プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

焼き畑農家への道。。(The road of Yakihatanouka)


今日は時間も無いのでやっつけネタになります。。w

こんにちは。

我々の業界である不動産仲介業。。

仲介というからには常に売買取引が無ければ生きていけないわけで好景気で物件価格が高止まりしてても
「今買わないともっと値上がりしちゃいますよw」
とけしかけ出口なんて見えなくても物件を買わせてみたり

不景気で誰も不動産投資なんて言わなくなった時期になればなったで高値で掴ませたお客さんに対して
「ほら、今売らないともっと値下がりしちゃいますから損切りしないとダメですよw」
とけしかけ売却へと導き、渋々売却に応じて契約しに行ったらそこには買い取り業者が揉み手で待ち構えていたなんて笑えない話もありますが、

とにかく食っていくためにはどんな時期であっても常に売買契約の機会を作る必要があります。(そのために業者究極の逃げセリフで「投資は自己責任」ってのがあるわけですw)

さて、そんな究極の焼き畑ビジネスである不動産仲介業ですが、頭のいい不動産屋であれば「いつまでも焼き畑の畑を開拓してばっかりじゃいつかはその畑そのものが無くなるな、、、」と考え、今までとは違うお客がいるフィールド(不動産投資なんて知らない人の前に露出する手法などを使うと効果的ですw)に新規開拓しに行き新たな顧客を発掘する人もいれば、「定期収入」代わりに売った物件などの賃貸管理を請け負い毎月管理料というフィーを受け取る「ストックビジネス」を開拓する人もいます。

で、最近の我々の業界、、
正直、バブルの様相なので他の業種から一攫千金目指して参入してくる人も増えている関係でどこの会社もそんな人たちを取り込むべく社員増強を目論んでいますが入社していきなり金を稼げるやつなんてほんの一握りなので大なり小なり彼らは間接費で養う羽目になります。

ここで重要なのはそれら新入社員を養えるだけの資金力。。

入ったばかりでまだ金の稼ぎ方を知らない新入社員が辞めないように売り上げをあげない時期でも辛抱強く給料を払い続けなければいけないので会社の上層部はこの資金力増強をひたすら考えます。。(だって今は稼げない社員であってもそのうち稼ぐようになれば投資した資金は何倍にもなって返ってきますから)

なのでどこの会社の偉い人もこの「新規発掘」か「ストックビジネス開拓」に走るわけですが、どうせやるなら爆発的にやれる方法はないかとワタクシ、今朝の通勤電車の中でずっと考えてみました。

恐らくですが究極的には「新規発掘」か「ストックビジネス開拓」の両方をやれば爆発的に成長出来るんじゃないかと思いますが、ワタクシの考えは以下の通り。。

①ネット集客でとにかく顧客を囲う
②物件を売る時は全部サンタメ契約
③サンタメで売る際についでに管理契約もぶん取る
④賃貸管理をやりつつ修繕工事も請け負う
⑤家賃収入下落等で保有し続けられなくなった客の物件を把握して売却をけしかける
⑥またサンタメで新たな客に売りつける
⑦またサンタメで売る際についでに管理契約もぶん取る
⑧また賃貸管理をやりつつ修繕工事も請け負う
⑨また家賃収入下落等で保有し続けられなくなった客の物件を把握して売却をけしかける
⑩またまたサンタメで新たな客に売りつける
⑪またまたサンタメで売る際についでに管理k、、、、(以下略)

以下ループ。。。

昨日もブログで書きましたが、サンタメ契約で物件を売ると買った人は物件の実際の価値以上の借り入れを起こすことが多いので何かあって売却しようにも残債が多すぎて抵当の抹消が出来ない可能性が高いです。

そうなれば売るに売れず、返済もままならずな状態が続きますがそれはすなわち管理業務はずっと続き、続けば続くほど管理を請け負った会社はチャリンチャリン状態になりその結果オーナーが干上がり切った場面で売却を持ち掛ければ損切り覚悟で売却、、、となる可能性も高くなります。

またサンタメ売買は仲介での売買と違って最大売り上げである3%+6万円+消費税と上限が決まってるわけでもなく、凄いところになると物件価格の30%以上をフィーとして稼ぐことも出来ますからそれはそれは爆発的な利益を上げることが出来るうえに何度も繰り返し同じ物件を売買出来るので新規にブツ上げする必要もなくなります。

