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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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物件査定の話。。。


死ぬまでに一度でいいから「オマエ痩せすぎじゃね?」って言われてみたいですw

こんにちは。

本日のワタクシ、
珍しく朝から一人で都内某所まで物件査定に出撃してきました。


最近、強い日差しに弱いので帽子持ってきましたw

と言っても今回の査定物件は売却目的ではなく、相続絡みな違う目的の査定なのですが、ウチ以外の仲介さんの査定に物凄い開きがあるので「オオカミさん目線で見たら実際はいくらの価値があるの?(要するに現実的な実勢価格が知りたいってことです)」と白羽の矢が立ち査定に出撃した次第。。

と言いつつも「あわよくば売却場面で媒介契約を独占的な専任媒介で奪い取りたい」って気もありますが本日のワタクシ、依頼者の趣旨に沿って極めて現実的な売値を出したいと思ってます。(専任欲しさに超高値査定すると依頼者の趣旨から大きく外れてしまいますw)

ちなみに現在のところ、不動産鑑定士の査定1通を含む計4通。。

一番下の査定が18000万で一番上はなんと32000万。。(どうでもいいけど同じ物件なのに価格差14000万ってどういうことだよww)

ワタクシがまだ現地に行く前にザックリと周辺事例を見て当たった暫定売値がおおよそ2億なのでこの一番上の32000万ってのは違う住所の土地と間違えて査定してしまったんじゃないかと思うくらいの乖離っぷりですwww(そんなにしてまで媒介契約が欲しいのか、、、とw)

で、現地ですが、そこそこ高級住宅地な場所にある駅徒歩数分の土地、120坪。。
駅からもずっと平坦で近隣には地所さんの高級低層マンションがあり、こういうマンデベが分譲してるエリアは土地値も高いってのが相場。。(マンデベってこういう雰囲気のいいところにマンション建てたがるので建ってるだけで土地値が高そうに見えちゃうもんです)

周辺事例を調べてみましたが、どれもこれも坪250万程度の値付けなので一番高い32000万ってのもあながち間違いじゃないかもしれません。。

ただ、この査定物件、、
ワタクシが2億と暫定で査定してる理由があってこの最大の理由が「間口の狭さ」と住所的にはいい場所なんですが高級住宅にするには「雑多な街並み」。。(ちょっと商業地に掛かってるので古い雑居ビル群に囲まれているんです)

これが無ければワタクシも専任欲しさに坪300万くらいの評価出しちゃうのですが、今日はあくまでもホントの実勢価格を調べるのが目的なので我慢我慢。。。w(かのワシントンもそうでしたが桜の木、、、以下略)

そんな現地に着きあちこち見て回りましたがワタクシ、査定対象物件を見る前に各社が調査した近隣事例に載ってる物件を先に見てきました。

実はこれ査定の基本なのですが近隣事例のデーターって同じスペックの物件ではなくあくまでも近隣に転がってた売買事例。。
単に不動産鑑定士とかがやる土地の評点だの補正率だの机上の売値だけで比較すると各物件固有のメリットデメリットを見ないまま査定して大やけどすることが多いので実際に全部の物件を目で見て比較して「さて、査定対象物件はどう目に映るんだ?」と物件の見てくれを確認するところから始めるのがオオカミ流。。(同じ町内でも道路一本で雰囲気がガラッと変わってしまいこれが恐ろしいくらい売値に影響出るんですw)

最初に見てきたのは実際に坪300万で売れた参考事例物件A。

この物件は売り出し当時一つの土地を二つに切って2棟分譲で売ってたのですが、行く前に見たグーグルマップでは隣地に古家が建ってていかにも地上げが出来そうな土地でした。

しかも実際に現地に行ってみるとその2棟分譲地をまとめて大人買いした業者さんが隣の古家まで侵食して現在この古家を解体中。。(あ、すでに地上げしてマンション用地にしようとしてたんですねww)

また二棟売りしてた頃はまだ南側6m道路一本でしたが隣地を地上げしたことで角地となり100坪だった土地は190坪に変貌してました。(ここに高級分譲レジ建てたら分譲価格は最低でも坪500万はするでしょう)

となると、この土地は一種単価計算で土地値を計算出来るくらいの高値買いしても問題ない土地ですから坪300万で買っても充分お釣りがきます。

と言うことで、この土地と今回の査定物件を同じテーブルで比較するのは間違いになります。

えぇ、、査定依頼された土地はこんな隣地を地上げすることも出来ないし間口も狭く土地を二つにも切れないのでこの300万の同額で売り出したら物確電話すら鳴らないでしょう。。。

