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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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今日から復活ですw


やっと熱も下がって復活しましたw

こんにちは。

週末、季節外れのインフルに見舞われたワタクシ。。
ご心配をおかけしましたがおかげさまで昨日くらいからやっと熱も下がり本日から通常業務となりましたが、この季節外れのインフル、、どうも体の抵抗力が落ちてるのが原因らしいです。。(健常者であればそうそう罹らないそうです)

ま、普通にその抵抗力下落の原因を考えると「運動不足」の一言で片づけられそうなのですが、、個人的には我が読売ジャイアンツの怒涛の10連敗知らず知らずのうちにワタクシの体を蝕んでいたんじゃないかってことで片付けたいと思いますw(3連敗くらいすると寿命が2日くらい縮んじゃう気がしますw)

さて、そんな話はさておき、、
先週からお伝えしているスワさん推奨のランキング急上昇ブログ、、

詳細はこの方のブログを読めばわかると思うので割愛しますが、
この手の話、、実は氷山の一角なお話です。

と言うのも不動産仲介業というのは不動産会社が宅建免許を持ってればその会社の社員は特に専門知識が無くても事実上その日から仲介業務を始めることが出来るからで、会社によっては入社わずか1週間程度で役職を与え(その方がお客さんに見栄えがいいですからw)これでピシッとしたスーツでも着て颯爽と登場されればワタクシでさえ、一瞬、「こいつはプロの業者なのかアマチュアな業者なのか」を見抜くことは難しいです。。

ただワタクシ、、
取引中の話しっぷりを聞いてれば「ん?なんだ、、こいつ、、妙なこと言ってんなー」とすぐ違和感を感じますので売買に向けた交渉が始まりさえすればプロかアマチュアかの見分けは出来るのですが、これは単にワタクシが過去にいろんな売買契約を経て得た経験則でわかるだけの話で、ワタクシも駆け出しの頃はシャレにならないミスを連発させてそれはそれは何度も灰皿でぶん殴られたものです。

そんな数々の修羅場をくぐって来たからこそ取引する度に過去の失敗事例をほじくり返して「前にこんな失敗したからこの部分は気を付けて念入りに調べておこう」って気になるのですが、この経験は一年やそこらじゃまず得られることは出来ないので昔のホリエモンの話じゃないですけど「寿司職人なんて3か月も修行すればOK牧場理論」は不動産の取引実務ではかなり難しいのではないかと思います。

例えばですが、先ほどのブログ主のブログでも問題になっていた「道路拡幅」。。

これは通常、役所の都市計画課にでも行って計画図を見れば大抵は問題ないのですが、近隣に河川がある場合と、鉄道の線路が走ってる場合などは調査しないと行けない事が増えるのでワタクシも具合が悪くなってきます。(物件のすぐ横とかに河川や国道が走ってるとスゲー遠くの所管部署まで調査しにいかないといけないんですw

なにが言いたいかと言うと、これらのモノが近隣に存在すると道路であれば一方的にこちらだけセットバックなんてことにもなりえるからです。(なので売買物件に河川が隣接してたらもはや本能的に警戒モードを2段階引き上げないとダメなんです)

まして土地収容があるなんてケースでは収容で土地が削られて融資に悪影響が出かねない一大事。。
こういう時は自分が一番詳しくなるくらいまで調査して万難排して売買しないと後々、未曽有の泥沼裁判になっちゃいます。(売却が終わると買い戻しなんて出来ないし、土地の価値が減価して二度と同じ価格で再販も出来なくなっちゃうのでその損害賠償たるや、、物件価格によっては並みの業者レベルだと倒産しかねない一大事です)

また、話はちょっと逸れますが、
物件の前面道路などが国道に隣接してる場合、売買後に建物を建てるとしたらその国道の道路占有許可を取らないといけないので当該物件の管轄の警察署に出向き、道路占有許可が自由自在に出るのかを確認しないと後々悲惨な目に遭います。(大抵、国道は一車線でも道路封鎖しようとすると時間や曜日制限を受けてしまい工期にものすごく影響するんです)

それ以外にも物件が商店街の道路に面していればやはり車両の進入制限を受けるし、私道の物件とかだと近隣にうるせージジイとかが住んでて工事を邪魔する可能性もあります。(こういう可能性がある時はわざとスーツかなんか着てさも不動産屋がうろうろしてますよ感を演出して近隣に売買があるんですってやってるうちにその手のジジイが出てくることが多いのでそんな方法で確認したりしますw)

