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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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遠隔物件の管理。。。


さて、週末なのでジャンジャンとポチってくださいw

こんにちは。

今週もなんだかわからないうちに週末です。。(歳を取ると一週間経つのが早いこと早いことw)

さて、例のプロパン君の4話目のネタ、、

「買取再販業者による地方の物件管理とは… 」

買取業者に限らずこの物件管理業務は「何もなくても毎月お金が入ってくるストックビジネス」なのでやれるものならどこの業者さんもやりたいはず。。(特に社員をたくさん抱えてる大きい会社であればあるほど固定費が掛かるので物件売ると当然のように「管理はウチでやりますから」と強引に管理契約を締結させようとしてきます)

しかも実際に物件の売り買いなどの契約業務に携わる場面で管理契約を取るのが一番やりやすいので買い取り業者さんあたりになると「売買での差益+毎月の管理費」のセットで取るのがデフォルトになってる場合も多いものです。

なにしろ最近のサンタメ業界、、
買い取る物件が高騰化してるので単に売買の差益だけだと上司の稟議が通らないことが多く(稟議が通らなければ買い取り出来ません)管理契約まで奪取して足りない養分を吸い取る稟議書を作らないといけないんです。

かと言って管理業務をちゃんと出来るかと言えばそもそも遠隔物件ですからいちいち見に行くわけにもいかず結局下請け管理業者にぶん投げて管理をやってもらうことになります。

プロパン君も書いてましたがそのぶん投げられた管理費ですが多くてもせいぜい4%が限度。。(元受けの業者だってフィー抜かなきゃいけませんからw)

とは言え、地方の管理会社が管理費相場である5%を取ってるところも少ないので3%~4%もぶん投げればそれなりにやっては貰えます。

しかし問題なのはやっぱりレスポンス。
管理業務で一番大変なのが緊急対応で、このレスポンスが悪い管理業者に当たると住人からのクレームも増えてしまい結局「こんな管理の悪い物件に住めるかよ!」となって意味不明な退去(こういう時って管理会社も退去理由をボカすものですw)に見舞われ知らず知らずのうちに「広告費マシマシで募集しても埋まりにくい物件」という扱いに格下げされちゃいます。(賃貸の客付け会社もこの辺は敏感で「あそこ、、管理悪いくてこっちにそのクレーム飛んで来るから客付けしない」なんてことが平気で起こるのがこの手の下請け物件です。。)

こういうのが管理会社を通じて見えてくれば「なんか対応悪いから管理会社変えちゃおうかな」ってことも出来るのですがこの手の管理会社、、「真摯に対応してるフリ」だけは妙に上手いので素人の投資家さんあたりにいなると見分けが出来ません。(我々もよく「え?あんなしっかりやってそうな管理会社だったのに、、」と騙されることが多いです)

またそういう管理ミスの尻尾を掴んで追及しても「弊社はお客様第一主義なので決してそのようなことはございません」と言い切られ知らず知らずのうちに物件の個体性能まで奪われていることにも気が付かず、気付いたときは周辺のライバル物件より遥かに劣る物件と化してる事例、、、ワタクシが知ってるだけで数十件ほどございます。。(注意しても「でもあの担当さん、、いい人だから」と耳も貸してくれませんw)

といくら嘆いても管理会社を変えるとなるとちょっと勇気がいる作業なので今日は今のクソ管理会社を変えずに管理能力を上げる対策を考察してみます。

この遠隔投資物件で一番問題なのが、
遠隔すぎてオーナーがいちいち見に行く暇がないってやつじゃないかと思います。

ワタクシもこういう物件を持ってる人によく忠告するのですが、管理を見直して欲しければまずここをなんとかしないといけません。
なぜならば遠隔物件を管理する管理会社ほど「このオーナーは物件を見に行くオーナーかどうか?」をチェックしているからなんです。

またこれもワタクシの経験則なんですが、
遠隔物件であってもオーナーがマメに見に行ってる物件って管理会社もピリピリしてて意外にしっかりとした管理がなされてるものです。

となれば頻繁に物件まで足を運べばいいってことになりますが、遠隔物件を保有してる人ってなぜかしら本業が忙しい人が多いです。(この理由をブログ上で追求すると敵が増えそうなので理由は割愛しますw

