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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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昨日吹っ飛んだデーターを思い出しつつ復元してみましたw


結局、アネゴの黒魔術で不法投棄の犯人を呪うという結論に落ち着きましたw


こんにちは。

昨日飛ばしたブログデーターを思い出しながら再度書き直したのでアップします。。(思い出しながら書いたので昨日書いた文字数には到底及びませんがw)

【ご質問】
17/06/16 素人大家
No title
いつもブログ読んでいます。質問なんですが 何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?

売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります。


えーっと、、
売却時の査定のご質問なのですが、順番にお答えします。

何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

確かにワタクシ、以前のブログで「あり得ないくらいのバカ高値査定してきた業者なんかに仲介依頼すると囲い込まれるぞ」と注意しましたが、趣旨は微妙に違います。

と言うのも昨今の仲介さんの査定は「この売値なら確実に売り切れる」というレベルで査定することが多く、もうちょっと粘れば高く売れたのに残債が消えて多少利益が出ればいいでしょと査定し、当の売り主さんも「その金額で売れたら抵当の残債が消えてプラスがたくさん出るじゃんww」と喜んで売却に応じるケースが増えてるんです。。

これって仲介さんが売り主と締結する媒介契約が3か月で一区切りするってところに問題があると思うのですが、媒介物件を預かる仲介さんからすると、、

「この媒介期間の3か月以内に売却しないと他社に一般媒介で出されて客付けが他社と競争になる(ガクブル)」

という恐怖が付きまとうためどうしても3か月以内で決着させようと最初から売れそうな価格設定したがるもんなんです。

そんな状況下で「真ん中くらいの値付けしたところ」なんて考えをすると余裕でもっと高く売れてたものが安く売ることになり売り主さんは損しちゃいます。(ま、もっと高く売れるとわかってなければ損したとも思いませんから知らぬが仏とかまさにこのことですw)

こうなる理由ですが、
それは売り主さんが売りたい物件の本当の価値というものを理解していないからなんです。。。

物件査定と言うと仲介さんがやたら分厚い査定書なる書類を作っていろんな数字を「根拠」として出して来ますが本音の部分では「近隣相場との対比」で売値を決めてるケースがほとんどです。(絶対、不動産鑑定士が査定する時の補正率とかなんたらで価格調整した数値で売値を決めてるはずないと思いますよw)

となればこの作業を売り主さん自らやればおおよそですが仲介さんに頼らずとも本来の物件の価値なんてのは簡単にわかるはずです。

例えば一番手っ取り早いのが「表面利回りで売値を決める」という手法。。。
恐らくですが一般の大家さんが持ってる物件で一番高く売れる価格設定方法がこれなのですが、要するに、、

「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算するだけです。(あ、これって売りたい物件に近い周辺の物件利回りって意味ですよw)

(例)満室想定賃料800万の場合で周辺利回り相場が8%の場合
  800÷0.08=10,000万円


例で計算すると1億で売ってもすぐに売れはしませんが周辺相場と乖離してないのでとりあえず物確電話は鳴りますからワタクシの経験ではこれで十分に売れてしまいます。(周辺相場利回りと同じだと利回り優先でしか客付け出来ない仲介さんあたりはなぜかこの売値に釣られちゃうもんなんですww)

しかし仲介さんは「これだと売れるまで3か月以上掛かる可能性があるから・・」と別の計算式で査定してきます。

例えばですが、、、
土地評価について
・相続税路線価 138,000円/㎡×300㎡=4140万円
・事例による実勢価格 178,000円/㎡×300㎡=5340万円
なお、利用が想定される静岡銀行の評価はおおよそ路線価の120%程度ですので4968万円ほどになるかと思います。
(家屋に関しては耐用年数が過ぎておりますので評価なしとします)

収益評価について
〇〇〇〇駅徒歩5分の立地、築28年、1部屋約18㎡×12世帯、現在の募集賃料は63,000~66,000円という認識です。
1部屋66,000円で計算すると年収は約800万円、築年数からは大よそ利回り11%程度が相場となる為7200万円の評価となります。

と査定されると1億で売れる可能性のある物件なのに思わずこの一見、仰々しく見える計算式を信じちゃう人の方が絶対多い気がしますw(ちなみにこの査定で売り主がOKしたらワタクシ、速攻で自社購入、、げふんげふん、、、)

この査定を信じてしまうとどうなるかと言うと1億と7200万では差が2800万あるわけですから、、
ワタクシなら静銀で13000万のオーバーローン引かせて1000万を登記などの購入諸経費にして売値12000万円で売却して差額を全部懐に入れちゃいますwww

なので業者さんに仲介を依頼する場合、まず「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算して売れるであろう最大値の売値を把握しつつこの売値に近い金額で査定してきた業者でサンタメ売買を主でやってない業者さんを選ぶ、、、と言うのが現状のジャブジャブ融資の局面では一番有効ではないかと結論付けちゃいますw

次の質問の
また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?
ですが、

さすがに物件査定を依頼した業者さんそのものはこんな売り主の個人情報は絶対他社には流しません。。(そんなことしたらせっかく苦労して得た売り主情報を利用されて速攻で売り主にコンタクト取られちゃうじゃないですかww)

