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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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信用とギョウタクの話。。。


ささ、、本日もご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

先日のセミナーネタは「Bolo物件を熱く語る」と言うお話でしたが、普段しゃべるネタじゃないので今回のセミナーネタはホント、絞り出すのに苦労しましたww。。。(ほとんど使い果たしてしまったのでこの手のBoloネタでのセミナーは二度と出来ませんww)

と言うのも、、いつも言ってることですが、
我々仲介業者ってのは売買価格で貰える仲介手数料が決まってるので売値が低い物件を仲介するとリスクだけが増えてしまい例えば、100万の戸建ての仲介で得られるフィーで躯体の雨漏り、シロアリ、傾き以外でも売買時に問題になる欠陥を発見できずに説明責任を追及されて損害賠償請求喰らうと赤字になるのでウチでは売買自体を滅多にやりません。(過去に調子こいて80万の築古戸建て仲介して接道系の説明義務違反で125万の損害賠償喰らったワタクシゆえにここだけは厳格な掟としていますw

結局、Bolo物件に対しての経験も知識も薄いままネタを考えるということになったわけですが、それでも時々出てくる「美味しいBolo戸建て」は団員に提供しています。(と言ってもせいぜい年に数回ですけどw)

ただ、あれです、、
仲介と言う形式にしちゃうとやっぱり説明責任とかで揉めて賠償請求が飛んでくることがあるので仲介手数料なしで直接売買をお願いしてます。(仲介印さえ押さなければ我々、、法的に賠償責任負わなくて済みますからw)

「は?仲介業者としてフィーも取らずに紹介してなんの得があるのよ?」
と言われそうですが、いい物件を団員に紹介すればそれが噂になり「やっぱりオオカミのところに首突っ込んでるといいことがある」と周りに吹聴してくれる人も多いですから広告料として考えればこれはこれで大儲けです。(但し、逆にここで妙な物件紹介すると悪口を吹聴されちゃうので出せても年に数回しか出来ないんですけどねw)

またこれもいつも思うことですが不動産に限らずなんらかの紹介ビジネスは「信用」が何より優先されます。

前にも書きましたが、焼き畑営業だからとこの信用を疎かにして会社を拡大路線で広げ続けると顧客どころか社員からも信用を失い気が付けば社内に誰も人がいなくなり売り上げそのものが上げられず会社自体が傾くし、残った社員だけだとサービス低下を招きます。(どことは言いませんが数年前に管理の人間が一斉に退職して管理物件がずさんな管理になった会社がありましたっけ)

結局、どこに行っても悪い評判しか立たないので終いには会社名聞いただけで「あー、、あの会社ねー(苦笑)」となり悪い意味で知り人ぞ知る会社になっていくわけです。(と書いてて実名挙げたくなった会社が6社ほど浮かびました

さて、だからと言って手数料も取らないウチの会社がいいかと言われるとそんなこともありません。。

なにしろ我々、、根っからの怠け者。。(今年も8月には超大型連休が控えておりますw)
こっちから積極的にブツ上げして売り物件を探すこともしていませんのでいつ美味しい物件が出てくるかなんて我々すらわかりません。。

なので「ウチになんか頼らずに物件は自力で探してください」って言ってるんですが不動産仲介でこの格安中古物件、、実際のところ、なかなか出てきません。。

原因としてはやはり先ほどの「仲介手数料の壁(売買仲介して1万のフィーならワンルームの賃貸やってるほうがマシ理論)」が考えられるのですが、出来る投資家さんで最近、正規手数料以外のフィーを仲介さんにチラつかせて最優先で物件を回して貰ってる人がいるそうです。

ま、よくよく考えてみれば賃貸物件で埋まりそうもない物件に「広告料」という名目のフィーを仲介手数料以外に支払ってる大家さんも多いでしょうから売買に応用しているんじゃないかと思いますが、こういう時、一般的にはフィーの名目を変えちゃいます。(仲介手数料として正規以上に払うと業法違反になりますので)

一番多いのが「業務委託料」。。(通称:ギョウタクです)

仲介手数料と表記しないフィーは正規のフィーを上回っても業法に触れないのでこの名称で支払うのですが、これだと例えば20万のボロ戸建てを売買した際の手数料は1万(税別)ですがここにあと10万なんてお金を「業務委託料」として支払うことが出来ちゃうんです。

物件を出す仲介さんからしたら例え売値が20万であっても1万なんてシケた手数料じゃなくなるので積極的に仲介に関わりたくなるでしょうし、これって結局「このお客さんは手数料以上にお金を払ってくれる人」という信用が認識され次回からも「あの人なら手数料以上にお金をくれる」と「〇〇さん、今度はこんな物件出たんですけど、、買います?」とイの一番で話が飛んでくるようになります。