こういうのってある程度経験がないとわからないので新入りの営業さんあたりだと上司がそういうのを細かく指摘して問題にならないようにこと細かくリーガルチェックしたのちに重説に記入して「俺らはちゃんと説明したからね」といつでも逃げられる体制で取引に臨みます。

要するに「重説にさえきっちり書いておけば我々、ほとんどの場合で責任回避出来ちゃう」わけですが、
経験値が低い担当さんだとそもそもどこをどう調べればいいのかすらわかっていないことが多く、結局、前回、売り主さんがやった契約書を取り寄せてそれを丸写しして体裁を整えようとしちゃうんです。(ひどいやつになると現地に一切行かずに丸写し対応するツワモノもいますw)

運よく、前回の契約書や重説に不備が無ければ丸写しでもバレないし、会社の上司が経験豊富で部下のミスを指摘できるスキルがあれば通常はこんなつまんないミスは起きないものなのですが、スキルの低い仲介さんほど前回、売り主さんが交わした契約書や重説を「我々よりプロの業者が調査して作った書面だから大丈夫ww」と信じてしまうところからミスの連鎖が始まります。

ワタクシが過去に味わった修羅場を振り返ると、
「過去に交わした契約書や重説はあくまでも参考程度で絶対に信用しちゃいけない」って言い切れます。。(ワタクシが経験した修羅場の大半がこの丸写しに起因しておりますww

よくある話なのですが、インフラ等の調査などの場面でガスが「都市ガス?かプロパンなのか?」ってのがあります。
過去の重説見ると都市ガスにチェックが入っていて東京ガスにガス管調査しても確かにガス管が物件にも埋設されているのですが、例のプロパンに切り替えると給湯器や風呂釜まで変えてくれるからと現オーナーが変更したのに気が付かず都市ガスのまま契約してしまい後日、説明義務違反で売り主と仲介さんに「都市ガスに変更する費用負担」が飛んできたことがあります。(最終的には仲介業者の説明ミスってことで切り替え負担の700万を仲介会社が負担しました)

あと水道系で受水槽なんてのもあります。。
現地に古い受水槽があってそれとは別の場所に新品に近い「増圧ポンプ設備」が付いていたのですが売り主も水道業者から「今日から設備は直圧になりました」と誤った説明を受けていたらしくそれ以降はずっとこの古い受水槽は使用していないと勘違いして仲介さんに報告、、ロクに調べない仲介さん、そのまま「直圧」だと過信して契約を終わらせてしまったもんだからさあ、大変。。

直圧だと思って買った買主は大激怒して「全部直圧の工事しろ!」と売り主と仲介に迫り売り主が工事費用を負担することになったのですが、いかんせん物件の配管が老朽化していて直圧なんかにしたら建物に入っている水道管の直圧の高圧でどこが吹くかわかったもんじゃないとなり結局、売り主が建物全部の水道管を交換する羽目になり約1800万の請求をモロに喰らった事例もあります。

どれもこれも基本的な物件調査をしていれば簡単に防げていただけに勿体ない気もするのですが、この手の経験って痛い目に遭わないとなかなか覚えられません。。

大きい会社だとそういう数々の修羅場をくぐって来た上司や同僚がいるので「オマエ、、どうでもいいけどこれ調べたか?」といちいちチェックを入れてくれるのですが中小の業者さんだと社長すらそんな経験をしていないってケースも多く、調査に関しても

①とりあえず都市計画課に行って概要を聞く
②道路課で道路台帳入手
③委任状貰って水道図面と評価証明GET
④あとは役所に置いてあったどうでもいい資料を集めて「重要事項付帯資料」としてファイリングww
⑤現地で越境、境界の有無を確認

って程度で済ませてしまう業者さんがほとんどじゃないかと思います。

同じ土地に同じ物件があってそれを何回も取引するならその程度調査でも買主にはバレませんが、残念なことに不動産物件ってのは同じ条件のものは二つと存在しないので注意して調べないとその物件固有の調査が不十分になってしまいそこを「説明不足」と突かれて大騒ぎになってしまうわけです。

不動産業者としては同じ括りなのですが仲介のスキルの問題で差が付いてしまい下手すると契約したら大損害なんてことが平気で起こるのがこの不動産取引。。(やっぱり動くお金がデカいので一度トラブルと損害もデカいです)

