プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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いわゆるテラシャクの話。。。


今週もポチポチお願いしますw

こんにちは。

本日は月曜日、、。
先週は土曜日も出勤だった関係で疲れも取れず今朝の山手線ではいきなり寝落ちスタートとなったワタクシ。。
そんなダルイ気分で会社に着くと、間髪入れずにとある業者さんから「この物件、いくらなら売れる?」とウザい電話が掛かって来ました。。

この業者さん、、
土地などの土地値に関しては実需分譲やってるのですごく値付けが上手いのですが建物が乗った途端、「いくらで値付けしたらいいのかわからん」ってなるらしくなにか新規の売却相談を受けると決まってワタクシにこんな相談してきます。(特に投資物件あたりだと利回りじゃなく土地値計算してくるのでこの方が投資物件の値付け相談してきたときのみ、ワタクシ、、ケツが浮きますww)

ちなみに物件ですが、
・都内某東急線沿線駅から徒歩5分
・所有権で買うと土地のエンド坪単価は約400万前後
・面積は50坪
・道路付け18mで前面道路6mの歩道付き
・築35年の木造家屋(一戸建てが鎮座してます)

という内容で所有権であれば解体前提で更地価格の400万×50坪で2億、、って感じなのですが、こんな高級住宅地でありながら本物件は借地です。(借地と聞いてワタクシ、、さらにテンションダダ下がりですw)

この業者さんも所有権であればワタクシなんかに聞かないで価格設定しちゃうとこなんでしょうけど都内の借地ってのは案外値付けが難しく特にこういう高級住宅地で底地権者がお寺だったりすると「土地の分割売買はダメ」だとか「上に乗る建物は個人住居に限る」なんて条件も付きそうなので実需の家としか使えないことが多く需要もあまり高くありません。(借地権で2億の家ってそうそう売れるもんでもないですから)

需要が無ければ高く売ることも出来ないので借地算定に使う70%ルール(所有権価格の7掛け計算で土地値を割り出す)も使えそうにないし、実勢価格を調べて周辺相場と比較したいけど売買事例もまったくないので「いくらな買いますか?(すなわちホントの時価ですw)」と欲しい人に値段を出して貰うのが一番早いんじゃないかと。。。(あ、月曜の朝だから適当に答えてんじゃなくてホントにそんなもんなんですってww)

業者「いや、そんな気の長い話を待ってたら他で売られちゃうからさー、、悪いけどちょっと調べてよー」

そう頼まれたワタクシ、、
イヤイヤですが価格査定をやることにしたのですがGoogleマップで本物件を確認したところ築35年の古家と称される建物が今風な和モダンな家で聞けばこの家、広い部屋の6LDK仕様とのこと。。

広い間取りの6LDK、、、(しかも和モダン)

・・・

・・・

これってもしかしてシェアハウスに使えんじゃねーの?(性懲りもなく我々、まだシェアハウスは儲かると思ってますwww)


ただ先ほども書きましたがお寺が底地の所有者の場合、上に建ってる建物の使い方まで借地契約の内容に盛り込んでくることが多いので要確認です。。(特に住宅地の借地は妙な条件付加されることが多いですからシェアとかやる場合は事前に必ず確認してください)

しかし、この物件、、
ホントに賃貸使用が出来るのであれば建物をそのままリノベして使えば車庫付きのシェアハウス(シェアに車庫付きの需要があるのかは不明ですがw)も間取り上は不可能じゃありません。(LKDもやたら広いので前のシェアよりマシなの出来そうな予感すらしますw)

と言うことで早速間取り図を取り寄せシェア用に部屋を割ってみたのですが、、、
上手く切ると13部屋まで可能な予感がしてきました。。


うーん、、

ハードルは高いけどシェアで出来るならウチで買ってもいいんじゃね?

