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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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せいぜい5件

以前にも書きましたが収益物件の仲介をしていると仲介物件の情報はワタクシレベルでも膨大な数の物件を見ます。
仮に1000件見ればその中で一瞬でも「こ、これは・・・ゴクリ)と思う物件はせいぜい5件。

その中から見に行こうと思う物件は1件あるかないかです。

ワタクシが仲介しようと思う物件は「自社で買ってもいいかな」が判断基準なので自社で買ってもおいしくない物件は基本的に紹介しません。

よくお客を囲い込んで毎日メールでドカドカ物件資料を送りつける業者さんがいますがワタクシには真似出来ません。。

「もしかしたらお客さんによっては気に入るかもしれないから」と取り敢えずなんでも送るスタンスだと「どう考えても買わないでしょ」的な物件までわざわざ案内しなければならず買う気もないのに銀行に打診したり細かい書類を作ったりと雑務で忙殺される毎日になる可能性大。。そんな時間があるならもっと有意義な事に時間を使いたいです。

ただお客さんの投資スタンスによってはさきほどの「せいぜい5件」の物件を出すこともあります。

この5件の物件はワタクシ的には満足度70%。。あと何かあれば満足度も上がるんだけどなぁと思う物件です。

ワタクシにはその足りないものが何かわからないのですが投資スタンスによっては70%くらいの満足度でも経営スキルの高いお客さんはこういう物件でも平気で買います。

売ってから物件を見に行くと「まぁ、なんということでしょう」的なリノベを施し全く別物の物件に変わってます。
物件を素材として見ているので自分流のアレンジで今までの募集賃料より高く募集してもいけると踏んで平気な顔して買うようです。

ちょっと話が逸れますがリーマンショックのちょっと前に東京駅のすぐそばでファンド会社のダビンチが「パシフィックセンチュリービル(耐震偽装で話題になったマンデベ「フューザー」も入居してたビル)」をありえない金額(実勢価格1700億円くらいのものを2300億円(ちょっと記憶が定かではないですが・・)なんてとんでもない金額)で買いました。

当時NOIで4%回ればファンドは手を出す時代でしたが2300億円なんて額で買ったらNOIは2%台。。

いくらお金がジャブジャブ余ってるとはいえこんなの投資になるのかよと思ってたらダビンチもちゃんと考えていましたw。

入居テナントに対して家賃の値上げを勧告したのですww。。

なるほど家賃を強制的に上げてしまえば利回りはあがりますよねって、、、おいおいw。少々乱暴ですね。。

当時は東京駅周辺の賃料相場は天井知らずに伸びていた時代でしたからそんな無茶が通っていましたが話を先ほどの70%のお客さんに当てはめるとちゃんと付加価値を上げて運営するのでしたら満足度70%の物件でも「えい!」っと買ってしまうんですね。そういう経営スキルの高いお客さんはそういう物件を見つけてはうまく投資しています。

だからといってなんでもかんでも「引っ掛かればいいや」とドカドカと資料を送るとお客さんから嫌われますw。

普段からお客さんとお話しする際にどういう物件がお好みなのか良くわかってないと「嫌われる業者」のレッテルを貼られます。。

だからといって物件がないからと何も送らないと存在をすら忘れられますw。

このあたりのさじ加減が非常に難しいのが我々仲介業者の実情です。

やっぱりお客さんにはいい物件を持ってもらいたいのでその「時が来る」まで待っていただける忍耐も我々は求めます(なんちて)。


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