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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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賃貸併用住宅投資。。。


セミナー終わって一週間くらいはポチの特需があると思ったのに。。。w

こんにちは。

中古の収益物件の売り出し利回りがやたら低くなりそろそろまともに買えるものが無くなってきた昨今、、、

いつの時代もそうですが、こういう高値局面になると必ず誰かが言い出すだろうと思ってたことで「賃貸併用住宅投資」ってのがあります。

この賃貸併用住宅、、
ワタクシ、過去ログでも散々書いてますが、自分で土地を持ってて土地活用としてこの賃貸併用やるならいいけど今から土地から買仕込んで建てるなんざ業者の養分まっしぐら。。。(だってこういう時の土地ってカタチの悪いクズ土地に無理やり突っ込むはずですから)

ただこの投資(投資っていうのもあれですけどw)、、
自己居住の部分があるので住宅ローンが使えて自己資金無しの35年ローンなんて芸当が出来ちゃいます。

しかも最近は自己資金残高さえ偽造出来る時代なのでちょっと頭のいいコンサルさんに相談すればやり方まで指南して貰えますw(こんなことを大っぴらにブログで書いても大丈夫な時代が来るとは思いませんでしたw)

これだと多少融資属性が悪い人でも低金利で融資が組める関係で今年の後半はこの賃貸併用投資の営業攻勢が激化するんじゃないかと思いますが、この営業攻勢の中で恐らく「自己居住しないけど住宅ローン(なんちゃって住宅ローンと言います)」のスキームに嵌めこまれ堕ちていく素人投資家さんも激増するのではないかとも危惧しております。。

また最近は自己居住部分が1/5でも賃貸併用ローンが通る金融機関も増えてきて「なーに、、この1/5も賃貸に回しちゃえば賃貸併用って言っても一棟賃貸アパートに早変わりですよww」と業者に口説かれてすっかりその気になっちゃう人も増えるんじゃないかと思うのですが、金融機関も最近はかなり賢くなり半年くらい不定期で「転送不要郵便(そこに本人が住んでないと戻ってしまう郵便)」を使う以外に行員が直接訪問して居住実態の確認をして住んでないとバレると違約で一括返済を迫るケースも増えていて一括返済出来ずに売却しようとしたけど返済元本が売値を上回ってしまい泣く泣く追証と言う羽目になってるそうです。。(ちなみに自己資金ゼロで追証喰らうとかなり泣きたくなるそうです)

実は先日、ワタクシのところにも「この手の売却依頼」があったのですが、
土地建て込み12000万+諸経費のオーバーローンのためワタクシがどう無慈悲に高値売却を目論んでも1000万円程度持ち出しになってしまい仮に売り主希望価格(残債が消える価格です)で売り出しても反響すら鳴らない状況。。。(掛かってくるのは「広告掲載OKですか系仲介さん」ばっかりでございます。。。)

せめて鉄骨造で建ててくれたらまだ何とか出来たのですが、全部賃貸に出しても東京都下京王線某駅徒歩22分で利回り5%切る木造アパートでは今のご時世、誰も買ってくれないんです。。。(しかも概要書には「宅地造成規制法区域内」と入れないといけないエリアです)

しかもこの人、、
真面目に自己使用の部屋を1/2にしちゃったので広い4LDKの部屋の賃料が他の1R部屋より坪賃料が安くなり(しかも1階でこれやっちゃうから賃料が全然あがりませんw)しかも全体的に設定賃料がお高め設定だったので当初の目論見利回りから2%ダウンという惨状。。

新築だしあとで仲介責任問われそうもないので禁断の「仲介手数料なんかいらねーから売っちまいましょう作戦」を駆使しててでも助けてあげたいのはやまやまなのですが、計算上、手数料タダにしても元本割れなのでにっちもさっちもいきません。。。

もうあれです。。
どうせそこまでやるならいっそのこと一度この1R全室を空室にして再募集で賃料大幅アップにして満室想定賃料をいじり倒して利回りあげちまおーぜとワタクシの中に潜む悪魔が囁きはじめてるんです。。。4LDKは民泊可の設定であとは家具家電付き賃貸風を装えば軽く4%くらい利回りアップするはずですww