また、100万の物件であっても「この人なら20万まで指値付けてきても我々にはたくさんお金を払ってくれる」と認識されることもありますからこの「ギョウタクを払ってくれるお客」という信用は他のライバルを制するのに有効な武器じゃないかと思います。。

さて、そんなギョウタクですが、
単に領収証だけ作って名目を変えるというだけだと後でいろいろ問題が出てきます。

えぇ、、ツッコミ入れようによっては「これって仲介手数料とどこがどう違うんだよ」って言う人(主に年貢局の人w)も存在するんです。。

そこでこのギョウタクでフィーを支払うとなったら実際にその業務を取り決めた「業務委託契約書」というものを作ります。
契約書と言ってもA4のペラ1枚程度の契約書なのでビビることもないのですがこんな感じのものを作ります。


           業 務 委 託 契 約 書

委託者・森野狼太郎(以下「甲」という。)および受託者・エスパー二郎(以下「乙」という。)は、下記内容にて業務委託(受託)契約を締結する。

物件の所在地:○○県〇〇市〇〇町1-2-3
      (住居表示:○○県〇〇市〇〇町1-2-3)
物件名称 :オオカミレジデンス(一棟マンション)

  業務の種類:上記物件の売買に係わる営業活動・売買代金の折衝等の業務全般。
  業務の期間:平成〇〇年 〇月〇日より平成〇〇年 〇月末日まで
  業務委託料:  金額  〇〇〇〇〇円  

業務委託の内容および条件
1. 上記物件を円滑に売買するにあたり、乙は買主との折衝交渉を行なう。
2. 乙が甲を代行して業務を進める為に係わる費用等は、業務委託料に含まれるものとする。
3. 乙は甲と常に意思の疎通を計り、状況変化の都度報告をする。
4. 甲は、乙に対して、上記業務委託料を支払うが、支払い時期については上記不動産の所有権移転時とする。
5. 期間の延長は甲乙協議の上、決定する。
6. その他、この契約書に記載されていない事項は、甲・乙信義に基づき対処するものとする。
以上を約し、本書2通を作成し、甲・乙捺印の上、各自保有する。

                           平成 〇〇年  〇月 〇日

委託者(甲):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町3-4-5
   氏  名:森野 狼太郎                  
   
受託者(乙):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町6-7-8
   氏  名:エスパー 二郎
        


これと実際に支払う契約をする「支払い約定書」みたいなのと同時に作成しておけば実際にその業務に対する報酬という形に出来るのでこのセットで作ってお互い押印しておけばいいんじゃないかと思います。

ちょっと今日のブログは後半小難しい話になってしまいましたが、格安な物件を仲介さんから紹介して貰いたくなったらこの「手数料以外にお金払います作戦(通称:荒野のニンジン作戦)」も他のライバルを出し抜く作戦じゃないかと一人でほくそ笑みつつ本日のブログは終了です。。




絵に描いた餅かもしれないんじゃんw

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別名目での契約書...

こういった契約書の雛形があると、
名目に合わせた内容で色々応用できそうですね(・∇・)

何よりエビデンスを求められたときにも、
明確に理由を答えられる体裁は整っているので、
1種の精神安定剤的な役割も果たせそうデス...(^^;
焼け石に水かも知れませんが...

とは言いつつ、世の中にはそんなエビデンスの重要性も理解せず、
口先ばかり器用な残念系仲介さんも一定数いそうな気もします...( ̄▽ ̄;)

No title

すごく、へぇーボタンを心の中で連打しました。
ギョウタク、私もすごく助かりますし、でも何故か手数料以外思いつきませんでした!

No title

 いやなんか、今日は頭の良い人が書いたブログの感が出ていますね。いや訂正です、『今日も』でした(^。^;)
 なんて話は置いておいて信用は特に大事ですよね、しかも分かっていてもなかなか得られないし・・日頃から気をつけはしますが、当たり前のことなので信用になるかと言われれば微妙ですが、積み重ねですね。

ニンジン作戦は有効ですね。
売主側の仲介さんも買収してすべて上手くいきましたよw
ニンジン、融資特約無し、瑕疵担保免責の三段階で攻めれば皆さんぼくちゃんに優しくしてくれますw

ボロ限定ですがwww

金額がそれほどでもない場合は

「領収書いらないフィー」で支払う、ってのもアリですかね。
なんにせよ、魚心あらば水心ですな・・・


ガスの紹介料

「プロパンガス会社→不動産会社・大家」に流れる紹介料・販売手数料なるものも、こういう契約を必ず締結しなければいけません。税法上必要なんだそうです…。面倒ですが。

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