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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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売買ネタあれこれ。。。


週末、お出かけ予定の方は念入りにポチってくださいw

こんにちは。

売却局面にてよくある話なんですが、「売却するって話を今頼んでる管理会社にいつのタイミングで言うか?」ってのが最近、我々の飲み会ネタでよく話題になります。

このタイミングの話、
売却をこの管理会社さん以外のところに依頼していて売却が決まったので管理会社にその旨を伝えると、

「えー?なんで売るって話をウチにも声掛けてくれなかったんですかーー!!」

とか

「ウチにも買える客がいるから紹介してもいいか?」

とか

「もっと高く売るからそんな安い買い付け断れ(こらこらーww)」

なんて言われちゃうことが多く、ひどい事例になると「ウチへの管理条件付けてくれないとそんな売却には応じない」などと一体この物件は誰のものなのかすらわからなくなるときもあります。(ってか一度ホントに言われて倒れそうになったことがありますw)

かと言って管理会社に売却を依頼をお願いして運悪く「売買の勝手がわかってない業者さんレベル」だと「とにかく全国津々浦々の業者に情報ばら撒いて1人でも多くの人の目にとめましょう」と無茶な広告活動してあっという間にサラシモノ物件に変貌させちゃうのもいれば、田舎の不動産屋さんあたりで滅多に無い売却話だからと少しでもたくさんフィーを得ようと「片手仲介厳禁」に突っ走り売値よりも両手手数料にこだわり過ぎて結局、売り主が想定していない指値で転売業者さんからの買付けを取っちゃう業者さんも相当数いらっしゃいます。(何社か知ってるのでよかったら実名挙げさせていただきますww

でも実際の話では売却の契約が締結されたあたりを過ぎると管理会社にいろいろ聞かないと行けないコトが増えてくるしこれは決済までには終わらせないといけない関係でどうしてもこの管理会社さんに「あ、この度、物件を売ることになりまして」と言わなけれいけないタイミングが必ずやってきます。

しかも困ったことに昨今の買主さんは大抵、管理会社を変えようとしますので(あとプロパン会社もw)そんな話が前提になってるときの売却話ってのは管理会社さんも妙にササクレ立つものです。(「ふーん、、じゃ、もう募集も止めていいですよね?」と投げやりになってきますw)

なのでワタクシ、売却時の管理会社の変更は「決済が終わって買主さんが一旦今の管理会社を継承して好き勝手にやってください」とお願いしているのですがツワモノな買主さんになると「いや、決済前日に管理契約をバッサリ切ってください」と言われちゃうこともあり益々、管理会社さんに売却の話が言いにくくなっちゃいます。(個人的に言わせていただくとすでに賃貸の客付け等で物件に慣れている管理会社を管理費の安さとかシガラミ等だけでなぜ変えてしまうのか、さっぱり理解できません。。)

で、この管理会社にいつのタイミングで話すのがいいかと言われれば、
売買契約なんかする遥か前(出来れば物件を買った時点でもいいくらいです)と言っておくことをお勧めします。(言い方としては「いつか売る時が来るかもしれないけどその時、管理会社が変わるのはワタシの責任じゃないからね」って感じです)

買った直後であればすぐには売却しないだろうとタカくくって管理しますし、また買った直後であれば軽く聞き流してくれます。
そんなまさかのタイミングであらかじめ言ってあればいざという売却局面であっても「なんだよ、、管理契約をお願いする時にさんざん言ってた話じゃんw」と煙にまけちゃうんです。(不動産投資に於いてはBAD NEWSは先に言っておくのが王道ですw)

不動産では先手を切って話しておいた方が有利にコトが運ぶケースが多く、先に言っておけば「だからそう思って前にそう言っておいたじゃん」と言い放つとこれが魔法の言葉のように「あ、前に伺っております」とこちらの思い通りに動かすことが可能になります。(稀に「そんな話聞いてない」とかほざくやつもいるので何か別の言葉と関連付けて「ほら、あの時〇〇の話と一緒にしたじゃんw」と刷り込んでおくと相手も忘れたとは言わないものです)

あと大事なのは「売ってしまうとなったら今の管理会社のまま引き継いでってお願いくらいはしておく」って管理会社さんに言っておくことも重要です。(管理条件付きじゃなくあくまでも「お願い」ベースだってことが重要です)