そう思ったワタクシ、、
通常査定モードから「鬼査定モード」に移行します。
※説明しよう。「鬼査定モード」とは・・・
通常売買ではなく自社で買い取る場合にあーだこーだ適当な理由を付けて売り主の目を欺き売値自体を下げつつ、「それでも買うやつなんかいないけどね」と脅しつつそれを自社で買い取れるような安価設定な金額で査定することである。この手法、中古区分の買い取り業者等でよく使われる戦術であるがハマると繰り返し売買が出来るので区分の買い取り業者はこれが上手い社員ほど重用される傾向がある。


狼「さっきの査定ですけど、あれですね。。やっぱりこの土地面積で高額売買は難しいみたいですね。。ただあれです。ウチの会社から近いし将来的にはワタクシが住む用で買いますがしばらくは賃貸で貸しておくってのがOKならウチで買い取りますけど、、いかがですか?」(実際にはもっと腹黒いこと言ってますがブログ上なのでかなり控えめに表現しました)

この業者さんからすればいくらで売れようが両手仲介になればお互いWIN-WINだし話によれば売り主さん、、売却理由が高齢でもう住めないって理由なのでもしかしたらこの作戦、、通るかもしれません。。

業者「買い取ってくれるなら価格交渉するけど、いくらでなら買うのさー」

前、ウチでやったシェアハウスの倍の床面積ですからあれをあーしてこれをこーすれば理論上、前のシェアの倍の価格まで出しても収支が出そうな気がしたのでワタクシ、、こう言いました。。

「解体もこっちでやるのでどうでしょう、、一億であれば今月中に決済しますけど、、、(心配だったので決済も早いことをアピールしてみましたw)」

一億で買えるのであれば万一シェアがダメでもなんとかツブシも聞くだろうし、最悪転売しちゃいますからこれ買って死ぬことはないでしょう。(えぇ、、不動産投資は損さえしなければトントンでも勝ち組でございますw)

そしたら業者さん、、
「えー、、一億で買ってくれるの?じゃ、今から売り主にそれでいいか聞いてくるよ」とわりと反応いいじゃないですかww

万が一にでもこれ1億で買えたらおそらく大儲け出来ちゃう予感ぷんぷんですよ。。。

と言うことでさすが1億じゃちょっと無理っぽい話ではありますが、、
業者さんも両手手数料なら頑張ってくれそうなので少しだけ甘い夢を見させていただくことにします。。。


えぇ、、
オチはもうなんとなくわかっちゃいるんですけどねwww
(ぬか喜びには我々慣れてますゆえw)



と言いつつ大真面目に買付け突っ込んでみたんじゃんw

COMMENT

No title

 田園都市線かしら?

 大金星の予感♡

トラタヌは実るのか...

鬼査定モードでの買い付け...
はたして結果がどんな方向にむかうのか...( ̄▽ ̄;)

①テラシャク特有の理由でNG...
②売り主にキレられてご破算...
③査定結果だけ持ってかれて他決...

え~と、他には...

···

···

特に面白そうなオチが思い付きませんでした...(´・ω・`)

No title

 まさかの一億(笑)
 所有者が高齢で今月中の決済まで持ち出せば案外通りそうな気もしますね( ´艸`)
 でもどんなオチであれ、そんな話が飛び込んで来るから不動産は良いんですよね。そんな話がない自分はその代わりに宝くじ買ってますから・・・

No title

おち、思いつきません~‼
でもシェアハウス、その坪でそこまで分けられるのですね‼
ぜひゲットして欲しいですね。

No title

1億+リノベしてシェアハウスで元はとれるんでしょうか??
シェアハウスの家賃ってそんなに高く取れるのかしら??

それにしても坪400万ということは、坪40万に住んでる私の10倍の固定資産税を払ってるんですよね?マジっすか!

No title

 一つ疑問なんですが、借地権の期限と年間維持費みたいのがさっぱり触れられていないのところが素人的に非常に気になった。

今まで何度もチャレンジしてますが

旧借、目先の金額が比較的安いので、何度か手を出し、実地にて勉強させられました。
借地も契約までし、決済日にちゃぶ台ひっくり返し契約無効たこともあり。
違約金を払って頂く立場に持っていきました(^^)/
請求はしていませんけれど。
旧借といえども、最近は運用に漕ぎ着けるまでの諸々の費用がお高く、また、底力権者に都度○○料を払うと儲けは雀の涙。
なので、短期運用し、諸費用を上乗せして売却できる強者が挑むものではと思っています。
また、どうしてもこの場所が良いという実需に、賃貸運用を絡めた物なら良いのかもしれません。

結果、二度と借地には手を出さねー!!に至ってます。
また、借地でなくとも、昔からの高級住宅地は近隣が煩くてウンザリ。
そんな場所での坪単価はそんな感じでは?
閣下の手腕を是非拝見したいです。

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