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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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貸せる面積×貸せる坪単価 。。。


続きが気になってきた人はポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、今日は昨日の続きです。

昨日は「売値」と「利回り」だけで物件検索してると指値が出来る物件を見落としてしまって本来買えるはずのお宝物件を検索すらせずに見逃す可能性があるって書きましたが(とまとめると昨日のネタなんて1行あれば十分説明出来たってことにもなりますw)

それ以外にもう一つ大事な数字があるというのを今日は書いてみます。

ご存知だと思いますが賃貸経営は賃貸にスペースを月単位、年単位で貸すビジネスモデルです。
すなわち投資物件の収益は
貸せる面積×貸せる坪単価
で決まってしまうわけでこの数値が高ければ高いだけ収益性は上がるわけです。

しかし、これがモロに利回り計算で推定されちゃうような物件だと「利回り」として高利回り表示されちゃいますから売値次第ではあっという間に売れてしまいます。

ただ、昨今の「利回り重視」な不動産投資ではこんな部分を考えずに単純にレントロールを参考にした「年間賃料の合計」だけで判断する人がまだまだ多いので他のプレーヤーを出し抜いてお宝物件を発掘するにはこの辺が理解できてるとちょっとはマシな勝負ができるんじゃないかと思うわけです。

さて、そんな話をしてると見えてくるのがこの賃貸面積。。
物件概要で言うと「建物面積」になるのですが実は建物面積ってのは賃貸面積ではありません。

えぇ、、
貸しても課金出来ない共用部なども入っているのでこれらを除外したもので純粋に賃貸契約書に載ってる賃貸面積がその数字の正体です。(と、こんなのドヤ顔で言う話でもないですけどw)


なにが言いたいかと言うと、
「売値」、「利回り」と言う流れじゃなくて「売値」、「賃貸面積の合計」を比較して「お、この物件、、賃貸面積が広いわりに安いな」って感覚で見ていただき、その後その賃貸面積に現況賃料をぶち込んで自力で利回り計算をしつつ、「最大でどこまで賃料あげても大丈夫か?」を判断してその物件の実力というか秘めたポテンシャルをチェックしていただきたいんです。

ちなみに我々、、
物件探しするときは「価格帯(例えば一億以下とか)」と「建築面積」でダダダーと物件を出力して件数が多かったらそこからさらに条件を増やして検索件数を減らします。

で、大体100件前後に絞ったところで全部の物件の仲介さんに連絡して「賃貸面積の合計がわかるもの送ってください」とお願いして売値を賃貸面積で割り算した数値の小さい物件に注目します。

ただこのやり方だと出てくる物件が都内と言えども都内とは言えない物件(奥多摩って東京都だけど東京とは言えませんから)ばっかり出現しちゃうので条件とかいろいろ調整して限りなく23区に接近して来てかつ駅からそんなに遠くないとか築年数が比較的マシとかを加味してなんとなく「ここなら貸しても埋まりそう」ってポイントを探します。

先日、エスパー君が買おうとして泣く泣く団員に譲ってしまった物件(そういやエスパー君、、あの物件をいまだに譲ったことを悔やんでましたw)もこの手法で探し出した1200件の中の1件ですがワタクシも投資物件は価格のわりに床面積が大きいものってのが割安感もあって好きです。(やっぱり貸せる面積が大きければその分なんとかなるし)

また最近は床面積さえ大きければリノベでいかようにも新品に近い形まで再生出来ますので賃貸からの実需再販なんてケースに持ち込みインカムで借金返済しつつ、最終的にキャピタルで逃げるってのが可能になるんじゃないかと思います。

一棟ものでも発想は同じです。
よく居室で貸せない部分がやたら広い(業界用語で言うとレンタブル比が低い)って物件などでは物確の際に平面図を貰って例えばですが貸しロッカーを置くスペースを探したり、バイク置き場にして少しでも賃料稼げないか?を考えます。(場合によっちゃ植え込みや共用スペースとかを撤去してなんか貸せるスペースに出来ないか模索するのも結構楽しいものですw)

なんて発想で行くと初心者の投資家さんが仲介さんに物件確認する時に
「あ、そうそう、、この物件のレンタブル比って何%ですか?」なんて聞いてみると(ちなみにこのレンタブル比、、90%超えてるとかなり良好な物件です)まず昨日今日不動産投資に目覚めた人には絶対見えませんので一度お試しくださいww

と言うことで投資物件で賃貸面積ってのがどれだけ大事かって部分はご理解いただけたと思いますがもう一つの数字である「坪単価」。。

この坪単価が実はすごくクセ者で、同じエリアにあって同じような仕様の物件であっても違うことが多いんです。
ワタクシがよくブログやセミナーで「地場の業者が言ってる賃貸募集時の賃料を坪単価表示されたら絶対信じちゃいけねーよ」って言ってるのはこの部分の話なのですが、業者さんってのは単純にそのエリアの平均的坪単価(ま、このくらいの坪単価で成約してるからこんなもんだよってすごく大雑把なんです)で見積もってくるのでいざ募集を掛けてみると賃料設定の高い部屋から埋まるなんてことが良く起きます。

