プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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真夏のミステリー。。。。


いやー、、こりゃビールでも飲まなきゃやってらんねー暑さですってww

こんにちは。

一昨日のブログで「原本送ってくれたら買付け出します」って話を書いたワタクシ、、

狼旅団ブログ的には
結局このままグダグダに話になって買付けすら出てきませんでした、、、
じゃないとウケないし我々も当然これで終わる予定だったのですが、、、

今日になってなぜか融資特約無しの買い付けが飛び込んで参りました。。。(もちろん売れて嬉しいのですが、、ブログ的には少々消化不良でありますw

ただやっぱり当初の話通りの指値はきっちり入っていましたのでこちらとしてはあくまでも「瑕疵担保免責&現況有姿渡し」を主張しようと相手仲介を事務所で待ち構えていたのですがこれまた意外なことにこの条件どころか、測量も境界明示も無し、壊れてるとこもそのままでOK、さらにさらに決済日が8月中と言うことで我々の8月の長期休暇も吹っ飛ぶことも確定www(意外にこの契約、難易度高いので長期休暇なんて悠長なこと言ってられなくなりましたw)

ってか先日、「わざわざ取得してきた原本をFAXで送る」という意味不明な行動も結果的にあれでよかったことになるんですが、一体どこがどうなってこんな売り主有利な契約になっちゃんたんでしょうか?(まさに真夏のミステリーです。。。)

ま、あれです。
たまには我々もハッピーエンドになることもあるってことですよww(我々にもたまには不動産の神様が降臨してくださるってことでもありますw)

ただ、やっぱりここは狼ブログ。。。

首尾よく契約は出来たけど、、
そこからグチャグチャになって決済まで行かずに違約金とかで揉めて裁判になり「こんなことなら契約なんかしなきゃよかった」と東京地裁に通わされて無駄な時間を費やす可能性も無くはありません。。(ま、狼ブログ的にはこっちの流れになった方が圧倒的にウケるんじゃないかとw)

と、我々、いっつもこんな感じで「不幸なことが起こる」とやたらネガティブなことばかり考えてますが、これもひとえに過去の経験が言わせてることなんです。。(えぇ、、それはそれは我々過去にたくさん辛酸を舐めさせていただいてますからw)


例えば、意気揚々と入れた満額買い付け。。(我々業者ですからカッコよく融資特約無しで出させていただきましたw)

普通、一番手で満額・融資特約無しの買付け入れて売り主から「じゃ、契約は一週間後で」とまで言われればもう買えたも同然、、くらい考えるんじゃないかと思いますが、、、

我々、、ここから親戚筋の不動産屋が登場して「仲介手数料を他人に払うくらいなら身内仲介で売った方が得なんじゃない?」となり同額2番手の買付け(しかも融資特約付きww)にひっくり返され涙目になったことがございます。。

また、
無事に契約が済み、お客さんの融資も無事通り決済日は明日の朝10時というとこまで決まり、前日に「さすがにもうここまで来たら大丈夫でしょ」と仲介手数料を貰うべく領収書に印紙を貼って割り印したところで売り主が脱税でパクられ連行されるシーンがその時のテレビニュースで放映されその画面に向かって領収書のタイプライターをぶん投げた過去もございます。。。(直後に買主から電話が入り「明日の朝までに払った手付金回収してこい」と言われその敗戦処理で一晩中駆けずり回ったのもそんな古い話でもございませんw)  


こんな経験があるからこそ買付けが入ったくらいじゃ喜びも出来ないし(我々がこの買主さん、、ホントに買うんだって思うのって最低でも融資が通って買主さんが銀行と金消契約を締結して実行日にちゃんと応接間の確保が出来たって時ですw)、

買付け一番手確保に躍起になる仲介に「この買主さん、、個人資産〇億のお金持ちなんですよ」とと言われても信用しないし(お金持ちほど他からもたくさん物件情報貰ってるはずだから心変わりすることもあるでしょ、、とw)、

埼玉の某大手業者さんの融資特約無しの買付けであっても信用できないんです。。。(社内稟議通って役員会通過してOK出て契約前日になって「えーっと、、社内の方針が変わりまして・・・」とか言いやがって買付け撤回してきたくせに未だに偉そうに不動産投資セミナーで集客して「管理会社とは信頼関係を築かないとダメです」とかのたまうオマエら一体なんなんだよwww)

逆にこれだけ辛酸を舐めてますので我々、常に最悪の事態を想定し、そんな流れに持ち込まれないように事前に手を打っておく戦術にも長けてます。。。

例えばですが、
今回の取引で予測されるのは、

①契約前・・・
実は仲介の独り相撲が続いていて買主さんはまだ細かい契約条件をこの仲介から聞いてない

対策
→実際に買主と面談してホントにこの仲介が言ってることがホントかの裏を取るまで契約しない

②契約後・・・
気が変わって手付放棄される可能性があること

対策
→手付放棄したら損しちゃうくらい手付金を多めに積ませる

③決済直前
買主死亡・・・(そこまで考えちゃうネガティブなワタクシをお許しください。。)

