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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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高齢者向けの防犯講座。。。


今日は真面目に書くのでポチよろしくお願いしますw

こんにちは。

株価の話ですが、
ここ最近、一時は2万円の大台を超える寸前で押し返され日経平均で19700前後をウロウロしてるようです。

ただ、トランプリスクや北朝鮮問題、EU絡みの一連の離脱リスクが片付けば一気に2万超えも夢じゃないのでここ最近は「2万超えるんじゃねーの派」と「2万超えないんじゃねーの派」で激しく売り買いが交錯してるからどっち付かずな状態になってるんじゃないかと思います。

と、株価に関してはその時々の為替変動や企業の業績で決まるわけですから2万と言わずバブル末期のような4万円寸前まで価値があがるかもしれませんので常に短時間で値上がることもあれば、逆に急激な円高などで短時間のうちに急激に値下がることもあるわけなんですが、不動産というのはそう言うことは滅多にありません。(えぇ、、不動産は株とか為替の時間軸とはまったく違うんです)

ご存知の通り不動産投資は家賃収入などのインカムから元本返済や金利、諸経費などをマイナスしてその残りが大きければ大きいほど儲かります。

しかしこれ以上金利が下がることも無いでしょうし、融資期間をこれ以上伸ばしてくれる金融機関も多くないでしょうし、物価をあげようと企む日銀や政府のインフレ方向に持って行きたいという方針からしても諸経費(特に修繕とかの人件費や材料代)などは上昇志向に向かうんじゃないかと思います。

と、マイナス部分がこれ以上減るということは想像出来ないのですが、インカムである賃料収入も建物の築年数が経過するに従って低下してくるのも自然の理。。(中には25㎡の築古ワンルーム300万も掛けてハイパーリフォームして賃料5000円アップとかヌカしてるやつもいますが対費用効果を考えると、、、以下略)

このように上(家賃収入)と下(返済などの支出)の価格変動が固定されてしまっては不動産価格の今後の値上がりなんて期待する方がおかしいのですが、実はいまだに物件の種類によっては値上がりし続けてるものがあります。

これも言うまでも無い話ですが、
不動産価格はその時の金融機関の融資姿勢で値上がりし、値下がりします。

金融機関が融資に積極的であればどんどん上へ上へと積み重ねるように融資をしますからバブルの頃じゃないですが、先週4000万で買った区分マンションを翌週アットホームに5000万で売り出すと速攻で10枚買付けが入る、、、なんてことが起こり挙句5000万で買った人がそのまた翌週に6000万で売り出すとまた買い付けが10枚入る(しかも融資特約なんてのはありませんw)と言う流れでどんどん値上がりします。(ちなみにこの区分の実際の価値は3000万くらいであってもです)

株価もそうですが「今後物件の価値が上がるから高くても今のうちに買っとけ」と言う作用が欲しい人と金融機関同時に働いてドンドン吊り上がるからこんなバブルみたいなことが起きたのですが、昨今の投資不動産の価値は収益性で決まってます。

えぇ、、
これ以上上るはずのない収益性の部分を操作して利回りを高く見せてその分売値をかさ上げして金融機関の持ち込み物件本来の価値より高く融資を組むと言う行為を繰り返せばまだまだ物件価格は上がるんですwww

これが出来る物件は「ちょい地方のいわゆる融資年数が伸びそうな堅固な物件」が当て嵌まるのですが、昨今の目覚ましいまでのIT技術革新で仲介さんやサンタメ業者さんは様々なエビデンスの偽造技術が向上し、今では賃貸契約書の原本の改ざんまで可能になってます。

ちょっと前はレントロールの数字をちょいちょいって操作して銀行に出せばすんなり通った「改変後賃料(まさに絵に描いた餅みたいな賃料ですけどw)」も最近がそれで痛い目に遭わされた金融機関が先回りしてその物件の「本当の賃料」をとある方法で調べ上げ水際で否決するという対策に転じてますが(見つかって取引停止に追い込まれたサンタメ業者さん、、最近は社名変えて復活してるそうですw)結局はそれもいたちごっこになり最近の業者さんは新たな手法を構築しほぼ100%融資実行に持ち込める、、、らしいです。。(ソースはウチにちょくちょく出入りしている某大手仲介さんw)

