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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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土地活用の相談あれこれ。。。


ささ、、いつものようにポチってからお読みくださいw

こんにちは。

最近、メールや電話とかでやたら土地活用の相談が増えてきたのですが恐らくこれって「団塊の世代のご両親の高齢化で相続問題」が多発してるからなんじゃないかと思います。(「いつまでもあると思うな親とカネ」ってやつです)

で、よくある話でまず知り合いが不動産関係者だということでそっちの何社かに相談して最終的に「オオカミさんだとどう考えます?」とセカンドオピニオン的立ち位置で聞いてくるので「ってことは利害関係なしだからズバズバ思ってること言っていいですよね?ww」と「ワタクシがあなたの立場であればこうします」と答えちゃうのですが大抵、それら知り合い不動産関係者と真逆な答えになることが多いので「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いです。(同じ方からまた質問が来ないのってもしかしてこれが原因じゃないかとww)

例えばですが、
・相談者はこのご両親の息子さんでサラリーマン。将来的には不動産投資もしたいと思ってる。自己所有の区分レジに居住中
・千葉県某所のJR駅(駅徒歩20分)に50坪の土地(容積:建ぺい 60:200)に70代の両親が30年前に木造戸建てを建てて住んでる
・建物が古くなってきたし相続とかの問題もあるので今後どうしたらいいでしょうか?

って場面があったとします。

この相談者の方、
知人紹介の「ハウスメーカー」「大手不動産仲介さん」両方に相談したそうなんですが、、、当たり前のように以下の答えが返って来たそうです。

「ハウスメーカー」
・・・ズバリ賃貸併用住宅への建て替えを提案します。
なぜなら今、相続対策で圧倒的に人気なのがこの賃貸併用住宅で住宅ローン組んでも返済は賃貸で貸した入居者さんの負担でほぼ賄えます。しかも今は金利も圧倒的に低いので親御さんと息子さんのリレーローンであれば35年返済になって返済額も低いです。
え?普通の戸建て住宅でいい、、ですって?なーに、、言ってんですか?ここなら容積建ぺいも60:200ですから立派な賃貸物件が出来ますし賃貸経営も出来るので利回りは超低いけど将来の相続対策にもなるじゃないですか?(あ、そうそう、、建てるなら鉄骨造でお願いしますね、、、ウチじゃ木造やってないからww)←ここで笑える人、、このハウスメーカーの固有名詞までわかってる予感がしますww

「大手仲介さん」
・・・我々はズバリ売却して新しいマンションに居住ってのを提案します。
なぜならここは駅から遠くてご高齢の親御さんからしたら病院とか役所に行くのもこれから益々おっくうになりますよね?それならこんな辺鄙なとこ売り払って駅に近いマンション買ってそこに住んだ方が楽ですよ。最近はバリアフリーな物件も増えてるしなによりそろそろ上がる消費税改正前が一番買い時ですよw(さて、どうでもいいけど、、この50坪の土地、、、何戸に切れるかなーww)←ここで笑える人、、そこそこ不動産業者の特性を理解してるセミプロと見ましたww

典型的な我田引水な話なのですが、どんな不動産関係者であっても自分の仕事に合致するような答えをしたくなるのは商売ですから仕方ないにしてもここまで両極端だと「一体どっちが正しいんだよ」と思ってしまいます。。(恐らくこれ、立場によってはどっちが間違ってるってわけでも無いしw)

そこで「どっちにしたらいいのよ?」とワタクシに相談が来たのですが、ワタクシ、第三の答えとして「今の家を予算500万で直したいところを優先して直せるだけ直す」を用意しました。

ワタクシ、単にどっちがいいとか判断する材料としてその相談者さんの置かれた立場をプロファイリングしてから相談に乗ることにしてるのですが(じゃないと正しい答えじゃない時があるんです)、まずワタクシ、第一にこのご両親の年齢を考えました。

齢70過ぎて建て替えとなるとその建て替え期間中は当然、どこかに引っ越すことになります。(新築だと工事期間で約半年くらいでしょうか)
別に引っ越しくらいどうってことないのですが今回の場合、お父さんの方があまり体が強くはないので引っ越し等で環境が変わるとあまり体によろしくない予感がします。

で、ワタクシ、「今の家でどこに問題や不便さがあって談したんですか?」って聞いたのですが、
単に建物が古くて雨漏りとかし始めたら修理費とかでお金が掛かるのでならいっそ建て替えちゃった方がいいんじゃね?って発想。。

またこの相談者さんもなんとなく不動産投資に目覚めているので賃貸併用住宅みたいなものに目覚めてるんじゃないかとも思いました。(実際、話を聞けば属性もそこそこなので地方であれば一棟物件をフルローンで買えそうな勢いを感じますw)

前にも書きましたが賃貸併用住宅で不動産投資なんて安易に言う人が多いですが、今まで隣の住人とかと干渉していない一戸建てに住んでた人が全くの他人と同じ建物に住むって結構ストレスになるし、オーナーが同じ建物に住んでるってのは賃貸募集上、、それなりのハンデになるのでワタクシ、、これやるなら相当な覚悟が必要ですと言い続けてます。(やるならなんちゃって賃貸併用で全部屋賃貸に出して住宅ローンで返済ってのが、、、以下略w

だからと言ってここを売り払って駅近のマンションに引っ越すって話。。
一見悪い話でもない気がしますが、今の状態で売ってしまえば買い手はほぼ建物に価値なんて見出さない土地値で買いに来ますから大した売値じゃ売れないし、これを売ってマンションを買ってしまうと売ったお金から二重に仲介手数料を払わなくてはいけません。

