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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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げふんげふん。。。


↑今週もポチの応援よろしくお願いしますw

こんにちは。

投資用不動産を仲介しててよく「検査済み証(以下、検済み証)の存在」を聞かれることがあります。

この検済み証。。
金融機関にとっては遵法性の一つの目安になる書類ですのでこれがあるか無いかで融資に影響が出るか?と言われると、、「影響出るかもしれないけど、、影響なんか出ない確率の方が遥かに高い」と答えてます。

というのも実際の融資審査の場面で金融機関が遵法性チェックの指標にしているのは「容積率と建ぺい率だけ」というところが多く、土地面積に対してこの容積、建ぺいだけがきちんと建築基準法内に収まっているとあえて問題視しないというのがベースだからです。

逆に検済み証があったから優遇されたという記憶も無いですし、検済み証が無い物件でも容積、建ぺいだけ問題なければ過去に仲介した物件、すべて融資実行出来ているので「検査済み証が無いんです(そもそも取得してない)」と仲介さんから届いた物件情報であっても融資の可否でビビる必要は無いと思います。

と言っても、、実際に金融機関によっては「検査済証が無いと融資出来ない」と言い出すのですが実はこれ、、その方の融資属性に問題があってそれの逃げ口上に使われているケースがほとんどなんです。。。(なので他の大家さんに「いやー、、検済み無くて融資出なかったよ」、、なんて口走ると己の融資属性とスキルの低さを露呈してしまうことに繋がりますからご注意ください)

そんな検済み証。。
ただ「無い」と仲介さんに言われただけで「あー、、検済み無いんだ、、」と思う前に「台帳記載事項証明」という書類を役所の建築課に出向き取得すると稀に本証は無くとも検済み証発行日と発行番号が記載されてることがあります。(逆に台帳記載証明の完成検査年月日が空欄であれば完成検査を受けていないことになるので検済み証はそもそも存在しません)

これがあれば一応検済み証が発行されていたと証明出来るので仲介さんには「そもそも竣工検査を受けてないから無いのか?それとも検済み証は発行されたけど本証が無いのか?」を必ず確認するようにしてください。

えぇ、、
時々ですが、売り主さんから「検済み、、無いんですよ」と言われてそれを真に受けて検済み証がそもそも発行されてないって思い込んでる仲介さんがいますよ。。。w
(さっきそんなのがいたので早速今日のブログネタにさせていただきましたw)

ただこの台帳記載事項証明、、ですが、
最近は過去の古い建築確認書類自体を「保管義務が切れたので廃棄しました」という役所も増えて来てるので記録自体が消失し、台帳記載事項証明すら発行してもらえないってところも出始めてるので今ご所有の物件でこの書類すらお手元にない場合は今の時点で取得しておいた方がいいです。(売却時にこれがあると買主のウケもいいですから)

さて、話を戻しますがこの検済み証、、
そもそも竣工時に取得していないという物件も多いです。(特に関西圏は、、げふんげふんw)

「せっかく容積、建ぺいを守って建ててるのになんでそこを端折るのよ」、、って思う人も多いですが平成初期くらいまではこの検査済み証ってあまり金融機関から重要視されていなかったのが主たる原因です。(あと大抵の場合は完成検査を待ちきれずに先行して住んでしまったかなどw)

また平成初期くらいまでは少しでも容積を増やそうと最初は1階部分を車庫で申請し、途中で車庫だったスペースを魔改造して居住スペースや店舗事務所用途にしてしまう人も多く、こうなるとこれは未だに金融機関から見ても明らかに遵法性が取れてない物件と判断され融資が出ない物件の最右翼に認定されます。(あ、あとここの魔改造部分を未登記のままにしておくと謄本にも増えた床面積がわからずに売買が進み土壇場で容積オーバーがバレて大問題になるなんてことがあります)

と、そんな魔改造的容積オーバー物件は置いといて、、
よく検済み証が無いけど遵法性はOKと判断される物件で融資をお願いすると金融機関から「なぜこの物件は検済み証が無いんですか?」と聞かれることありませんでしたか?