これぞまさに究極的なストックビジネスなんじゃないかと思いますが、よくよく考えたらこのビジネスモデル、、
すでに中古区分を扱う業者さんでは当たり前の手法だってことに気が付きました。。(よくもまあ、1000万もしない物件ばっかり扱っててどうやって間接社員の分まで稼いでんだよって思ってたらこんなカラクリでやってるんですw)

と言っても全部サンタメでやろうとするとものすごく神経をすり減らすことになるので(何度もこのサンタメ決済場面に出くわしてるワタクシ、、、売り主Aと買主Cの間に入って平気な顔して立ち回ってる中間業者Bを見てますがあんな神経がすり減りそうな仕事はとてもとてもマネ出来ませんww)一部を単なる仲介にしても売ったあとに管理契約が取れればずっとチャリンチャリンですからそれなりに美味しいです。

そんなことをずっと通勤電車の中で考えてたワタクシ、、
会社に着くなりエスパー君にこの「究極のストックビジネス」の話をして「俺らもガッポリ儲けて新しい世界の扉を開けようぜ!」と賛同を得ようとしたのですが、、

エスパー「ふーん、、やってもいいですけど俺、その管理の仕事とやらは絶対しませんからね」

とわずか2秒で一蹴されちゃいました。。。(「俺、今のままでなんの不自由も感じないっすよ」と愛社精神すら存在しないことも判明ですwwww)

エスパーくんがなぜここまで管理の仕事を嫌がるのかはそのうち機会があればお話ししますがとにかくこれでウチの会社には管理をやってくれる人がいないって事が確定し、今まで通りの貧乏不動産屋として生きていくことを午前中の経営戦略会議にて全会一致の可決となったところで本日のブログは終了です。(え?ワタクシが管理やれって、、ですか?、、ワタクシが管理なんか二度とやらないって話は過去ログに書いてるでしょww)




と言うことで我々は終生、焼き畑農家の道を選んだんじゃんw

COMMENT

囲い込みによる無限ループ...

捌きやすい中古区分の確保と
一定数の顧客の囲い込みができれば、
自社の顧客間で完結するのでしょうね...( ̄▽ ̄;)

基本的に自社内で完結しているから
リスクも知れたものでしょうし...(--;)

あとは定期的に顧客を入れ替えるぐらいでしょうか...(^^;

なんか身体的にも精神的にも、
ダブルでいろいろときつそう感じがしますし、
顧客のことなんて塵ほども考えないでしょうから、
あまりそういう仲介さんにも当たりたくないですね...

賃貸管理側社員

チャリンチャリンではありますけど日々真面目にしてると結構忙しいんですよ涙
結構なストレスアンドストレスで薄給だしで中々日の目見れないんですからあんまり虐めないで下さい。。。

No title

閣下が管理やって頂けたら、というのは本当に思いますが、言わずがな、ずっと記事で書いてらっしゃいますよね。エスパーさんも、ある意味閣下の記事読んでたから、と思ったら、別に理由があったのでしょうか。満場一致の決断、良かったです。
しかし30%って・・・。

No title

囲い込んでその中で物件を回し続けるっているのが、大儲けはしないかもしれないけど安定して儲けられると思われます。
囲い込まれている方もほとんど手元にお金は残らないけど、大きく損を出すこともないから、そういう業者を信用しちゃうんだよね~。
カモだという自覚がなく…。

No title

管理のバイト必要なら手挙げますよん

ポチしました

昨日ご相談しました215です。
突然の質問にご丁寧な対応ありがとうございます。
今日連絡もらえる予定ですが未だ連絡茄子です。融資金融機関も先方指定です。何か強引な方法を考え中でしょうか(笑)
また、進捗ありましたらご相談させて下さいm(__)m

管理が美味しいわけではない?

私はてっきり、管理物件を潤沢に請ける事が安定化の1つの
手法かと思っていたのですが、まあ、手間がかからない物件
ばかり集められれば、ということですよね。^^;

かみさんの物件で管理外す時、担当+上司2名で説得に来ました
から・・・

ちなみに、説得工作されている最中に、狼さんからの電話に
出るためにかみさんn残して離籍しましたが、大丈夫でした(笑)

No title

終生焼き畑農家という表現がやたらロックに聞こえました。
自主管理で手が回りきらない人間としましては、誠実に管理を請け負ってくださる管理会社は本当にありがたいです

EDIT COMMENT

非公開コメント