で、次の参考事例物件Bに移動します。。

こっちの物件は同じ町内にありながら大きい道路を挟んだ反対側にありました。
こちら側は商業地でもない住宅地なので周辺環境も良く、見るからに高級住宅地でした。

こちらの物件の坪単価も坪300万、、なのですがこの物件、、そもそも土地面積が14坪しかありません。
14坪と言うと都内では狭小3階建てに駐車場を無理くりぶっ込んだ戸建てが入るので土地建物込みで7000万後半でも売れてしまいます。(売れてしまうと書きましたが実際にはまだ売れる気配すらなく半年程度シコってましたw)

要するにこの土地は土地面積が小さいのでこんなバカ高値でも売れていくだけの話でこれも依頼された査定物件とは比較出来ません。(同じ町内だからと売買事例を引っ張り出してきただけの話ではないかと。。)

と言うことで、この土地と今回の査定物件を同じテーブルで比較するのは間違いなのでまた違う物件を見に行きます。

結局、この後4か所の比較事例物件を見に行ったのですが条件的に近かったのは2件のみ。

この二つの土地が成約ベースの平均坪単価200万となってたのでこの坪200ってのが一番実勢価格に近い売値になるという結論になりワタクシの査定額は24000万から間口が狭いこととその他諸々の減算を加味して22500万円。。(ファイナルアンサーです)

恐らくこの物件を実際に売り出すとしたら24800万で広告作って物件写真をフォトショップ使って電線とか周りの雑居ビル群を消して広告と現況が異なる場合は現況優先と端っこに小さく書いて売り出すのですが、、、

たぶんこんな査定じゃ売却なんか任せて貰えないでしょうね。。。w(だって正直な実勢価格が知りたいって言われたんですもんw)

そんな不動産の査定ですが、これを逆に物件を買う側に置き換えてみると、
「近隣の物件がいくらだからこの物件も似たような価格になる」って判断すると思わぬ高値買いになることがあるって話に繋がります。

いつも思うのですが、不動産の値付け査定って
・周辺事例と比較
・対象地域の標準価格
・依頼者の物件の評点
・対象地の査定価格
・査定価格とご提案

なんて20ページ以上の仰々しい書類が届いて「いかにも調べ尽くしました」って感じに見えますが、結局のところレインズで物件の売買事例を見て後付け的に評点だの査定だのって言ってる気がしてなりません。。(ここだけの話ですが不動産価格を法的に決めてる不動産鑑定士さんも依頼者の都合に沿った評価出ししてる気がするしw

何億もする物件がこんなですからやっぱり欲しい物件が出てきたら自分の目で確認して買うのは当たり前として「ホントにこの売値で買ってもいいのか?」と類似物件を探し出して比較するって作業も高値買いを防ぐ意味では有効なのかもしれません。。(逆に「え?この値段でホントに売ってくれるの?」ってことになるかもしれませんよw)

最後になりますが今日もあのプロパン君がちょっと違う目線で連載の第3話目を更新しておりますので併せてお読みいただけると幸いです。。(現在6位まで上がって参りましたww)



プロパン君のブログはこれポチると6位のとこにいるんじゃんw

COMMENT

両方ポチしました!
すごい差がありますね。
一番安いところ、自社買いでも目論んでいるのでしょうか。
閣下のご指導のお陰で分割に目線がいくように癖が付きつつあります。ありがとうございます!

不動産鑑定士の事例比較...

仰々しい書類の割には比較対象が的はずれで、
これなら中高生のバイト君でも作れそうだなぁ...
ってなっている書類を見たことが...(ーー;)

あからさまに査定価格を決めてから、
事例を集めているように感じましたので、
コレじゃあ何の証明にもなってないよなぁ...
なんて思った記憶があります...( ̄▽ ̄;)
※築年も場所も間取りもバラバラだった気が...

収益シミュレーションなんかでもそうですが、
計算の前提となるデータの精査って大事ですよね...(^^;

ありがとうございます

私のブログを何回も取り上げていただき、
ありがとうございます。
ネタが枯れるまで書き続けます!

No title

 今日も為になります~個々の物件の個体差を見分けないといけないので簡単にはいかないと思いますがなんとな~くこうなんだろうなと考えるだけでも違いますよね。
 

一番安い査定

それ出した業者さんは、自分が買うつもりの値段を
出したんですかね。
14000万の開きはなかなか・・・

物件の査定って

本当に難しいですね。よさそうにみえても良からぬ落とし穴があったり、以外な物件が高値になる要素があったり....。

 業者さんの見立てがそれだけ乖離してしまうくらい、個々の物件の売買って多くの要素で変動するもんなんですね..。

No title

殿下はやはり凄腕不動産ですな。
勉強になりました。
今後も為になるブログをお願いします♪( ´θ`)ノ

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