ、ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保免責、現況渡し上等でございますので(タンボの意味も熟知しておりますと言うのも可w)」と付け加えておけば買い取り業者よりも若干買い取り目線が高い分、優先的に物件情報を回して貰える可能性が高くなるんです。

不動産物件を買う時に毎回毎回仲介さんから「今回も瞬間蒸発しちゃいましたねー」と言われてる方、、
失敗してもそれほど敵を作ることもない作戦ですのでモノは試しで一度チャレンジしてみてください。。

長くなりましたが本日はここまでです。。。


仲介にもいろんな種類があるってことを覚えて欲しいんじゃんw

COMMENT

No title

 う~ん正にポチボタンにあるとおり息を吐くように嘘をつくですね(笑)とはいえそんな馬鹿正直にやってたらいつまでたっても買えませんから仕方ないっす。
 狼さんの言いつけを守って暫く静観してますがそろそろ買い時来ないかなぁ。。金融庁の森長官そろそろ総量規制とか始めないかな(>_<)

「元付け」と「客付け」

ホントに瞬間蒸発してしまっているのか、
単に瞬間蒸発風に煙幕張られてるだけなのか...

元付けの囲い込みの現状を考えるなら、
客付け経由の情報を簡単に鵜呑みにせずに、
情報網を駆使して裏取りするのが良いのでしょうね...(^^;

「売買/賃貸」「買い方/売り方」etc...
仲介さん毎の特性を上手く活かすことができるかどうか...
常日頃から意識しておくことが大事ですね(・∀・)

2300万の物件だと本当に両手のすごいのがわかりますね。
デモ閣下は売らないんですよね。私達に高いものは売らない、と。

買い方

買取よりちょい上で確実に買えるなら、回してくれる
確率は上がりそうですね。

もしくは、プロでは買いにくいけど素人なら買える
物件とか。

やはり、どこかその他大勢とは違うところを見つけないと
儲けにはならないですね・・・

うちじゃそれやられたら、やったやつは取引停止にしてます。だいたい物元と通じてるんでわかるんです。

No title

リ〇ウス荻窪店のクソ営業思い出してムカムカしてきたぞw

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