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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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犯人は家賃滞納者。。。


あっという間の半年だった思う方はポチってくださいw

こんにちは。

昨日、契約関係の怒りのたけをブログでぶつけてしまった関係で、「昨日の時事ネタ」が今日にズレこんでしまいました。(ってか昨日と今日のネタを入れ替えれば良かっただけなんですが、昨日のネタは昨日のうちに書かないと面白くないんですw)

と言うことで本日は
「品川女性殴打事件、犯人は家賃滞納者」
について思ったことを書いてみます。

この事件ですが、先日、品川の路上でいきなり道路を歩いてた女性に見知らぬ男が殴り掛かり殴られた女性は意識不明の重体になったという見た目自体はよくある通り魔事件。。(ってかこんなのよくあっては困るんですけど。。)

ワタクシもテレビでこのニュースを見た時、、
「襲われた女性もたまったもんじゃないな」と思いつつ、最近まで「そういやこの犯人なかなか捕まらないな」と思ってました。

で捕まえてみたら犯人はなんとこの女性が働く不動産管理会社の管理物件の滞納者。。。

ワタクシも賃貸管理やってた時代に管理物件である高田馬場徒歩10分の古びたアパートの滞納者を「出るまでピンポン(居留守使ってんじゃねーよと根負けしてドア開けるまでピンポン攻撃)」や「自作自演水害(説明省略w)」など極限まで追い込み掛けたら包丁持って追い掛けられたことがありますが滞納者の家賃回収だと散々追い詰めちゃうと逆恨みされてこんな形で復讐されるのも大家業というものです。(人を本気で刺すって凶悪な顔を見たのはあれが最初で最後ですw)

今回はこの物件の管理会社の女性が一方的な逆恨みで襲われてしまいましたが、滞納者からすると督促に来る奴を味方だなんて絶対思ってませんからあまりしつこいと敵視するようになり、エスカレートするとここまでの凶行を起こしてしまうんじゃないかと思います。

ただ確率論的には相当低いので滞納者を執拗に追いかけ回して逆ギレされて襲われるなんてのはそうそう起こるもんじゃありませんが金持ちになって優雅に暮らそうと始めた不動産投資でこの宝くじに当たるのは悲劇そのものです。。

だからと言って滞納者を恐れて甘くしちゃうと逆に滞納がエスカレートする可能性も高く、これで滞納者を長期放置等でコントロールを誤ると刺されたりはしなくても切羽詰まって「夜逃げ」という流れにも成りかねません。。(夜逃げされるのも金銭的にかなりの損害を喰らいますから出来ればそうなる前に解決したいところです)

この滞納を究極的に防ぐには「滞納しそうな確率の高いやつは入居させない(水際戦術)」ってのがワタクシの持論なのですが、そうは言っても昨今の物件の供給過剰っぷりを考えるとそんな絵に描いた餅みたいな話をいくら言っても意味がありません。

また仲介さんによっては成約優先でそんな入居者の身分をアリバイ会社等と使ってごまかしたりして来ますので水際戦術もオーナー側で見抜くのは至難の技。

そうならないためにせめて連帯保証人がいないなら家賃保証会社に入って貰うというのも一つの手ですが、この家賃保証すら加入出来ない人でも受け入れないと満室にならないって大家さんも多いんじゃないかと思います。

ただ、これは暴論かもしれませんが「将来のセミリタイア」、「ストレスフリーな投資」と位置付けて不動産投資を志すのでしたら物件を買う際の入居者想定の段階から「家賃保証すら加入できないって人」をターゲットにしてはいけません。(それこそ滞納以外に細かいトラブルを抱えた入居者と対峙すると知らないうちに寿命が削られるんです。。)

今、安価で買える物件は融資がちょっと通りにくい木造築古物件ばっかりなので最低限のリノベで部屋を貸そうとするとどうしてもこういう家賃保証に加入できない客層がターゲットになりがちなのでここを上手にコントロールして連帯保証人はいなくても最低限家賃保証に加入できる入居者が申し込んでくるような部屋を作っていただけたら、、、と思うワタクシです。

で、このコントロールですが、、
例えば比較的滞納しても逆恨みして襲ってこない女性層をターゲットにするとか(女性でも襲ってくるかもしれないじゃんって意見は置いときます)、なんならいっそ高齢者専門の賃貸物件に舵を切ってもいいんじゃないかとも思います。(どうも最近の賃貸事情を見てると滞納とかの刃傷系トラブルで騒ぎを起こすのっていわゆる中高年の男性が多い気がします)

