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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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広告費あれこれ。。。


昨日のネタもポチ加減からしてなにやら不発っぽかった気がしますw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
今から16時過ぎの新幹線に飛び乗り関西方面に出掛ける関係で今日のブログは読者様から寄せられたご質問に答える形でお茶を濁させていただきます。(質問に答えてブログネタにするのってブログ更新で一番ラクチンなので今後もどしどしメールくださいw)

□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:〇〇〇〇〇
日付:2017/06/20 20:45:06
件名:教えてください、新築物件の広告料
ホスト:
--------------------------------
狼さん、いつも楽しくブログ拝見させていただいております。さて、昨日発売のダイヤモンドでもちょっと話題となっていますが、新築物件を建て入居募集する際の広告費についておうかがいしたいです。

ダイヤモンド記載のような首都圏でも需要飽和地域に新築アパートとたて募集しようとする場合は当然広告費増し増しの3ヶ月分は当然として、これが都心5区及びその周辺の比較的賃料の高く需要も潤沢な地域の新築の場合となると広告費なしでもいけるのか?はたまた時期的に今だと賃貸探している人も少なし客から仲介手数料1ヶ月分フルに出ないなら、広告費出ないならつけないというスタンスなのでしょうか?

私ごとですが、現在新築物件の客付けをお願いしているのですが、なかなか芳しくなくお尋ねしてみました。是非狼さんの客付け会社のご経験から時期別地域別の広告費の正しい払い方をご伝授いただければと思います。よろしくご検討ください。



広告費。。。(通称:AD)

言うまでもなく他の物件より自分の物件に優先的に客付けしてもらうべく仲介さんに「ウチの物件を優先的に決めてくれれば仲介手数料に加えてボーナス払います」的な位置づけのフィーなのですが、実際は広告にお金を掛けているから広告費ではなく宅建業法上の仲介手数料が貸主、借主双方から合わせて1か月という厳しいルールがあるために別名目で支払はないといけないので広告費とか業務委託料とかコンサルタント料なんて名前で授受しております(ぶっちゃけ厳密に言うとこれでも業法違反って気もしなくはないですが、皆さん、これでおおっぴらにやってるので限りなくグレーですが真っ黒じゃないという解釈で話を進めますw)

昨日の週刊ダイヤモンドでも書いてありましたが、首都圏の賃貸飽和地区(神奈川県某所を具体的に指してると思います)では木造アパートが新築プレミア(新築時は多少高くても埋まるという特性)の募集状態だってのに広告料として仲介さんに出さないと客付けすらして貰えないということになってます。

と言ってもその広告費なんて昔はせいぜい一か月分だったものが3か月分程度弾まないと客付けが厳しいとなるとやっぱり供給過剰なのにHM様の売上欲しさに地主さんが餌食になってるという構図は変わらないのかと思います。

また最近はHM以外の「敷地延長・接道幅員が4m以下の二項道路(しかも裏手には擁壁w)」なんてクズ土地に無理やり狭小なワンルームを突っ込んだプランで新築アパートを建ててオ〇ックス系融資を無理やりつけてひよこ投資家さんにフルローンで買わせるという鬼のような売り方で業績を伸ばしている業者さんも多いですからこの供給過剰状態、、、

加熱する不動産投資ブームが一旦冷や水浴びるまで延々と続くんじゃないかとさえ思ってしまいます。ちなみに昨日のワタクシのFB上のコメント欄にはそれが自然落下で落ちてくるのを虎視眈々と狙ってるハイエナ様のコメントで埋め尽くされておりましたw

で、この広告費ですが何か月が相場なのか?とご質問がありましたが明確な決まりはありません。

と言うのもこの広告費ってのは賃料が安い物件で多用させる傾向が高く
要するに「一度の仲介業務でいくらお金になるのか?」と考えた時にある程度まとまったお金にならない物件の客付けは後回しってことで設定されていることが多いんです。

例えば、家賃3万円の物件があったとして、これを普通に客付けして得られる仲介手数料は両手でも6万円。。(あ、この時にいただく手数料ですが両方から手数料で2か月貰うと業法違反になるので片方から仲介手数料1か月、もう片方は業務委託料1か月なんて取り方をする仲介さんも多いです)