他に利益が出る売り物件でも持ってれば金融機関の一括返済要請なんか一発で解決出来るんですけど、、、初めて買った物件がこれなので正直、これは詰んでます。。。。

名古屋のセミナー中もずっとこのことが頭から離れず、いっそアネゴに魂売ってこの物件を満額で売り切る黒魔術の呪文を教わろうかと思ったのですが、、、当のアネゴはこの時、富山の小峠氏の頭をボコボコ殴りつけていたので相談も出来ませんでしたwww(きゃははははーとか言って殴りつけるのってある意味すごい恐怖でしたがそんなアネゴ、今日が誕生日らしいですw)

これじゃいつまでも売れるわけもないので結局いつぞやの「売りつけた業者様にもう一度再販してもらう」作戦を売り主に進言してみたのですが(ほれ、ラスティー、、これの関連過去ログ探して探してww)「そんなやつの顔も見たくない」と速攻で却下されました。。


えーーー。。。

だって、もうこうなるとこの業者様が抱えてる物件欲しい欲しい病患ったカモ客しか買える人いないじゃないですか?(彼らなら黒魔術使わずに2%くらい想定利回り上げて売ってくれる気がします


仕方がありません。。

今から新幹線で名古屋行ってアネゴから「銀行の一括返済迫ってる部署の人が交通事故に遭う黒魔術」を教わってきます。。



やっぱりもっと早い段階で断っとけばよかった気がするんじゃんw

COMMENT

No title

4LDK部分を『ピーマンの馬車』って言うシェアハウスにして、1Rはエアビーで運用。
利回りUPで売り抜けて解決ww

いっそのこと上階を増築して、さらに利回りUPするwww(天才?)

え~と...( ̄▽ ̄;)

割と最近の過去ログかと思われますが、
コレですかね?

[壮大な実証実験。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20170210.html
※コチラが本筋のお話
[オマエらマジでひどくね?]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20170213.html
※コチラはFPが結託しているお話...

理由はどうあれ、初手からほぼ詰んでいる状態ですと、
流石にリカバリーはかなり厳しそうですね...(ーー;)

今回のような案件とは別になりますが、
もし賃貸併用住宅でやるとしたら
1つの回答になりそうな過去ログも合わせて載せておきます。。。
[現調の帰り道の話。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140419.html

とりあえず、サッと思い浮かぶのはコレくらいでしょうか...(^^;

No title

にっちもさっちもいかない、って本当に大変ですね・・・。
売った業者さんの顔みたくない気持ちもわかりますし。
本当になんとかなると良いです!

一括返済を拒むとどうなってしまうのでしょうか?

No title

 cocoyouさんのエアべー案に一票です(笑)
 あとは、各戸で手相占いと、占星術と、黒魔術の館を開業してもらう想定利回りいきましょう(^_^)b

いっそのこと

駅徒歩22分の賃貸は、よほど周りの住環境が良くないと厳しいのではないでしょうか。
(ファミリー物件で、川沿い、近所に病院・大型スーパーがあり、駐車場があり、バス利便良しに限る。)
まず、民泊は駅からの距離で軽くボツ。
いっそ、オーナー住戸を外国人専用の格安シェアハウス(わたくしの物件では入居をお断りする国々)、生保OKと属性を下げるとか?
生保のシェアハウス的なものは、廃墟なんたらさん得意そうですね。
また、そんな郊外ならお庭もそこそこありそうですから、苦肉の策でドッグラン付き1FペットOKシェアハウスと2FペットOK賃貸にするとか?
坪庭程度なら論外です。
世の中、10キロ以上のワンコを飼える賃貸物件は本当に少ないので、これを謳えば需要はそこそこを有るはずです。
いずれにせよ、満室運営と物件管理は大変そうで、利回りは悪そうです。

余裕?

詰んでいるのに「顔見たくない」なんて選り好みできる辺り、
まだまだ余裕がある売主さんなんですね。(・∀・)

ババを切るのに、どこまで鬼になれるか、という局面の
ように思えますが・・・^^;

No title

富山ってなあに??
小峠ってだーれ??

No title


アナタが「なに?このハゲwwちょーウケるんですけどwww」と言ってボコボコにぶん殴ってた人が小峠氏でございますw

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