当然、高齢者は孤独死のリスクがありますが、これだって発見が早ければいかようにも出来ます。(安否確認さえきっちりできる体制を作れば意外になんとかなるもんです)

また、独り身で身の上になにかあった際は「部屋の荷物は自由に処分して構わない」とか一筆貰っておけばお金はオーナー負担になるかもしれませんが処分も可能だったはずです。(ってこれって法律的に有効なのか確実じゃないので有識者のコメントをお待ちしてますw)

ただこの高齢者向け賃貸ってのは基本的には声掛けなどで常に安否確認出来る体制やオーナー側である程度社会福祉に精通していると家賃以外に補助金等々の援助も期待できるので意外に儲けやすいそうです。(実際にやってる人から聞いた話なので間違い無いですw)

あと、滞納と言うのは「まったく無一文だから家賃が払えない」と言う人は少なく、「家賃より優先して払わないといけないものがある」と言う人の方が多いです。(家賃を溜めても携帯代を酒、たばこ、ギャンブル代には惜しげもなく払うってやつの方が多いんです)

これを見抜くには入居申し込みの段階でその人の職業をヒントにすると結構な確率で当たります。
例えば、もうこのレベルだと社会保険でなく国民保険に加入している人がほとんどなんじゃないかと思いますが、この「国民保険をちゃんと払ってるか?」なんてのも申し込みの段階で仲介さんに「身分証代わりに保険証の期限のところも確認して」とお願いしておけばお金が無くて国保にすら未加入かどうかくらいはチェック出来ます。(ワタクシの経験ではこの国保すら加入していないってのは滞納確率2割増しです)

あと、よくある話で
入居者を似たような属性で統一するってのもひとつの作戦です。

これはワタクシが実際にやった事例で、
先ほどの包丁持って襲われたアパートの入居者をそんな中高年の男性だけしか入居を受け付けない(受け付けないって言ってもそのランクの人ばっかり申し込んでくるのでそれ以外を全部お断りする戦術w)ってやったらそこがそれっぽい人だけのコロニーを化して同じ境遇なのか不思議と意気投合する人だけのアパートになり、荒れるどころか逆に滞納率が落ちたという実績があります。。

偶然うまくいっただけかもしれませんがこの同じような属性の人で固めるってのは意外に効果があるので持ってる物件でそんなトラブルになりがちなケースがあったらチャレンジしてみてもいいかもしれません。。

ただあれです。。
これって結構、喫煙による火災リスクが高いので(馬場の物件は滞納者は少ないけど全員「喫煙者の中高年」というラインアップになっちゃいましたからw)火災保険だけは厚めにとお願いしつつお金儲けでやってる不動産投資で命を落とすなんて確率は限りなく下げましょうと呼び掛けつつ本日のブログは終了です。。(ってワタクシの意図することがなんなのか分かった人ってどのくらいいるんでしょうか?ww)



不動産投資で死ぬってのは返済が出来なくて自己破産するってだけじゃないんじゃんw

COMMENT

No title

人を本気で刺すって凶悪な顔を見たのはあれが最初で最後ですw
↑wがついてますが、ドラマの中でしか見れないシチュエーションですね(笑)
 同じ属性で固めるのは面白いですね。入居者も長く住みそうだし。

賃貸管理の受難...

ホント、逆恨みで襲われるなんて
たまったものではないですよね...(ーー;)

仮にセミリタイアできたとしても、
リスクは色々なところに潜んでいますし、
ストレスフリーには程遠い世界な気がします...( ̄▽ ̄;)

・・・

・・・

「中高年男性によるコロニー化」
「喫煙による火災リスク」
「火災保険を厚めに...」


何かが薄っすらと見え隠れしているような...

そういえば最近、電子タバコが流行っていますが、
今までのタバコとは違った爆発リスクなんかも
あるとかないとか...(^^;

焼け豚り…。

No title

つまり 肉盾用の管理会社を使おう。もしくは、管理会社始めました(冷やし中華始めました)?
 ファイナルアンサー 管理会社の回し者 

No title

つまり土地値以下のオンボロアパートを買って火災保険をめいっぱいかけて中高年喫煙者で埋めておけばそのうち何かいいことあるかもしれない・・・という理解であってるでしょうか?(汗)

物件の選定から勝負は始まる

そういうことなんですね。
面倒くさい層を相手にするのは、こういっては何ですが、
ツキも落ちそうで避けたいところではあります・・・^^;

まあ、利益率自体はUPするのでしょうけども。
どこまで労働力を投入できるか、ですかね。

No title

意図・・・。

えーと・・・、喫煙者ばかり集めて、寝たばこによる失火で、火災保険狙いってことでいいんですよね?

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