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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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おばけ物件、、その後。。。


ポチ講座を開催したら早速効果が出てきた気がします。。(団員500人分には全然足りてませんけどw)


こんにちは。

ちょっと前のブログでウチの団員がどっちを買うか迷ってた件、、(覚えてない方はリンク先まで飛んで予習してから先にお進みくださいw)

ようやく決着がついたのでお知らせします。。。

ちなみに当時、迷ってた物件はこの二つ。。

物件A都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築24年のRC造
売値 1億後半
表面利回り 9%
現況 満室 
    リノベ済み 3部屋

物件B都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 1億後半(但し物件Aよりは安い)
表面利回り 11%
現況 2部屋空き
    18部屋中、15部屋がリノベ済。。    
    おばけ付きww

コメント欄でも賛否両論分かれていましたが、参考までにこのスペックであればワタクシが団員の立場であれば迷うことなくBを買います。

確かに心理的瑕疵があり築年数も3年古いのでトータルで考えるとAの方が出口戦略が取りやすいですが、おばけの部屋に自分が住むわけでも無いし、築30年未満の都内の物件であれば短期売却税の呪いが切れる5年後まで保有しても物件的にはまだ30代前半。。(恐らく出口局面の融資年数なんてどんぐりの背比べでしょう)

またやはり地主物件特有の「やらなくてもいい過剰更新」でリノベなんてしなくてもいい部屋が18部屋中15部屋完了しているってのはかなり魅力的に映るので出口局面で100万くらい掛けて外装の見える部分だけお化粧直しして売り出せば負けることは無いでしょう。(例の「困ったら石を貼れ理論」をブチかませば100万の投資で1000万くらい高く売る自信もありますw)

と言うことでどっちを買おうか悩んでた団員には「迷わずおばけを買え!」と指令を与えていたのですが、、、


なぜか団員は最終的にAに買付け入れて昨日契約しちゃったそうです。。。(オマエも羊くん同様、人に相談しておいて違うことするのかよwww


その理由、、
さっき教えて貰ったんですが、、、奇跡の逆転劇的なオチでした。。

(以下その時の会話)

狼「は?Aを買うってオマエ、、なんで俺の言うこと聞かねーんだよwww」

団員「いや、、それがですねー、、ワタシもBで決まりって思って買付け作ってたんですけど、、、困ったことが起きたんです」

狼「なんだよ?困ったことって?(ワタクシこの時点で激おこだったので言葉もゾンザイですw)
団員「17000万だったBの物件、、いきなり売値が3000万アップの2億になっちゃったんです。。。。」

・・・

・・・

要するにこう言うことです。

①同じスペックなのでおばけの分、利回りをあげて売り出したらBにばっかり商談話が飛んできた
②それを聞いたオーナー、、なぜが築年数の低いこっちの方が価値が高いと判断して「なら同じ利回りで売ればいいじゃん」と画策
③いきなりBを2億に再設定、、、と。
④2億に価格を釣り上げたので団員は仕方なくAに買付けを入れ直した


・・・・

・・・・

なーんだ、、そんなことがあったんですね。。(それならワタクシも迷わずAを買ってますよ。。はははww)

それでもこの2億のB物件、、
レインズに載せたらところ、どこの会社とは言いませんがいつのもようにレントロール改ざんしてサンタメ契約で売り抜けてしまうようなので現時点では売り主さんの判断も間違っちゃいません。(ちなみに銀行っておばけが出ることに対しては物件評価が落ちないらしいですw)

しかも、、しかもです。。

当初の売値より3000万アップでB物件が売れたことによりA物件の指値幅にゆとりが出来てしまったらしく(どうもこの売り主、、二つ売って3億ちょい儲かればOKだったようです)Aの物件が当初の売値より1000万くらい指値しても大丈夫そうだと仲介に言われダメもとで2000万安い買い付け入れたら500万だけ押し戻されなんと当初の売値より1500万安く買えちゃったそうですwww(ってかこの売り主さん、、利回りを気にしてたはずだったんですが、逆にA物件の利回り、、、10%超えちゃってません?ww) 

ただこのA物件、、
利回りは平成築ながら10%超えと文句は無いのですが、空き部屋を順次リノベしていかないと居住年数10年超え部屋が多いだけにあとで苦労しそうです。(やっぱりBの18部屋のリノベ済というのは強力ですw)

ちなみに本物件、、
同じ管理会社を使ってるということでその管理会社経由で出てきた話らしく「購入時の管理会社シバリ」まで付いてきます。

管理会社からしたら自社管理を続けたいので自社管理のお客さん優先で客付けしたんでしょうけど多少問題があるとはいえ平成築のRCレジを10%以上で買うにはこういう奇跡が立て続けに起きないと買えないのかと思うと、、ワタクシ、、


「この団員の融資が流れますよう」にといつもの大黒天にお参りするにもチカラが入るってもんですwwww融資が流れたら容赦なく2番手になだれ込みますw



今回はお賽銭もめちゃめちゃ弾んだんじゃんw

COMMENT

大黒天へのお参りは...

もはや定番行事と化してますね...(^^;

それにしても、複数同時に動いていると
こんなこともあるんですねぇ...( ̄▽ ̄;)

はてさて結末がどこに向かうのか...
続報をお待ちしております(・∇・)

No title

だいぶ良いオチが付きましたがうらやましいっす♪

No title

 そういう経緯でAですか、、それだけ安くなればそうなりますよね。Bも経験豊富な方なら有りなんですね、対処方法知っていれば事故物件も怖くないというか。
 ところで少し前に表明利回20%超で築40年の長屋紹介されました。融資引けないな~と思ってスルーしましたがブログネタに困った時にでも講評してくださいw

No title

お化け物件押し、というのも不動産投資の面白かったですが、ミラクルさに、消えてしまいました。
何が起こるかわかりませんね。

閣下は、いつも「ワタクシの逆張りをすれば儲かる」と、ブログで書いていらっしゃるので、ご指導に忠実に従い成功したという例では、ないでしょうか?

最後まで読めない

大金が絡むと、どんな心理が働くかわかりませんね。^^;
こんな逆転の仕方もあるのかと・・・

人間くさい世界だな~

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