「ま、売却には絡めなくてもずっと管理費が入ってくるなら誰が物件を持ってても同じだ」
と思ってくれる管理会社さんも多いですから重ね重ねになりますが、、この手の悪い話は先に先に言っておくことが重要なんです。

と書くと明日あたりここ読んでる人がこぞって管理会社にこのお願いを言いそうな気がするのでお断りしておきますが、管理会社さんでも実は投資物件の売却が一般の仲介さんより上手って可能性もあります。(あくまでも可能性の話なので実名教えろと言われてもワタクシにはわかりませんが)

もしかしてホントに上手いとしたら管理会社さんに依頼した方が契約決済までの流れも極めてスムーズに行くし、万一、「決済前日までで管理は切ると」言われても仲介料が入る管理会社さん、、「ま、それは仕方なんですよ」と笑って応じてくれるかもしれません。(そう考えると地獄の沙汰も金次第ってやつですねww)

ただ最近はこの管理会社をいきなり切るってのは難しい場合があります。

例えばですが、家賃保証会社を管理会社経由で加入させている場合。。
この状態で管理会社をバッサリ切ると家賃保証契約そのものも打ち切られ、下手すると新たに契約しなおす家賃保証料を買主さんが負担しないといけない羽目になります。(名前は失念しちゃいましたがそういう形態の家賃保証会社があります)

こういう話は売買契約の前に仲介さんに必ず聞いて欲しいところで意外に仲介さんも「保証会社はそのまま引き継がれますから」なんてロクに調べもしないで言っといて決済前日くらいに「すみません、、管理会社を変えちゃうと保証料の負担が買主に飛んできます」なんてシレっと言われたりするんです。。(こういう時はもう仲介さんに「説明不足」を盾に仲介料から保証料を差し引いても差し支えないかとw)

最後にまとめますが、
不動産の売り買いでは売り主、買い主、仲介以外にも管理会社、融資先などの金融機関、インフラ系(ガス、水道、電気、浄化槽、インターネット、自販機等)の会社などが引き継ぎ等で何かと関わってきます。

また、売却のタイミングを見計らってすべての関係先に連絡して引き継ぎがスムーズに進むようにしないと引き渡しの日に間に合わなかったなんてことがよくあるので売却を意識し始めたらこれら関係先を全部リストアップしていつでも連絡できるようにしておいていただくと同時に依頼した仲介さんにもきちんと説明しておいてください。(ちなみにワタクシに届く相談の中でもそこそこ多いのがこれ系の引き継ぎトラブルと連絡ミスによる負担金額の責任追及論です)

売却に慣れていない仲介さんってここをミスって売り主・買主に迷惑かけることが非常に多くひどいときは売買が終わってからも延々とトラブってます。

またこういうトラブル時で買主さんが素人であればあるほど弁護士を入れてきて余計にめんどくさくなることも多いので非常に細かい部分ではありますが覚えておいていただけると幸いです。。(ってかこんなの弁護士入れるまでもなく仲介さんをガン詰めすれば解決しちゃうのにってよく思います)



なんか今日はあちこちに話が飛んじゃって読みにくくなっちゃったんじゃんw


COMMENT

とっ散らかってはおりますが...

管理会社だけにとどまらず、
関係各所への根回しとそのタイミングが
大事だという感じでしょうか...(^^;

「言うは易く行うは難し」なことでもあるので、
中々難しい問題ですよね...( ̄▽ ̄;)

No title

本当に色々ポイントがありますね!
ゆっくり考えないとダメなことを実感しています。でも知りませんでした。ありがとうございます!

すぐに管理会社から

売却始めて1ヶ月位で、「今、売り出してます?」て確認はいりました。
うちにやらして下さいと言われたけど、買い手は探してきてくれません。

いつも

詰められるのは仲介さんなんですね。^^;
まあ、そうしたトラブルが起きないようにするのが使命なので、
できていなければ詰められても仕方ないのでしょうけど。^^;;

管理会社は、替えるよりも煽る

清掃など簡単な部分のレベルUPを条件付けて、
一年はおたくさんお仕事見させてもらうよ。
と言っておくと、
たいていは一所懸命してくれます。

自宅の隣の物件でも買うならともかく、
たいていは離れたところを買うのですから、
多少なりとも、物件&近所を知る管理会社は重要ですよね。

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