なんて書くとまた以前みたいに「契約するのが不安なので契約書送るから見て欲しい」と検閲依頼が飛んできそうなのでこれ以上言及しませんがひとつ注意して見て欲しいのはその業者さんが出してくる重説の特約事項の項目数です。

一棟物件だと少なくとも20項目くらいは特約項目はあるのが普通で擁壁があったり土地建物に問題があったりなどの「ちょっと難易度の高い物件」になると平気で100項目くらいの特約が付いてきます。(大手さんの重説のボリュームを見ると気が遠くなる時がありますw)

えぇ、、
ここは白紙だったりどうでもいいことで埋まってるだけだったりしたらほとんどのケースでロクに物件調査していないパターンが多いのでそんな契約書や重説を仲介さんから交付されそうになったら警戒モードを一気に3段階くらい引き上げても差し支えありません。。(後日、高確率で揉めますw)




経験者が言うんだから間違いないんじゃんw



COMMENT

No title

寿司職人なんて3か月も修行すればOK牧場理論のホリエモンに教えてあげてくださいww
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170604-00000007-jct-soci

病は気から?

まずは、ご快復されたようで何よりですw
流石に10連敗ともなると少なからず影響ありそうですね...(^^;

さて、そんな中でトラブル事例のお話...
宅建等の資格はあくまで基礎知識を確認するためのもので、
資格を持ってるから何でもできると勘違いすると、
泥沼に巻き込まれる確率が上がりそうですね...( ̄▽ ̄;)

実務レベルのお話では、ケースバイケースでの対応を
如何に上手くこなしてくれるのかというのは、
本当に大切なことだと思います...

テンプレ書式をアレンジせずに埋めただけとか、
必要最低限の書類を外装だけ豪華にして誤魔化すとか、
そもそもトラブル対応がまともにできないとか...
いい始めたらキリがなくなりそうなお話が沢山ある気がします(ーー;)

No title

確かに、セットバック河川とかだと・・・。そこまで考えませんよね。納得です。
無理なさらずお過ごしください。

復帰、おめでとうございます。

重説にすら記載してないバカ仲介と大○建託がいるんですけどどうしたらいいでつか?

No title

 治って良かったです、さすがタミフルですね(^_^)
 
 考えてみたら医師免許持ってても卒業したては研修医として修行しますよね。宅建も何千、何億ってお金が動く不動産の免許なんだから合格後○年の実験経験を要するとかでもおかしく無いですよね。

怪しい仲介さん

ある程度の売買スキルしかありません。
なので、物件に絡めの法律や、考えられる損害への補償、賃貸での質問をすると答えられなくなります。
D東建託物件は難有り施工・管理と諦め、利回りベースで、火災保険+施設賠保険に加入と腹をくくった方が無難かも…。
わたくしのD東建託建築管理の安普請現在15年物件の参考話です。
エアコンドレンホース接続不良で、階下のテナントに漏水、240万円!の請求が来ました。
保険を使う前提でしたが、運悪くそのテナントさん気性の激しいお国の方で、対応に大変苦労しました。
焼○屋の15年物のドロドロ天かせエアコンが、漏水日の2ヶ月後に作動不良。
ここぞと言わんばかりの店内やり替えの請求内容でした。
運悪く、同時期に同じテナントさんの厨房施設に雨水駄々漏れ。
今度は追加で350万円の請求に加え、進まない保険審査に対し頻繁な脅しまがいの入金催促攻撃。
合計すると、まるまる店舗大改装できる金額です。
漏水調査をしたところ、勝手に造った建築基準法・消防法違反の造作部分からと判明。
(以前の持主の親戚でやりたい放題 オーナーチェンジ物件のツラいとこ)
その後静かになりましたが、調査費用の折半の請求書を送りつけたいと思うのですが、いかがでしょう。

No title

 やはり 不動産業界は闇が深いな。

金額でかいのに

金額でかいのに素人が売買に携わっても良いなんて、
恐ろしい業界です。^^;

他の商売でそんな規模のやらかしをしたら、マスコミ
にも散々叩かれて規制強化されますが、不動産に関して
はそんなこともなく・・・

どんなビッグパワーが働いているか、わかったものでは
ありませんな。(・∀・)

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