こういう時は「行ってないけど行ってるフリ」をすればいいんです。

と書くとちょっと難しそうですが簡単です。。

要するに管理会社と会話する度、その端々に「この前現地に行ったとき」を加えればいいんです。

「この前現地に行ったとき、大きいゴミが落ちてたから片付けた」

「この前現地に行ったとき、近所のおばさんから声掛けられた」

「この前現地に行ったとき、スマホ落として大変だった」

「この前現地に行ったとき、車がパンクした」

ポイントは「多忙極まりないワタクシだって当たり前のように現地に行ってチェックくらいしてるんですよ」ってことをわからせることなんですが、実際に管理業務をやってない元付け管理会社の人ほど現地なんか見てませんからこう話すことで「ん?このオーナー、、物件にちょくちょく行ってるのかよ」と気にするようになります。(てめーがあまり行ってないやつほど気にするもんですw)

そう思い込んでくれると下請け管理会社に対しても若干ですが指示が変わってきます。

ちなみに一番うまくいった事例は
「なんか、オーナーさんが知らないところで現地チェックしてるみたいだから気を付けて(ホントにこう言ったそうですw)」と下請け管理会社に指示を出して空室が多いのが管理不足だと思われたくない下請け業者が優先的に客付けしてくれて稼働率が上がったってあたりでしょう。(えぇ、、たった一言「この前現地に行ったとき」って言ってるだけですよwww)

要するに人間って監視されてると思うと真面目になり監視されてないと思うと「どうせオーナーなんて見に来るわけも無いから」と決められた掃除の回数をごまかしたり空室の部屋をこっそり転貸して自分のポケットに入れたり挙句はやってもいない原状回復をやったと嘘ついてやってもいない原状回復費を過大請求したりしてくるんです。この話、、実話ではありますがどこの会社かについては一切質問を受け付けておりませんw

ワタクシ、ウチの物件であってもめんどくさいのでチェックしに行くことなんかほとんどありませんが管理会社にはいつもこの手を使って「頻繁に物件を見に行く神経質な奴」と刷り込んでるせいなのか、、先日一挙に退去となった6室のうち、管理会社ぶん投げ系の物件はおかげさまですべて申し込みが入り申込ベースですが満室と相成りました。。(あのデブ、、部屋が埋まらないと「ちゃんと掃除してないからだ」とか文句言ってきそう、、と思われてるようです)

しつこいほど言わせていただきますが

不動産投資ではこういう嘘を平気な顔して言えるくらいじゃないとダメなんじゃないかと思うワタクシです。。。w(嘘ばっかりついてるとそのうちひどい目に遭う可能性もありますがww)




ちょっとしたことでいろいろ改善できるのが不動産投資でもあるんじゃんw

COMMENT

息を吐くように...

手抜きができると平気で嘘つくのはもちろんのこと、
音信不通になりがちなのもよくあることなのでしょうね...(ーー;)
※問い合わせに無反応とか刺したくなりますw

如何に手抜きができないように管理会社とやり取りするか...
ホント、このようなハッタリを平然とやってのけられるように
早くなりたいですものです...(^^;

区分購入時、借りて頂いている人の職業、私が売主仲介さんから聞いて、管理会社の人に、お仕事○○なんですってね~、と話をふったら、そうなんですか~知りませんでした、と言われました・・・・・・。
プロパンさんも5位ですね!閣下、プロパンさんのワンツーですかね?

No title

 この前~作戦良いですね(笑)と言っても普段の態度がずぼらだと信憑性がないですから日頃の行いも大事ですね。
 考えてみると不動産は法律、建築、土木、税金に経済も絡むし人の信用は必要でありつつ嘘も方便であったりと恐ろしく難易度の高い事業な気がしてきました・・・
 が、そこが面白さですね(*^_^*)

管理

自主管理でも回せるものが私の間尺に合っておりますが、
遠隔でやるなら管理会社を管理できないといかんのですね。^^;

とはいえ、そういう養分になっている方もいないと、全員が
ハッピーになれるような甘い業界でもないわけで・・・^^;;

No title

狼旅団ネットワークでオーナーの代わりに現地視察を作り
暇そうな旅団員使えば、狼さんは東京で楽々中抜きで儲かりますよ。暇な団員や仕事帰りの団員も手数料収入ゲット。視察(スマホでリアルタイム動画でもオーナー送付け)

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