賃貸の仲介業務って仕事量も意外に多くやることは100万の家賃の物件でも3万円の家賃の物件でもさほど変わりません。

となるとこの手の3万円賃貸物件しか扱えないエリアの仲介さんは一度の契約で3万円しか貰えないんじゃやる気も起きないと考えがち、、。

そこで広告料3か月上乗せして一度の仕事で合計報酬10万超える設定にしてあげればやる気も起きますし、募集時にこの広告料の一部を借りたい人に還元してフリーレントとして募集することも出来るので客付けしやすくなります。(あとは借主の仲介手数料無料キャンペーンとか言って広告費を流用しちゃいますw)

都心五区の比較的賃料の高い賃貸物件ではよほど広告費を出さないと埋まらないなんて物件以外で広告費を出すはずもなく事実、ウチのレジでは未だかつて広告費なんてものは払ったことすらありません。(中央線某所の築27年、17㎡S造ワンルームも広告費なんて出して募集したこともありません)

レジの方は新築時に「絶対広告費使って募集しないような部屋を作ろう」と心に決めて建てた物件なので未だに広告費無しで埋められますがこれも賃料が一部屋賃料が14万とかだから出来てる側面もあります。(これで家賃が月6万とかだとどんな素敵な部屋を作っても広告費のお世話なしには埋まらなかったかとw)

後者の中央線某所のS造ワンルームは単に駅から歩いてすぐという利便性と無茶な賃料設定にしていないのが理由で広告費無しで余裕で埋まってます。(これも欲張り賃料設定とか駅から10分超える立地だとやはり広告費のお世話になっていたと思われますw)

ただ最近都心五区の賃貸物件の図面を見てると駅から遠いとか築年数が古いとかの理由付きの明らかに周りに競合物件が多いなというエリアでは家賃が10万超えてても広告料1か月出しなんて広告もちらほら目にするようになりましたので「今の入居時期を逃すとヤバイ」と考える大家さんは厚めに広告費を盛りとにかく多少の出血は覚悟で募集しようとしているようです。

と、今日は広告費についての質問だったのこれだけ答えて終わろうとしたのですが、、相談者さん、、
どうも新築物件の客付けでご苦労されてるような気がします。。

広告費を弾めば仲介さんもやる気スイッチが入って頑張ってくれるケースも多いですが、覚えておいて欲しいのは客付けを元付け業者が直接やってる場合と客付け業者に依頼している場合ではこの広告費の分け方が変わってくるということです。

例えば元付けに募集の際に広告費を3か月ぶん投げたとします。

元付けが自社で客付け出来れば月3万の賃料の物件でも成約すればなんだかんだで15万程度のフィーになりますが客付け業ぶん投げ型の元付けさんになると自社で広告費をあらかじめ1か月分を取って残りの2か月をぶん投げるなんてことも良くあります。

これだと実際にお客を付けた業者さんには2か月の広告費しか入らないので「うーん、、この物件成約しても6万プラス仲介手数料3万で合計9万しか入らないからあまり頑張れないなー」と思う仲介さんも多いです。(ワタクシが賃貸やってた時代と比較するとホント、いい時代になったものですw)

また広告費なんて出すくらいなら入居時プレゼントキャンペーンなんて銘打って成約したらルンバ一台プレゼント(これをホントに実行して満室にしてる某旅団員さん、、アイデアの出元はこの団員さんの奥様らしいですw)とでもやっておけば広告費より安上がりで募集出来ちゃいます。(坂道賃貸物件であれば安い電動自転車一台プレゼントなんて作戦も有効らしいです)

そんな広告費として出費するならそれを入居者に還元できるようにしておけばSUUMOなどの広告を見た借主が「お、この物件、、なんかお得感があるなー」と誤解して申し込んでくることもあるそうなので「広告費をいくら積んでも全然案内すらされないっ」て人はやってみてもいいかもしれません。(あ、そうそう基本的なことですが、ネット掲載する際に検索に引っ掛かる価格帯に載せないと検索すらされませんからそこは出来てる前提でお願いします)

最後になりますが、そんな募集のおり、
最近やたら法人系の申し込みが増えてる大家さんって多くないですか?