ただあり得るのは「その会社を退職した社員が辞めるドサクサで顧客データーを持ち去りそれが時間の経過とともに他社にも流失する」ってケースです。。

えぇ、、
具体的にどこの会社だとかブログに掛けないので書きませんが(ホントは書きたくてウズウズしてますがw)実際にその会社を辞めた社員がウチにやってきて「オオカミさんちの名刺さえ作ってくれれば会社からガメてきた名簿の顧客だけで営業出来るんだけど」と何度も打診されたことがあるんです。。。
(ホント、、こんな低モラルなやつが何億もする不動産持ってる顧客データーを悪用するもんだから我々の業界、、いつまで経っても悪い印象でしか見られねーんだってww)

これの簡単な見分け方ですが、
査定を依頼する仲介さんに「ところであなたの携帯って個人の携帯ですか?それとも会社の携帯ですか?」と聞いてみてください。

ワタクシの経験ではなぜか会社の携帯だというやつの方がデーター持ち出す可能性が高いですよ。。。(理由は各自でお考え下さいw)

で、最後の質問。。
売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります

うーん、、
恐らくですがワタクシ、売却は専任じゃない方がいいとは書いた覚えがないのですが、これは基本的にこう覚えてください。

専任媒介・・・物件を売却する時に使う
一般媒介・・・賃貸の仲介するときに使う

物件を買う・・・両手仲介狙いの業者を狙う
物件を売る・・・片手仲介でも売ってくれる業者を狙う


恐らく物件を売る際は仲介さんを競争させて売らせた方がいいと聞いてるから一般媒介の方が有利だとお考えなのかもしれませんが売買物件の場合、売値がそこそこ高いとか売りやすそうな物件の場合、一般だと売り主の謄本をあげて「うちにも買いたいって言ってる客がいるから一般媒介ください」という営業がしきりに飛んできます。(大抵の場合、家のポストに名刺か手紙が入ってます)

信じるも信じないも自由ですが、これがどうなるかと言うと<strong>「そもそも買いたい客なんかいないのに一般媒介を持って行かれ全国中に売買情報をばら撒かれた挙句サラシモノ物件として全国中で有名になる」というリスクが発生します、

また、ひどいやつになるとここでも両手仲介を目論み、買い取り業者に打診してとにかく安い買値でもいいから買い付けを入れさせ具体的に買いたい客がいることをアピールして他の一般媒介業者を断らせるとか、さらにさらにひどいやつになると最初にダミーの高い買い付けを入れて売り主を信用させて「融資が不調に終わったので話が飛びました。すぐ他のお客さんを付けるのでもう少し時間をください」とすっかりその気になった売り主さんを引っ張りまくり最終的には痺れを切らして安く売らざることになってしまった契約のテーブルには買い取り業者さんがニッコリ微笑んで座ってたなんてこともあります。

正直、売却なんて適当に販売図面作ってくれて間違いなくレインズに登録してくれてこっちが指定した売値以外では売らないって業者さんであればどこに頼んでも結果は一緒です。

また、よく「弊社は他社とも顔が広いし顧客もたくさんいますから安心してください」ってセリフを吐かれると思いますが、、、
実際のところ、そんな馴染みの会社であればそんな会社に高い売値で出したら「なんだこいつ、俺をバカにしてんのか?」と思われるので出しませんし、高値の物件を大事な自社の顧客に出すはずもありません。。(レインズ登録すると全国津々浦々の不動産屋とツーカーになれるのでそれだけでたくさんですってw)



今日はもう時間が無いのでご質問に対してここまでしか返事できませんでしたが、取り敢えず今日は基本的なことだけ書いておきますのでまずはこの辺をご参考いただけると幸いでございます。。(え?全然参考にならないって?ww)



昨日消えたデーターくらいは書けた気がするんじゃんw

COMMENT

No title

 いえいえ、いつも以上の充実っぷりでございますm(_ _)m
 別の算定式リアルですね、そういうものかって気がしました(笑)
 何にでも言える事ですが、自分でも裏とったりして人任せはダメですね。

仲介さんの思惑を考える...

これまた仲介さん視点で色々と書かれていて、
考えさせられる内容ですね...(^^;

それにしてもエグいことが平気で起こるこの業界...
自衛手段がないと、あっという間に狩られてしまいますね...( ̄▽ ̄;)

私も今日のコメント消しました( ̄□||||!!

計算式後の計算式が信用しそうです。ありがとうございます!

仲介会社の戦法を逆手にとって

売却するとき、何社かに査定をお願いするときに「御社ほか○社に査定を依頼しますが、2番目に高い値段を付けた所に専任で依頼します。」
という戦法はいかがでしょうか?
高値囲い込みを目論む業者は排除され、確実に売れる安値を提示する業者も専任は取れない。

と、考えたのですが

りらいと

お疲れ様でした。^^;

株やFXの世界とはまた違う魑魅魍魎が跋扈する世界ですね。^^;
まあ、お金が生まれるところは、そういうところなのでしょうけど。

知らないことがどれだけのリスクになるのか、知った時には
手遅れというのがまた怖く・・・

No title

まかせとけ!!

No title

いつもお願いしている賃貸仲介さんが売買もしているので試算してもらいました。
仰々しい計算式と、狼さんと同じ利回りで試し算してくれたので、納得、でした。
利回り計算1行だとサマにならないからなのね…とこのblogで勉強になりました。

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