そんなことが出来るとわかると「仲介手数料欲しさに買主がどうなろうと知ったことじゃないイケイケ仲介さん」も黙ってはいません。。


えぇ、、
最近、ウチの会社に最初っから「二重売契で契約出来ますか?」と堂々と打診してくる仲介さんの多いこと多いこと。。。www
(本日は水曜日でどこの仲介さんもお休みなのに11件問い合わせがありましたよww)

この「賃料可変技術」と前にも書いた「自己資金の見せ方技術」の向上で二重売契組まれたらたしかに融資金額は上乗せできますから投資物件を買おうと思えば自由自在に融資可能です。(ホント、、融資さえ付けば物件価格はどんどん上がり続けるんですww)

ただ、、実際に物件の収益性は変わってるわけでもないですからやがて建物が古くなるに従って賃料も下落しちゃうはずです。
しかも恐ろしいくらいなまでの高値で買ってますから不動産市況が下落局面になった時にこういう人がまっさきに飛ばされ、また飛ぶときはものすごく派手に散っていくんじゃないかと思うわけです。。。(家賃下落の作用とシンクロして一瞬で息の根止められちゃうのではないかとw)

ただあれです。
派手に散るのは勝手ですが、あまりに高額融資を受けて物件を買われてしまうと任売になった際、あまりに債権が多すぎて安く売って貰えないんです。。(そういう任売物件を今か今かと待ち受けてる側から言わせていただくとあまりに過剰な融資を受けて物件買うのも迷惑って言っちゃ迷惑なんですってww)


あと最近聞きかじった話によれば「今物件が買える人」と客に聞かれると不動産業者さんは
①高属性なお金持ち
②実際に物件を何棟も保有してる人
③圧倒的な行動力がある人

教えてくれるそうですが、、、
「無茶な行動力は最終的に自分の身を滅ぼす」とは親切に教えてくれる業者さんでも口が裂けても言いませんのでご注意していただきたいところです。。。


えぇ、、
こういう高値市場の時は大した知識も無いくせにやたら行動力が高い人ほどカモ客として狙われるってのが我々の業界の常識なんですからw




なんか高齢者向けの防犯講座みたいなんじゃんw

COMMENT

IT系ツールの高機能化...

最近はいわゆる無料で使用可能なソフトでも、
有料ソフトと遜色ない高機能なものがありますからねぇ...( ̄▽ ̄;)

使い方にしてもググるだけでほとんど事足りますし...(^^;

まぁ、やってること自体はコラ画像作成とあまり変わらない気もしますが...(ーー;)

そもそも論ですが、そんなことをしないと融資が付かずに
買えない物件な時点で、残念な末路を辿りそうデス...

ソレに加えて最近は、様々なSNS媒体を利用して、
いわゆる意識高い系の方々をカモにしようとするヤカラが、
雨後の筍のように乱立しているような感じもします...( ̄▽ ̄;)

No title

かも客・・・。
行動力、言えてますね!
高騰してますでしょうか。

No title

 将来散る・・・怖いですね。投資ですから損する可能性があるのはもちろんですが、もしそうなっても諦めずあがくべきですね。
残債があってもサービサーで処分できろ場合もあるでしょうし色んな方法があるかと。
 その物件に融資した銀行もまた投資をしてる訳ですから銀行もリスクを負うべきなんです。

ハイパーリフォーム

25平米もあれば、そんなに悪でも無い気がしています。
ちなみに、リノベするなら給配水管のやり替えやUBキッチンの交換含め家賃の2年分以内が、わたくしの目安で、
鉄管銅管交換が一番大切です。
勿論、場所!!と建物の寿命にもよりますが、キャピタル狙いでなければ一括+減価償却で経費として落とせます。
税金で持っていかれるより物件価値を上げた方が良い場合もあったり。
ただ、全賃のこれらの記事は、やり過ぎ感とボラれてる感が否めません。
自分で企画して工務店に直で頼めば圧縮出来ると思います。
お任せの退去後リフォームやリノベは、今後更に管理会社やコンサルの金蔓になることでしょう?

追加工

書類の偽造も当たり前になりつつ今日この頃ですが、
銀行だけでなく買い手も騙されないように注意が必要
になってきますね。

どこをどう弄られているかわからないようでは、とても
危なくて買えたものでは・・・^^;

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