プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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さて、、、どっち買います?w


【お知らせ】
先日募集した「お茶会」ですが、、
コメント欄に募集定員以上のお申し込みがありましたので抽選とさせていただきます。
当選した方には今週末までにメールにてご連絡させていただきますので宜しくお願いいたします。


こんにちは。

不動産投資家さんって平日は本業がある関係で土日に物件を見に行ってるのか知りませんが、月曜日の朝になると決まって「オオカミさん、こんな物件があるんですけどどう思います?」って相談が飛んできます。(月曜の午前中は大抵この相談で始まるのが定番です)

こんな物件高騰期なのでワタクシに相談されても、もろ手をあげて「をを!これは買いじゃないですか?ww」と言いたくなる物件は少ないですがどこで見つけてくるのか、、そんな中でも時々「こいつに買わせないでウチで買ってしまおうか?」と思える物件が相談の遡上にあがります。(そういう物件を相談されると我々「この人の融資が飛びますように」と帝釈天にお参りに行くウチの会社は超ブラック企業ですww

そんな中飛んできたのがこの物件。。

物件A
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築24年のRC造
売値 1億後半
表面利回り 9%
現況 満室

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 1億後半(但し物件Aよりは安い)
表面利回り 11%
現況 2部屋空き

まぁ、要するに174坪の敷地に同じようなRC造が3年の時間差を置いて2棟建ってるわけですが、容積もほぼ同じで違うところと言えば、物件Aはずっと満室状態が続いていたので部屋のリノベがあまりなされていない点。。(18部屋中11部屋は昭和チックな間取りと設備です)

しかし建物Bは利回り11%でありながら地主案件特有の「オーナーからの養分欲しさに管理会社が不要なリノベまでやってしまった物件」で18部屋中、15部屋がリノベ済。。

また細かいところで物件Aはタイル張りに対して物件Bは塗装壁(吹き付けタイルの玉吹いて押さえ後にトップコート仕上げ)で同じ敷地に並んでいる物件でありながら見た目は物件Aに軍配があがります。(だから物件Aは常に満室経営なんでしょう)

この物件の売り主さん、、
両方売るのであれば「こんなの両方買っちゃえよ」とアドバイスしたいところなのですが、相続の関係でどちらか一棟を売りたいので「どっちか欲しい方を選べ」となってるそうで「オオカミさん、、これどっちを買った方がいいですかねー」てな塩梅。。(どうでもいいけど朝っぱらからあまりに贅沢な悩み相談してんじゃねーよww

ただ、ワタクシどうも気になるのですが、

この物件二棟、、

タイル張りだとか築年数に微妙に違いがあれどこの利回りの差はなんですか?(これだけで利回り3%も違うのはちょっとあり得ません)

「いや、、実はですねー」
とこの相談者さんがおっしゃるにもう一つ違うことがあるそうなんです。。

ところでここをご覧の方ってこの賃貸募集広告を覚えてますか?


ん?このオバQのアイコンはなんだ?www

えぇ、、今から4年前に業界を騒然とさせた歴史的賃貸募集広告なのですが
「告知事項あり」だとか「心理的瑕疵物件」なんてわかりにくい表現を「部屋で人が死んだことを示すアイコンをオバQで一目でわかりやすくした」という画期的な募集広告です。。。(後にも先にもこのアイコン使った業者さんは見たことありませんが当時、この広告は業界の語り草になったものですw)

実はこの物件二棟のうち利回りが11%ある方の物件、、こんなスペックなんです。

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 17000万円
表面利回り 11%
現況 2部屋空き
    おばけ付き←NEWw

よく、物件で人が亡くなってしまい「心理的瑕疵物件」として扱われる物件は数多く存在しますがこの物件は違うんです。。

本当におばけが出るそうなんです。。。

そのおばけが出るという部屋、、
現況ではこの物件を管理する会社の社員さんが「格安な賃料」で借りてるそうなのですがその社員さん、、

時々、ユニットバスに入ってるとそのお風呂のドアを「コンコン」とノックされたり、部屋でテレビを見てるといきなり左腕を冷たい手で掴まれたり、クローゼットの奥から覗き込む初老の方の視線とばっちり合ったりするそうです。会社から「頑張ってなんとか2年住んでくれ」と言われてるそうで「いやー、、時々視線が合うおじいちゃんとのシェアハウス状態なんですよーww」と明るく言ってたそうですwww