実はこれ、、
業者さんが設定した賃料では安かったってことになるのですが賃貸物件の部屋の家賃はその部屋一つ一つを微調整して決めるものなのでこの坪単価で単純に出しちゃいけません。

ここで見るのはやはりその物件のレントロールです。。。

レントロールを見ると契約年数の長い人から直近で入居した人まで様々だと思いますが、そのレントロールに書かれた賃料の原契約(入居時の一番最初の契約を原契約って言います)がやたら長い人の賃料をまず除外して直近で入居した人とここ2~3年住んでる人の賃料を参照します。

直近過ぎる人の賃料だけ参考にすると「物件を売り出すから慌てて安く入居させてしまった賃料」って可能性もあるのでこの賃料を最低賃料(と言っても広告費マシマシ募集だとこれでも高い可能性があるのでここも要チェックですw)とここ2~3年で入居している賃料を見ておおよそ坪単価もわかると思います。

この平均値の賃料がこの物件の真の賃貸坪単価なのでこれを年間家賃収入の分母にして初めてここで表面利回りの割り算が出来るわけです。。

どうでしょう?
計算してみて最初の物件概要書の表面利回りと激しく乖離していませんか?

と言ってもこれもあくまでも単なる表面利回りなのでここからいろいろ掛かる経費を差っ引き、収益性を確認することになるのですが、単純に業者が作った原契約の長い人と短い人が混在する物件などではわずか数年で年間賃料の乖離も激しくなるので当然利回りの変動も激しくなります。

ここを見逃して物件を買ってしまい後になって「どんどん募集家賃が下がる」と感じる人って恐らくこのあたりを見逃しがちなのでちょっと気を付けていただきたい部分です。

と、こんな話、、
今さらワタクシがドヤ顔でブログで書く話でもありませんが、、
これから不動産投資を志すのでしたらこのあたりが最低限知っててほしい部分ですのでご理解いただければと切に願うワタクシございます。。。。(これ知ってるだけでもそこそこ玄人っぽい感じに聞こえたりするもんですww)




一回でする話を二回に分けたら、心なし、、薄い内容になっちゃったんじゃんw

COMMENT

まずは、現況に合わせた引き直しから...

検索結果の資料をそのまま鵜呑みにするのではなく、
まずは、その数値が妥当かどうか検証することが
第一歩ってところでしょうか...(^^;

第一段階である程度ハネてから、時系列変化も加味した状態で
もうちょっと精細な確認に進むって感じですかね...

最低限、このぐらいのことはササっとできるようになりたいです...(ーー;)

No title

 なるほど~と言うと『おまえセミナーで何聞いてたんだ』と言われるので知ってた事にします(笑)
 もちろん頭にはあるんですが、あっても実践出来るかとうかは違いますからたまにブログで紹介してもらうと復習にもなってありがたいです。
 にしても眞子様の話はスルーでしたね。あまり不動産には関係ないからでしょうか。。

No title

賃料時期に分けて考える、ってなかなか教えて頂かないとわかりませんよね。
団員さんの物件1200分の1だったのですか~‼エスパーさん悔やむの分かる気がします。

レンタブル比は?

聞くと、???な仲介さんが多いです。
賃料相場は自分で調べるとして、
さらに、このエリアのAD・更新料-の実態は?と聞くと、さらに嫌われます。
なので、めぼしい物件なら、わたくし融資特約不要、瑕疵担保無し、容積オーバーOKですと付け加えます。
ですが、ここ半年問合せをしたくなるような、ステキ物件見ていません。
相場上昇は止まった感ありますが、金融機関の引き締めはまだまだで、買うなら今では無い!です。
建築業界もてんやわんや、職人不足で既存物件のリフォームも遅れてます。
オリンピック特需、人口流入エリア以外は知りませんけれど。

名だたるブロガーさん達

書いてないような、マジ話でちゅ。
「エリア特需」の最たるものを体感してるのでコメントを。

学生狙いは当たり前ですが、郊外だとかは、社会人になったら、キャンパス移動があれば即退却です。
わたくしの物件のエリア内には、ジャーン‼『ネズミ王国』が鎮座しております。
東西線浦安駅、京葉線新浦安駅・舞浜駅・江戸川区の葛西臨海公園駅の物件で恩恵を多大にありがたーく受けております。
とにかく手堅いのであります。
どうしてもここで働きたいという方が全国各地から集まり、また近隣在住なら受かりやすい云々で、
駅からの20分あろうが、木造築古だろうが、少し高くても希望の設備が有れば収入の1/3越えても親が援助するという、驚く程の成約状態です。
液状化は、実需でも過去の風物詩になっていますが、賃貸では更に\(^^)/
ただ、かつての液状化の名残を残す物件は厳しいようです。
プチ手間なんだから、とっとと直せばいいのにと。


京葉線の葛西臨海公園での人気は想定外です。
実は、橋渡れば直ぐに夢の国。
駅近の賃貸が特に単身者用が恐ろしく少ない場所です。

実質の部分を調べる

スクリーニングでは出てこない部分に、本当の稼ぎの源泉が
潜んでいるわけですね。

中々そこまで自然に気付ける人もいないとは思いますが、

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