プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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逆転裁判。。。(売買編)


本日もポチって「戻る」ボタンを押してお読みくださいませw

こんにちは。

本日は週末の金曜日。。

降り注ぐやわらかい初夏の日差しが幸いしているのか知りませんが、最近、物確からの内見が多くなってます。

たぶん、担当の営業君が社内にいると「オマエラ、社内に籠ってレインズ見てても売り上げ立たねーぞ」なんて言われて渋々外回りに出たものの、、やることも無いので「内見させてくれ」と我々に言ってくるんじゃないかと思いますが、そんなオファーが来ればたとえ成約見込みが無い案内であっても真摯にお付き合いするのが元付業者の宿命です。。

ただそんな内見でも最初に「ホントに買う気があって内見に臨むのか?」くらいのチェックはしてます。

例えば、、
①どこの金融機関を使う予定なのか?
(ス〇ガ抵当物件にス〇ガ融資付けようと無茶を目論む業者対策w)
②どんな人が興味を持ってるのか?
(サンタメでまだ最終買主が決まってないのにバンバン買い付け入れて来ようとする業者対策w)
③どのくらいの本気度なのか?
(レントロールだけ請求してきてもこちらには本気度はまったく伝わりませんw)

なんてあたりでしょうか?

大抵の場合、内見までコマを進めてくる場合ってのはこの辺はクリアー出来てることが多いのですが、先ほどの「暇つぶし的内見」に当たると無駄に半日程度時間が潰れてしまいますからそりゃもう必死にウラ取りします。

幸い、今日の内見は銀行紹介の顧客を持つ某大手銀行系不動産会社(今度、東京と言う字が消えるそうです)の客付けなので「ま、ここの仲介さんのお客さんであればこんな低利回りでも喜んで買っちゃうんだろうなー」って感じで我々、この売買契約はほぼいただきって感じで現地に乗り込みました。。

現地で待ってると買主さんらしき人と仲介さんがやってきて挨拶もそこそこに早速内見開始です。

我々、買主さんが実際に現地を見るとなると案内ルートをあらかじめ決めておいて見せると買う気が萎える部分と言うのは出来るだけ見せないように案内するのですが(最初に合流する場所であいさつすることが多いのでそのポイントも見栄えのいいところにするのもお約束ですw)今日の買主さんも従順な羊みたいな方のようで我々がアピールしたい場所ではしきりに「うんうん」と嬉しそうに頷いてくれてました。(某大手銀行系仲介さんのお客さん、、ホント毎回毎回こんな羊みたいなお客さんばっかりでウヤラマです

ちなみに本物件、RC4階建てでエレベータ―が付いてません。

これはマイソクにも書いてあるしこの仲介さんにも事前に説明していましたがワタクシ、

物件にエレベーターが付いていれば
「はい、本物件は4階建てなのにエレベーターが付いてるので4階に高齢者の入居者が来ても万全ですよ」
と言い、、

エレベーターが付いてなければ
「はい、本物件は4階建てなのであの経費が膨大に掛かるエレベーターも無く収益性がいいですよ」
と使い分けて説明してます。

今回は「無い」パターンなので後者を使いましたが、この話を聞いた買主さん、、
見るからに買うテンションがダダ下がりしてるのが見て取れます。。


買主さん「〇〇さん(客付け仲介さんの名前)、、エレベーターが付いてないんじゃこの物件は要らないなー」

・・・

・・・

要するにこの仲介さん、

買主さんにエレベーターの有無まで説明しないで案内に連れて来ちゃったんですね。。。(ははは、、もうこの程度のことじゃワタクシ、、腹も立ちませんw)

ただ傾向的にこの手の低利回りな物件を買おうとする買主さんってのは得てして不動産投資そのものに経験値が低いことが多く、今回のの買主さんも「RCのマンションだからたとえ4階建てでもエレベーターが付いてないと賃貸の客付けで困る」って思ってエレ無し物件を回避しようとしてるケースがほとんどです。

相手の仲介さんがもうちょっと営業力があればそんなお客さんであってもねじ伏せることも可能なんですが、この仲介さん、、買主が要らないって言った途端、そこで案内を終えて帰ろうとしたのでワタクシ、見るに見かねて「ちょっと待った!」を掛けましたww