物件住所を教えて貰いましたがその住所を例の「大島てる」で調べたら確かに炎マークに「告知事項あり」と書いてあり span style="font-size:large;">なにか事件があったんだろうなー、、ってのはわかります。(しかもその部屋に共同で棲むおじいちゃんが何か言いたそうなのでこの物件の過去を調べなくてもおおよそのことはこの社員さんもわかるそうです)


自分の物件にこんなマーク付けられたら殺意を抱くこと間違いなしですよw

「と言うことでオオカミさん、、おばけ付きとおばけ無しのどっちを買ったらいいんでしょうかねー?」

単にCFを追求したいなら物件Bを選べばいいと思うのですが、大島てるに載ってる以上将来的な出口戦略で面倒なことも起こりそうです。(実際に我々業者でもこのサイトに載ったために売値を下げてしまった仲介さんもいますから)

しかし物件Aは出口戦略の局面ではタイル張りだし、築年数も物件Bよりは新しいので有利ですが肝心のCFで劣るのは事実。。(ってか下町とは言え、平成4年築のRCレジが9%の利回りで買えるんだからいいじゃねーかよって言いたいワタクシでもあります)

さーて、、一体どっちが得なんでしょうか?(個人的にはおばけがどうのよりも外壁とかのコンデションの方が気になるんですけど)



ちなみに今日の相談ですが、、

いろいろ話してるうちに買主はどっち買ってもいいって話になり本ブログのコメント欄の意見の多い方を選ぶことになりました。。(ホントにホントですよw)

と言うことで買主さん、、
ここ見てどっち買うか決めるそうですので皆さまの忌憚のないご意見をお待ちしています。。(ってかそんな選び方でホントにいいのかよ?ww)




どうせなら「オオカミさんちに譲ってあげて」ってコメントを待ってるんじゃんw

COMMENT

No title

モチロンBです

No title

物件Aですかね。私なら。
築年外観大きいと思います。
し、リスクが少ないと。
手に入ると良いですね!

贅沢な悩み...

ここはヤッパリ、ポジショントークで、
狼不動産に譲ってあげてください」ってところですね♪

···

···

あえて選ぶということであれば、
オバケも気にならなければ、「大島てる」も何のそのといった
豪気なお方なら迷わずBな気がしますが、
掲載されているってだけで余計な保有ストレス抱えそうなので、
無難にAを選んでおきます...(^^;

No title

出口考えるなら間違いなくAですね。Bはお祓いできるならいいかもですが・・・・・・

No title

 いや~こんな物件買ってもろくなことないですよ。こんなのは海千山千の狼さんに任せて他当たりましょう。
 と、仕事を終えたところで自分ならですが、、やっぱAですね。
表面9%ならとりあえずAを買って様子見て将来Bを買う作戦です。

オバケ付を狼さんが買って、
その部屋でお茶会をするなんてのはいかがでしょうか?

お化け👻は怖いからAがお勧めですが…やっぱり狼さんに譲ってあげて(^-^)

Aに一票

だったて、高いお金出して買うんですから、縁起が良くて気持ち良い物買うべきです。あまりリフォームされていないんだから、空室でたら自分のセンスでかっちょええフルリノベーションして、どんどん利回り改善出来ますし。
自分が物件買うときは「契約日は大安縛り」です!

No title

確実にBです。
住んでる管理社員ごとお祓いして成仏させましょう。

ここは無難にA
どちらも部屋数がある大きな物件ですし、大島マップ見た申込者たちが徒党を組んで、怒濤のように押し寄せて賃下げ交渉を迫って来たら目も当てられません。。
相談者さんがA買わないって話になったら、Aの話下さい(笑)融資特約付けてもいいでつか?