当然、せっかく売った売却代金から減ってしまうのでこれだと単にこの大手仲介さんが喜ぶだけ。。。(きっと戸建て屋に仲介して販売時にも仲介に入るんじゃね?w)

また今まで一戸建てに住んでた人が便利だからと言って今のところから20分も離れてしまっては今まで築き上げた近所付き合い(歳を取るとこういう部分も非常にデリケートなんです)が気薄になりがちだしまた新しい住人と70歳過ぎて新しい関係を構築しなければいけません。(しかも今度はマンションだから建物内での付き合い次第で幸せになるか不幸になるかわかったもんじゃありませんw)

そういうのを無視できればワタクシもこの「建て替え」「マンションへの引っ越し」のどちらかでいいんじゃない?って思うのですが話を聞けば聞くほどどちらの戦略もこの家族には合致しない気がしました。(30年以上戸建てに住んでる老夫婦がこの環境変化にどれだけ耐えられるかはやってみないとわからないので非常にリスキーです)

で、あれば、、、
①70歳過ぎのご両親が住み慣れた家で天寿を全うして貰う
②ただ30年前の仕様じゃバリアフリーもへったくれもないのでそこだけを安価で改修
③ただしあれもこれもと直そうとするとお金が際限なく掛かるのであらかじめ予算を決めて直す部分を優先順位で取捨選択
④最終的に両親のどちらかになったところで相続問題を考えつつ売るか?何か建てるか?を考える(したがって売って駅前マンションに引っ越すって作戦は無し)

言うまでもなく今のリフォーム術は10年前とかとは比較にならないくらい進歩してるし築30年程度の家はまだまだ古家とも言い切れません。(ってアネゴも言ってますw)

ましてやこれだけ賃貸住宅が増え続けているわけですから今、あまり周りが見えてない状態で業者さんのいいなりで建て替えても「あー、、あの時こうしてれば良かったんだ」と違う選択肢を選んだ方が得だったかもしれません。(もうちょっと情勢を見てから選択した方が得な時もあるんです)

当然、家のコンデションやさらなるご家族の背景的要因見たうえでの結論にはなりますが、アドバイスするにもこの選択肢を最初から排除して自社の利益だけを優先するような選択肢だけで「どっちにする?」ってのはちょっとかわいそうなんじゃないかと思うワタクシです。。

なんてことばっかり書いてるとまたこの手の相続絡みの相談がたくさん飛んできそうなのですが、、、

先ほども言いましたように我々に相談すると大抵、真逆な答えになることが多く「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いと言うことを重ねて申しあげつつ本日のブログもここで終了です。。(きっと「オマエらどこまでネガティブなんだよ、、」と呆れられてる予感がプンプンしますw)



うちに相談しても何一ついいことなんて無いんじゃんw

COMMENT

超ネガティブな意見が聞きたいから...

相談する変わり者もいるので心配無用だと思いますww

さて、業者さんに相談するとしたら、
最低限その業者さんの得意分野は
調べておいたほうがいいですよね...(^^;

当然、そっち優先で提案するはずですし、
そもそもそれ以外の答えを期待しているなら
なぜにウチに相談してきたの?
って感じになるでしょうから...( ̄▽ ̄;)

それならそんなしがらみのない
コンサルにいけば...なんて思うと
裏でズブズブに繋がっているなんてことも...(ーー;)

まぁ、中には背中を押してほしくて
相談する方もいらっしゃると思いますので、
そんな方は自分の考えにあった業者さんに
相談するのが良いのかもしれませんね...(^^;
※押された先が奈落かもしれませんが...

私も閣下案に一票です!というか100票で‼いくら平均寿命に比べたらはるかに若いからといっても、環境重要ですよね。
親御さんが、引っ越したい、なら別ですが。一番良いようになりますように!

No title

 なるほど~今日のブログはいつも以上に充実してますね。
こういう相談系は他にも同じ悩み抱えている方がいそうだし知識として頭に入れてるだけでも為になります。
 自分も今日のような相談をされることがあるのですが、人それぞれ状況が違うからなかなか良い解決策は無いんですよね。まぁその状況を無視して回答できる辺りが他人の良い所と言えば良いところなんですが(^_^;)

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

No title

 すごいまとめなこと言っていると思えるのは、不動産投資に毒されてないせいか

追記

物件を売ってでもいいので、とにかく施設に入って欲しいと切に願うこの頃です。
身内が面倒をみるより、他人の方が優しくしてくれます。
諸事情で、仕事が無い地方の病院に入院したり、その周りの施設やHワーカーさんから話を聞くことがあります。
都内は、規則ばかりで自由が無く、事務的に扱われます。
参考までに。

No title

大変勉強になります、、

いや

戻れなくなる泥沼にずぶずぶはまりこむのをさけることができ、数十年で失うかもしれない数千万の損失を回避できるチャンスとかんがえれば、「うちに相談しても何一ついいことなんて無いんじゃんw」てことはないと思いますよ....。

 その人が本当に閣下の言っていることを理解できればですけどね....。

それでも

相談に答えてくれる狼さん、素敵です。(・∀・)
聞く相手によって答えが違うのは、利害が直接発生する相手
だからなのですが、なんでかその点を気にしない人多いです
よね・・・

相続で税金払う心配するより、まず親の生活が成り立つ案
なのかどうか、平穏に過ごせるのかどうかを考える方が
余程重要だと思います。

年取ってから環境を変えるのは大変ですよ・・・

No title

その築浅よこせー(Ψ‘∀’)Ψ

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