この法人系の申し込みって大家さん側からすると「大手の法人が借り上げてくれたから滞納リスクもなく安心」って思いがちですが実はこれ、昨今の好景気で福利厚生費を使える企業が増えてるからなんじゃないかと思います。

この福利厚生費ですが、
当然その法人が利益を上げてるので節税対策と不足がち雇用社員を繋ぎ止めておくためにやってるケースがほとんどであると仮定すると今の景気が吹っ飛んだ時、真っ先に切られる可能性が高いです。

事実、先のリーマンショックの時に自動車工場関係の雇用が一気に冷えて社員寮として徴用していた民間アパートの解約ラッシュってのが愛知県を中心に起きました。(これで飛ばされた大家さんも多かったと記憶してますがあの時の大家さん、、今は何してるんでしょうか?)

数日前のコメント欄で「日銀の黒田さんが辞任するとイエローフラッグ」だとか「自民党が都議選で惨敗すると、、、」なんて以外に「安倍総理が病気になると・・・」ってのも景気後退の危険因子なのでトランプさんが弾劾されるとか北朝鮮が核実験するとか心配する前に国内の足元を注視しておくのも必要なのではと思いつつ今日のブログは終了です。。



相変わらずのネガティブさ満載なブログネタなんじゃんw

COMMENT

今日私も出先です。ポチしました!ルンバ!良いですね!

入居者への還元...

仲介さんにやる気を出してもらうために、
ADの支払いもやむなしの状況であれば、
躊躇している暇もないかもしれませんが、
役に立ちそうな入居者プレゼントで喜んでもらえるなら
できるだけそちらを選択したいものですね...(^^;

···

···

最近、数値の上では一応好景気らしいですが、
実感が伴っていないので、微妙な感じですよね...( ̄▽ ̄;)

そんな状況下で国内外問わず、
なにかしら爆弾が爆発してしまったらと考えると...
やっぱりリスクコントロールって色々と難しいですよねぇ...(ーー;)

広告費マシマシですがいっこうに決まりませんw
先週は案内バックレ
次は申込みキャンセル
統合失調症ナマポ高齢者問合せ⬅いまここw

決まるかなぁwww⬅入れるんかい



No title

 ADも単価が安いと3ヶ月でもあんま魅力はないですね。そこを考慮して最初から単価が高い物件を作るあたり流石です。勉強なります。
 ちょっと前に紹介されて流した物件が利回りが良くて積算価格も出てるんですが単価安かったです(^。^;)

No title

広告費無料…。羨ましいです。
豊島区の駅近の新築(ワンルームAP)の客付けを大手3社に依頼したら、

A社 仲介手数料0.5ヶ月(入居者側の仲手も0.5) &AD0.5ヶ月
M社 AD 1ヶ月じゃないとやらない(入居者側の仲手は0.5)
AP社 AD 0.5ヶ月でOK(入居者側の仲手1ヶ月)

みたいな感じでした。
ターミナル駅前の仲介さんは、固定費もかかってるし、そうそうADなしはできないのかもしれないですね。
(私がカモられてるだけの可能性が高いですけどw)

広告費

うち、親父の時から広告費ありでやっていたので、そのまま
継続中です。^^;

一般媒介にして競らせれば、もしかしたら無しでもやれるの
かもですが、入居者で外したこと無いのでそれ考えると今の
ままでも良いかなと。

やはり、手間がかからないのは何よりです。

ADは懐具合

どんな人気物件でも、これがあった方が早く決まります。
AD+個人的なキックバックがあると更に良いのかもしれません。
わたくし、やっていませんけれど。
空室期間とこれらとを天秤にかけの設定が良いのではないでしょうか。
わたくしのエリア、AD1を出さないと仲介の土台にすら上がりません。
自主管理ですから、管理会社=仲介会社 では無いので当たり前ですよね。

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