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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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巨大なマスクメロンの話。。。


白昼、九州大家連合の襲撃を受けましたw

こんにちは。

本日は月曜日。。

我々、月曜の朝は一応ブリーフィング(と言っても仕事の打ち合わせじゃなく今朝のテレ東情報だのなんだのw)するのですがそんな最中にこんなものが届きました。。


えぇ、、全部食べ頃が同じ日の巨大マスクメロン6個です。。。

去年も同じものが6個届いたのですが、、
食べ頃になる日が同じだと同時に複数の巨大マスクメロンと格闘することになるわけで、我々、食べ頃である「メロンのつるが萎れてきてお尻がちょっと柔らかくなった時」に一気に食らいつきたいと思います。。。(ノルマは一人3個/日ですw)

さて、そんな食べ頃の話をして思い出したのですが、不動産投資にも食べ頃というものがございます。

ここ10年くらいのスパンで見ると不動産投資で明らかに美味しい時期だったのは今から10年くらい前のリーマンショック崩壊後のファンド勢が軒並みバルクで仕入れた投資物件の投げ売り時期からの数か月。。。、、。(2009年の春先の3か月くらいが一番の爆安絶頂期だったんじゃないかと)

都内23区のRC物件でも利回り10%あったくらいじゃ買主に微妙な顔されてたし、横浜とか川崎でも利回りは低くてもせいぜい13%程度、千葉、埼玉あたりで15%程度、札幌に至っては当時まだ道内の人向けの融資しか無かった関係で利回り18%くらいで業者が仕込んで13%程度で転売出来てました。

また、この時たまたま某都銀がサラリーマンの方にも融資の門戸を大解放し、さながら新規オープンのパチンコ屋みたいに軍艦マーチが轟くような様相でしたがこの不動産投資というモノがメジャー化し参入者が徐々に増え始め先日来の相続税の税制改正と昨今の異次元の金融緩和が追い討ちを掛け、さらに参入者が増えてしまったため美味しいところも少なくなり今では旬もすっかり過ぎてしまった感もあります。(日々、物確電話を受けてる我々、、この辺はリアルタイムでわかります)

あの10年くらい前に不動産投資に目覚め、当時フルローンで買ってた物件は今では恐ろしいくらいのキャピタルゲインを生み、売却益で得た資金をさらに突っ込み今では返済比率30%以下でブイブイ言わしてる不動産投資家さんも多いのでホント、投資って何事も始めるタイミングが大事だなーと思います。

ちなみに当時のワタクシはと言うと、確かにファンド勢が撤退に伴いバルクで仕入れた1億~5億くらいまでの小粒物件(ファンドの人からするとこの辺の物件は誤差みたいな物件だそうですw)をバラシて売ってるのは知ってましたが、

今みたいに大家さんとの繋がりもなくもうちょっと上のロットの物件をお金持ってそうな実業家(この頃、やたら高級時計で大儲けした人とか飲食店やって大成功した人が不動産投資に目覚めて恐ろしい買い叩きぶりで物件買ってました)に時々ハマりそうな物件として客付けしてた関係で成約率も低く(だって客付けなんて弱い立場じゃいくら買主がいても物件ロック出来ないんです)決まる時は大きい金額が動きはするもののトータルで考えるとあまり効率のいい商売では無かった記憶があります。

えぇ、、ホント、今思うとあの時に狼旅団を結成してて大量の不動産投資家を囲い込み、SMBCのチャンネルで片っ端フルローン付けることが出来てればワタクシの人生も大きく変わってたに違いありませんwww(えぇ、、今思えばワタクシも儲けの旬を逃したクチでございます。。。)

と、そんなタラレバ話をいくらしたところであの時代にあの場所に居合わすことが出来なかったわけですから今さらなにを言っても負け犬の遠吠えでしかありません。。(再現出来ないことを今になって本で書くのと一緒ですw)

となると今出来ることで最大限に儲かる方法を模索するしかないのですが、あの爆発的に資産を増やせた時期を知ってるだけに最大限に儲かる方法を考えてもあの時の爆発力はもう再現出来ないでしょう。。(当時から始めてる人の爆発力たるや、、イメージ的に考えると当時、2億のフルローンで買った物件が3億くらいで売れ、利益分でまた新築ブームに火が付いてない2014年代に土地を買って新築建てて、それが2016年くらいに4億5000万で売れてしまい、手金を一切使うことなく2億円くらい儲かっちゃうって感じでしょうか?)