対策・・・
→大抵売買自体が消えちゃうので防ぎようがありませんがとりあえず契約時にさりげなく健康状態をチェックww(ワタクシの場合、ごく自然を装って雑談に病気ネタを織り込みますw)

あと一番大事なのが、、
売り主様に対して「契約はミズモノなので決済するまで何が起こるかわかりませんよ」と言い続けることです。

一般の不動産投資家さんが経験する売買経験は我々が経験する経験の100分の1程度だし、大抵の場合、出した買い付けが流されるとか融資が通らずに断念するとか実際に決済まで進んで話が飛ぶという経験をするケースって極めてレアなケースじゃないかと思います。。(となると契約まで首尾よく運べば大丈夫と考えちゃう人も多いはず。。)

しかし不動産は契約行為だし、売り主買主双方が売り買いで得をしたいという利害関係が一致しない契約なのでちょっとなにか起きると裁判沙汰で大騒ぎになる要素を常に孕んでるし、仲介さんもそんな頭のいい奴ばっかりでもなく、彼らも「決済して仲介手数料貰えば終わりじゃん」と考えがちですので多少なにか売り主、買い主間で不穏な動きがあってももみ消して決済まで強引に持って行こうとするものです。

こういう動きが起こる可能性を常に売り主さん買主さんに叩き込んで「いざと言う時はこういう風に立ち回って貰う可能性もあるんですよ」と言っておくか言っておかないかで結果がまったく違ってしまうこともあるだけにこの「不測の事態が起こるだろうと決め打ちして先回りして準備しておく」ってのは非常に重要な戦略ではないかと。。。。

もちろん「オマエ、、ホント、、心配性だなーww」と言われることも多いですが、人間同士のつまらない利害関係の激突一つで紛争になってしまっても面白くないですし、一旦巻き込まれるとそれこそ貴重な時間を無駄にすることにもなります。(ワタクシ、カネにもならない裁判沙汰で時間取られるのってホント、イヤですもん)

これ以外にも契約から決済までにいろいろ伏線を張っておかなきゃいけないことも多々ありますが、とりあえず今日はその基本的な考え方だけ覚えていただけると幸いでございます。。(ってか更新時間まで5分しかないので書いてる時間が無くなっちゃいましたw)



しかし、ここまでネガティブに考えてても話が飛ぶときは飛ぶんじゃんw

COMMENT

No title

 今日はプチ旅行だったのであちこちのフリーWi-Fiからポチっておきました。狼さん程の経験はありませんが金は振り込まれるまで自分の物とは思えません。いくら話がまとまってもそんなもん何が起こるか分かりませんからね。
 もっと豪快な性格なら幸せに生きれるとは思いますが、一長一短ということで(^_^;)

良いのか悪いのか...

諸々の条件込みで、無事、買付けが届いたことは
喜ばしいことですが、それにともなって夏休みが
減ってしまうのは、ちと残念な感じですね...(^^;

決済完了までは何が起こるかわかりませんし、
まだまだハードルがいっぱいありそうな...( ̄▽ ̄;)

···

···

余計なお世話かと思われますが、
「狼旅団~二代目大家(予備軍)のためのマネーリテラシー講座(仮)」
って無事開催されるんでしょうか...(; ゚Д゚)
参加資格もないので気にしてもしょうがないですけどww

No title

終了まで何があるかわかりませんね。
終了してからも二年とか。
でも、そんなにチェックがあるとは!
知って納得です。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

ネタ祈願

ネタの為に コケマスヨウニ と神社参り
していていいですか?w

No title

わたくしも現在、不確実な案件の事前対応にあけくれております。
一旦手を掛けた以上、引き際もワキマエズに猛進中です。

仕事にならなくても経費分は請求してやります。

No title

最終的には、契約しておいて金が無いから減額だ!
これじゃない?w

どこかで聞いた話だなww

危機感知アンテナ

このアンテナが利く人とそうでない人がいますが、仕事の
出来栄えはそのまま反映されますね、不動産に限らず。^^;

あと、一か八かで必ず負けを引く人とか。w

自分がそうならないように研鑽を積むしかないですが、
悲観的に考えて楽観的に行動できるようには心がけたい
ものです。

買い付けは

法的な拘束力無いですから。
私も、契約書目の前に、ちゃぶ台投げた事有り。
契約するまでは何してもOKって、閣下のこのブログで習いましたからo(^o^)o
収支が合わないので買いたくなくなったら容赦無くです。
相手の不手際を攻撃しますが、一応、記入済みの振込用紙やその他必要書類は持参します。
あくまでも、買いたかったのにお宅らの不備だから買えませんの流れです。

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