えーっと、、
この手のRCマンションを買って賃貸経営するとなると返済以外に掛かる経費を圧縮する方が儲かるのはご存知だと思いますが、4階建てくらいの物件だと1階、2階の人って案外エレベーターって使わないことが多いんですよ。そんな人にエレベータ―の管理費を乗せて請求すると嫌がるのはもちろんですが結局エレベーターの恩恵を受けるのは3階、4階の居住者だけなんです。しかもエレベーターが付いていれば築30年もすると更新工事で1500万くらいの改修費が掛かります。えぇ、、部品が無くなるので単に補修程度じゃすまないからオールリニューアルしないといけないので1500万なんです。この物件と同程度の築年数でエレベーター付きなんか買うと3年分の賃料が一瞬で吹っ飛ぶわけですから投資物件で買うならエレベーター付きじゃない物件を選定するのも賢い手段なんです。幸い本物件は4階建てですからエレベーターが無くてもさほど困る人はいませんしそもそも最上階は陸屋根の輻射熱の暑さを知ってるお年寄りは滅多に入居しません。そんな入るかどうかわからないお年寄りのためにリニューアル費用1500万も出しては元も子もないしエレベーターのメンテ代だって年間で50万くらい掛かるし、何より電気代は大家さん持ちです。そんなこんなでトータルするとエレベーターがあるってだけで2000万余計に掛かるわけですからこの手のエレ無し4階って物件はホントにお買い得なんですよ。我々、この仲介さんと懇意にしてるので正直にお話ししちゃいますが本物件は結構人気でそう思ったお客さんから指値こそ入ってますが今の時点で買い付けが3本入ってます。エレベーター無しの物件を敬遠するお気持ちはわかりますがやはり我々、出来れば懇意の仲介さんのお客さんにお売りしたいのでどうか再考いただけないでしょうか?(えぇ、、いい歳したおっさんが目をキラキラさせてそれはそれは真摯にご説明させていただきましたよ)



そう説明して現地を後にした我々、、
会社に戻って呑気にセブンイレブンの「プリンの生ドラ」を食ってたら一枚のFAXが届きました。。(どうでもいいけどどら焼きにアンコじゃなくてプリン入れるって法律で決めた方がいいと思いますw




はい、


我々の気持ちも買主さんに届いた模様ですwwwww(しかし、きっちりと他の3人と同じ指値が入ってたのはご愛敬ってことでw)



ホントにこんなうまくいくとは思ってなかった我々、
ちょっと申し訳ない気もしますが、、、よくよく考えたらこの話、あながち嘘ってわけでもありません(自己弁護)。。


あ、でもあれです。

逆に「エレベーターは経費が掛かるから要らねー」とか言い出す買主さんが来たらワタクシ、、きっと真逆なことを言うんじゃないかと。。(「今どきのお年寄りは最上階に住みたがる傾向が強いってのにエレベータ―無しなんて賃貸の機会損失じゃないですか!!」とか言いそうですw)




・・・我々、絶対楽には死ねない気がするんじゃんw

COMMENT

No title

ウソばっかついてるとプリンのどに詰まらせて死にますよ(ばぁちゃんが言ってましたw

カテゴリが増えたww

自分ができるかどうかは置いといて...
状況に合わせてメリットを最大限前面に押し出すのは
交渉事として当然のことではないかと...(^^;

こういうお話って綺麗にハマると
気持ちよさそうですねww

あぁ、、交渉事の場面でこんな感じの会話が
スラスラと出てくるようになりたい...(--;)

No title

プリンの部分に今年一番の同意を捧げます、、

No title

私も4階、孝行物件‼と思いました‼
閣下のセミナーの勉強の効果ですね!
ひ、羊・・・(笑)。
名言沢山で、疲労困憊なのを癒して頂きました‼

No title

今日も面白く読ませてもらいました。ほんと楽には死ねないじゃんW

ELVの有無

近頃の若者は、低層階でもとにかく乗ります。
有れば、お年寄りや子育て世代からと幅広くお申込みが入ります。
逆に、そんな方々に入って欲しくないなら…。
無い場合、1Fなら子供の足音クレームは少なくなり、また孤独死は発見しやすくなります。
閣下のおっしゃる通り、ELVにかかる費用は大きく、
ワンフロア2部屋ごときにこれがある物件は、全く買う気がおきません。
私も、4階程度なら無しの方が宜しいかと思います。

まぁ結局の所エレベーターの経費も考慮して決めないといけないって事なんでしょうケドどちらの考えが良いのかは物件によるんでしょうね。
ペンシルビルなんかでエレベーター付いてるのとか実際のトコロ収支的に大丈夫なのか気になってしまいますw

No title

 思わず納得してしまった。1500万円経費で3年分飛ぶなら
年間500万家賃かぁ。一部屋年間60万なら9部屋で、さらに4階建て、1層につき2部屋なら、、、、、なんでしこんなしょうもない物件に、エレベーター付けんだろう。いっそ、もっと高くすればいいのになぁ

伝える内容

やはり、相手が聞きたい部分「だけ」を伝えるのが非常に
効果的でしょうか。^^;

買いたい気持ちが残っているうちに背中を押すだけ・・・
良いことしたのではないでしょうか(笑)

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