と書いてしまうとこれで今日の話が終わってしまうのでちょっと見方を変えて見ます。

そういや最近、パチンコの規制話が出ててギャンブル依存を排除すべく一度で儲かる限度額を創設しパチンコでは爆発的に儲けることが出来なくなるとの噂が立ってます。

昔のパチンコってツボに嵌ると一日に10万発くらい出ましたから等価交換だと日給で40万円。。
まだサラ金もこういうお客さんにジャンジャン貸し付けていましたから一攫千金を狙うギャンブラーで連日どこのパチンコ屋の前には整理券を求めて長蛇の列が出来てたものですが、、サラ金にも総量規制が出来て警察も射幸性を煽っちゃダメとそれ以降数々の規制が出来てしまい今じゃ1円パチンコなんてゲーセンみたいな玉貸しまで出来てしまったとのこと。。

と言ってもまだパチンコで40万勝つことは可能だっただけにこの規制話はカジノのIR法を通すための詭弁でしかないようにも見えちゃいます。

で、今回、これを一日4万円くらい勝てるって設定に下げようってわけですから日給40万時代を知る当時のパチンコファンは物足りなくなり違うギャンブルに向かうんじゃないでしょうか。。。(そこでカジノ法案との関連を考えるとこれは明らかに古い体質のパチンコ業界を駆逐しようって魂胆なんですねww)

いずれにしてもこうやって儲けの賞味期限が切れてしまうとのめり込む気も無くなってしまうわけですから(ちなみにメロンは賞味期限が切れたの食うとお腹痛くなりますw)パチンコやる人も減少していくんじゃないかと思います。

と、考えると不動産投資も同じように
「1億借金して年間200万しか儲からないんじゃ寝てた方がマシ(恐らくですがこの年間200万の手残りも実際には他の諸費用で溶けて残らないはずですけどw)
となりプレーヤーが減少すれば無茶して買う人も減少し、築古物件とかリノベしつつ規模拡大を静かに狙ってた大家さんとかクソ業者に無茶なオーバーローンとかで掴まされた大家さんとかでも現実を受け止めて地道に返済を進めて嵐が去るまで耐えきってそこから逆転の規模拡大出来る環境になるんじゃないでしょうか?(そりゃ売値が下落しちゃうかもしれませんがそれは逆に正常化ってことにもなりますから地に足付けての運営も可能になる、、、気がしますw)

ただこの不動産投資の世界ですが、
どうもキャッシュフローだけを考えて参入してる人だけじゃないようでここがパチンコとかと違うところでもあります。

例えば、相続税の掛かる人や消費税還付受けたい人。。。

こういう人はキャッシュフローを得るよりも払う税金が多すぎて還付を受けてキャッシュを増やす(相続税絡みの人は増やすってこともないですがw)なんて時に不動産投資を使ってます。

こういう利回りをあまり考えなくても買えちゃうので築浅物件を狙うような不動産投資家さんにとっては結構脅威になります。(固定0.4%なんて物凄い金利で融資を受けられるのでここと物件を戦うとほぼ負けますw)

そうは言っても投資家人口としては少ないので築浅物件を狙う人以外ではほとんど脅威もなく結局はやはり減っていくプレーヤーの方が多いでしょうから気にする必要はないのかもしれません。

いずれにしても投資として魅力が無くなって不動産投資に目覚める投資家さんが駆逐されてくるのはそう遠い時代ではないと思いますので今、熱い信念を持って不動産投資したいって人はもう少しで潮目も変わるのではとちょっぴり期待してますw

なんとなくですが最近のパチンコ規制の話を聞いてると不動産投資のプレーヤーの動きと似てるので不動産投資のプレーヤーも同じことになるんじゃないのかなーって気もしますからw


なんて書いてるうちにメロンが2つ減ったんじゃんw

COMMENT

潮目かわりそうですか。
その前に何をやるべきか、ですね。嵐に負けず、地道にやりたいです。

No title

 う~ん美味しいメロンも6個となると・・(笑)
 これはあれですかね次に遊びに行くときは米俵を担いで行かないとですかね。いや、話の流れからするとお握り100個とかでしょうか。
  

ここ数年のパチ業界は...

年々出玉が渋くなると共に、
演出も中途半端なコラボもので
誤魔化している感がマシマシですね...(^^;

ギャンブル熱を冷ますには
効果的だった気もしますが、
果たして不動産業界にも、
似たような現象が起きるやら起きないやら...( ̄▽ ̄;)

・・・

・・・

本日の結論は、
ブログ書いてる間に、
九州大家連合にメロンを強奪され、
喰われてしまい、若干涙目(´;ω;`)
ってことであってます?

新規募集ホントに消えてますね(笑)

No title

等価交換だと日給で40万円。昔ってすごかったのか
出玉規制より、1玉0.1円とかに変えれば、機種変更しなくていいエコと思うのは気のせいか。

個人的には公営カジノ賛成です。パチンコだけ私営なのは変だなぁといかさましてもバレないし検査だってまともにしているのか謎ですよ。アメリカ並みの規制入れまくりで許可。あとはチンチロリンと花札もできたらいいのになぁ。日本古来の文化ですよ。

No title

パチンコは突っ込んだお金がもれなく、刈り上げ金野郎に行くだけなんで、お金使いたくないですねーーーw

ギャンブル

ギャンブル依存症をあおるだのなんだのと騒いでいる筋も
いるようですが、その筋がパチンコを問題にしたとはついぞ
聞いたことないのは偶然でしょうか。^^;

まあ、どんな投資も政策に売り無し、逆らわないのが生き残る
コツなのかなと。

お上が不動産投資をやり玉に挙げるようになったら、その時の
逆風はきっと物凄いのでしょうね・・・

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