両方行きましょ!

リスク管理

オバケ付けでも管理する気概があるなら
そちらですが、私ならオバケ付け無しを
選びます♪

これから銀行の締め付けが危惧される中、
出口戦略も考えるとリスク無しの方が
枕を高くして寝れそうですw

社員さん経由でオバケのおじいちゃんの判断を仰ぐのはどうでしょう?
こっち(B)でいいんじゃない、と言ってもらえたら今後安泰な気がするし。
オバケと仲良く共存できて利回り高いBに一票。

真面目に答えるには情報が少ないので何とも言えませんが自分が住むワケじゃ無いのでw
総合的に判断してお得な方を選びますよ~♪
世の中一人ぼっちじゃ寂しい人もいますw
いつも誰かが待っててくれる家も良いのではw

No title

 どっちも買わない方がいいかな。何か、こんな優柔不断な地主が隣居るからあとでトラブルになりそう。

どちらを選べといわれれば

自分ならAでしょうね。

 でも基本的にRCはまるもりの様な素人では
管理は難しいと思うので狼不動産にお譲り
します。

 しかし時々目線があうおじいちゃんとの
シェアハウス状態と言って笑えるその社員の
方の豪気さも感心しますね。(臆病者の自分
なら3日ももたなそう...。)

希少な

Bですね。
オバQ物件として、宿泊体験募集して稼げば良いんです。

Bを買った後A

まずBを

「お化け出る、大島テルにのってる!」

という理由で

鬼の指値をし、利回り12%で購入、

そのまま中間省略し7%で即転売、

その売却益を頭金に

Aを買う!

結果、Aも手に入り数千万円の転売益も手に入れ(゚д゚)ウマー

という田舎者の妄想はどうでしょうかw

オバケ見たことたいので見てみたいです。

同じ敷地に建ってるってことは、近隣からは下手すりゃ二つまとめて事故物件とみなされてる可能性もあるのでは!? どうせリスクを負うのなら、利回り高い方を選んだほうが良いかと・・・

上級者ならば

Bを買って出る部屋だけエアビで外人さんに貸す、とか
して収益UPを目論めるかもですね。

海外では、出る部屋はかなり人気があるとか。

安全策でA

築年数がわずかながら浅いですし、外壁タイルですし、満室なのでAがいいと思います。
この金額で幽霊付きなんてオマケは投機としてあまりに怖い。

事故物件なら構わないですけど、ホントに出るのはイヤなのでAかな。
でも、狼不動産にBを買ってもらって、お茶会じゃなくてお泊まり飲み会開催って案はどうでしょう?
一人じゃ怖いけど狼さん込でたくさんいればおじいさんと一緒に楽しめるかも?

私はこんなでかいもんの判断つきませんが、
オバQ部屋を管理会社に消化してもらうのはいいアイデアですね。
この部屋借りてくれるなら、オタクに管理任せますよと。
オバQ部屋の隣も、実際に人が住んでるか住んでないかで、印象変わるでしょうしね。

No title

私ならAです。
地主の体力が弱った所でBを叩いて買います。

物件Bのお化けさんは賃料いくらですか?

No title

私ならBですね。
幽霊部屋をウイークリーマンション仕様にして、
「心霊体験ができる部屋」として募集かけます。

そもそも どちらも安いのでは?

間取りは?利回りもほんと?
Bの住戸内リノベ具合は?(水回りの設備間取り一新なら絶対B)、今後の保有年数とトータルコストを踏まえ、インカム狙いならBではないでしょうか。
出口しか!考えないならA。
売却までの数年で退却があるとAの近隣は?。
どちらも一度目の外壁修繕は勿論終わってますよね?
家賃を少し安くすればテルも関係無し、Aのリノベ費用程度は入れ替えでチャラ?
建物の外観全体を見て決める人は少ないので、いざとなればエントランスをコジャレた風にすれば良し。
そして、テルに載っているから安くしてね♪
台東墨田葛飾江戸川区なら宜しいのではないでしょうか。

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