要するに「遵法性が取れているのになんで検済み証が無いのか?」と聞いてるわけですが、そう聞かれると「そんなの新築時のオーナーに聞いてくれよ」って思いません?ww(ワタクシ、そう聞かれると「意味ないこと聞いてくるウゼー奴だなー」って思ったりします

実はこれ、金融機関が「容積、建ぺい以外に何か問題があって検済み取れなかったんじゃねーの?」と軽く疑ってる時に聞かれることが多いんです。。(金融機関の人で建築の遵法性を見つけられる人なんてそうそういませんから聞きたがるんじゃないかとw)

なのでこういう時は適当に当たり障りのない原因らしきことを「たしか〇〇って聞いてますけど」と答えてしまうといい時があります。

ワタクシがよく使う手ですが、
物件の1階とか地下になにか住居以外の区画があると見るや、「あー、、なんか消防系の軽微な変更がどうのって言ってたっけなー」と答えるし、住居系ばっかりの時は「あー、、最初のオーナーが検査受ける前に引っ越しちゃったって聞いた覚えがあるぞ」と答えちゃいます。(古い物件って意外にこんな裏の取れない嘘で通っちゃうもんなんですw)

あくまでもワタクシの経験だけの話ですが、こんな感じで適当に答えておくと「あーそうですか」となり結局、検済み証が無い物件でも検済みがある物件と同様な融資が引けてますし、金融機関からするとこれ以上確認しようも無い話なので実際に金融機関がどうやってるかまでは知りませんが本店稟議に上げる際にそんなことでも匂わして書類を作ってるんじゃないかと思います。。

あと、役所の方で、「古い建築確認書類は保管義務が切れたので廃棄しました」って物件、、、
あくまでも役所次第ですが、そもそも検査済み証を発行したのかすらわからなくなってることも最近増えてきました。。

こういう物件で検済み証が明らかに存在しないケースがあるのですが、、
ワタクシ、、過去にこれで「検済みはあったんですけど役所がもう書類を破棄しちゃったらしくそれの証明が出来ないんです」と突っぱね続け「検査済み証あり物件」として売ってしまっt、、、げふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふんげふん、、、、

・・・・

・・・・

・・・・

えーっと、、

なんかこの部屋、、エアコン掛け過ぎてるのか、、咳が止まらくなっちゃいました。。

と言うことで本日のブログはここで終了です。。。(げふん)



↑上でポチし忘れた人はこっちでポチなんじゃんw

COMMENT

検済み証の有無よりも...

あくまでポイントになるのは遵法性とのことなので、
「容積率と建ぺい率」を守れていることの方が
重要だということですよね...(^^;

ちなみに過去にも検済み証が話題に出たことがありますが、
この時は、検済み証取得後の改造が問題になり始めているって
記事でしたので、当たり前といえば当たり前のお話ですが、
形式的な書類云々よりもやっぱり遵法性が大事なのでしょうね...( ̄▽ ̄;)

一応、そのときの過去ログはコチラ、、、
[ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150708.html

···

···

いずれにしても、裏取りできなくなった時点で、
真実は闇の中って感じですよねぇ...( ̄▽ ̄;)

No title

タイトルがvvvと思っていたら、やっぱり!という感じでした。
匂わせる、って言われてみると大事ですね。ゲフンv

No title

 いつもながら濃いブログありがとうございます。下手な不動産屋で働くよりよっぽど為になるかと・・・なんて話はもう当然なんでこの辺にしますが、金融機関は法令遵守うるさいですよね、金融庁がうるさいのは分かりますがなんかもう聞き飽きた感がして。。
いや、融資を断る常套句だったのか(゚o゚;

台帳記載事項証明っていう物があるんですね。勉強になりました♪
自分の物件でも調べてみます。

No title

こういうコアな話は他では絶対聞けません。
狼ブログの真骨頂という所ですね。
不動産屋さんの間では案外普通の事
なのかも知れませんが、
私にはとっても新鮮です。

確かに~

言われてみれば、築古で建済証や建築図面等一切無くても、本当に美味しそうな物件なら買ってますし、
普通に融資もおりてますねぇ(^-^)/
値引き交渉のいちゃもんつける時に、これの有無は持ち出したりすることもありますけれども。
てへっ
ただ、建築図面が無いと、設備不具合の時は手間がかかりますです、はい。

手間がかかるのは

RCだけです。
木造やSは、どうにでもなりますから。

言い方

貸したいところは頑張って片目つむっては貰えそうですね。
私が買った物件でも、50/100のエリアで180%なんてのが
ありましたが、融資通りましたし。

いま、土地として売られていた築古物件を買おうとしています。
土地契約だとリフォーム代の融資が厳しいので、仲介さんが台帳記載証明書を付けてくれましたが、、、図面は間取りも何もなくて、タダの四角で、無くても良いかと思っちゃいました(^_^;)

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