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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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大規模修繕のタイミング。。。


あ、ブログ開いちゃいましたね?開いちゃったらポチってくださいねw

こんにちは。

本日は5月3日。。
昨日、一昨日は暦の上では平日だったので実質的な連休は今日からって人も多いんじゃないかと思いますが、それに伴いこのブログを読んでる人も極端に少ないんじゃないかと思います。。。(なので連休中は少々手抜き系のネタをお送りしますw)

と言うことで本日も「月末のBoloセミナーでは話すことはないであろう質問」に回答するネタ書きます。。

本日の質問
・大規模修繕のタイミング
「特に目立った症状が出ていなければ修繕のタイミングはできるだけ遅らせるべきでしょうか? 」


物件を買った際によくある質問がこの大規模修繕のタイミング。。
ワタクシもよく聞かれるのですが、この質問の答えはホント、物件ごとに違うので一概にこれだという答えはありません。。

ただ一つ言えることは、
買った物件は「投資物件」ですからいたずらに費用を掛け過ぎて投資資金の回収が遅れては元も子もないってことです。(部屋のリノベーションとかでも家賃5万の部屋に200万掛けてどうすんだってのと一緒です)

例えば5000万のRC物件を買ったとして利回りが10%だとすれば年間に入ってくる賃料は500万。
地方とかで賃料が安い設定だとすると物件価格の5000万に対して足場を立てて外壁まで手を出すと軽く1000万程度まで掛かるので物件価格との比率は約20%になり、これを家賃換算で計算すると2年分の賃料に匹敵します。(実際は500万の家賃からの返済や経費負担もあるので2年ってことはないですけどw)

大規模修繕を一度すれば10年くらいは無事故運転出来る確率は上がるし、最近の大家さんは買った瞬間に妙な愛着を覚えてしまい(それとたぶん自分色に染めたいんじゃないかって言うある種の所有欲がある気がします)買った瞬間に塗装工事をやりたがる傾向があります。

業者に塗装工事を依頼すると「どうせ足場組んで塗装工事やるんだから一気にクラック補修とか防水までやりましょうよ」と言われつい大規模修繕に突っ走るんじゃないかとも思うのですが、ワタクシ、買った現在満室であるケースと明らかに外装の見てくれで募集の可否が決まってるわけじゃないと判断すればこの金食い虫な大規模修繕は出来るだけ遅らせます(やるとしても最初から予算を決めてその予算の範囲で優先項目を決めてやります)

ただ中古物件の場合、見えないところで漏水や排水管の経年劣化が発生していることが多いのでワタクシの場合、買う時に売り主さんから徹底的にヒアリングします。

売買の取引では必ず「物件についての告知書」というものが交付され売り主が責任もってこれに記入する義務があります。

よくこの告知書を仲介さんが契約前に記載して印刷してる場合がありますがワタクシの場合はこれを契約の場で売り主が記載してるところをチェックしてます。(「告知書は面倒ですけど契約時に売り主さん自ら記載してください」とお願いするとやってくれることが多いです)

売り主さんが素人でこんな書類に記載したことが無いって場合、必ず仲介さんに聞きながら失敗しないように記載することになるんですが(ミスると訂正印押さないといけないので結構必死になって書いてくれますw)その時の表情見てると「あ、ここ書くの悩んでるとこ見るとなんかあるんだな」って部分に遭遇しますが、、そこでワタクシ質問攻めしますww

特に漏水関係なんですが、「ホントに過去に一度も漏水事故とか無いですか?」って聞くとホントに無いときは間髪入れずにありませんとか言うもんなんです。しかしなにか後ろめたいものがあると「んー、、あれは漏水っていうほどの話じゃないしなー」と無意識に仲介さんの顔を見ることがあるんです。

こういうやり取りで「あ、どんな些細なことでも後日の参考になるし、いちいち損害賠償なんて言いませんから教えてください」とか言うと最初は何も無いような話でも「あ、そういや、前にこんなことがあったなー」なんて話が飛び出すことがあります。

こういう情報を総合して過去の傾向を把握しておくとなんとなくですが建物のどこが弱いのかくらい判断出来ちゃいます。(それ以外にも外国人主体とかペット可の物件なんかだと排水系になに流されてるかわからないので桝開けたりして警戒度は2レベルアップですw)

建物で何より怖いのは漏水系のトラブルなので一つ起きた漏水系のトラブルは別の似た系統の場所でも起きる可能性がありますからそんな話が出た場合はとりあえずその系統を簡易調査でもいいので実施してください。(業者さんが見れば「あ、ここ弱そうだな」って部分が見つかることが多いんです)

また買った直後は建物の癖みたいなのがわからないので修繕資金を温存しておいて建物の癖がある程度わかったところで修繕計画を立てるってのもアリではないかと思います。

よくありがちな話で、買ってすぐに大規模修繕の計画を立てて実施してみたらその大規模修繕以外の箇所でトラブルが発生して結局また足場を掛け直すなんて話もあります。

こんな二度手間掛けちゃうと投資だかなんだかわからなくなっちゃいますので
①買う時に過去に起きた話を聞いて傾向を探る
②しばらく何もしないで資金を温存して建物の癖がわかってから計画を立てる

の二段構えくらいがちょうどいいのではないかと言うのがワタクシの結論です。。


ちなみにワタクシの場合、
買う時に多額な資金が掛かるであろう箇所の修繕がある程度終わってる物件を探してます。

と言うのも素人の大家さんって売る際に「あとでなにか建物に不備があって訴えられたらたまらんw」って人も一定数存在しているようで売り出すタイミングでやらなくてもいい大規模修繕をやって売り出す人も多いんです。

こういう物件は、売り主さんの性格によるところが大きいのですが、几帳面でプライドが高い人ほどこの傾向が高いです。

あとはしばらく売る気も無いので長期保有するためにたっぷりお金を掛けて大規模修繕したけど何らかの理由で売り出すことになった、、なんて物件があります。(これは相続物件などで多い事例です)

またよくブログで書く話で「管理会社の言いなりで大規模修繕かましちゃってる地主さん物件」などでもよくあります。

最後の事例だとホントに買う人が気が付かないとこまで細かく修繕されてて買ってからなにもすることが無いわりに安く買えたって事例も多数あるのでこんな物件であれば多少高くても買っちゃったほうがいいです。(大規模修繕まで考えるとトータルでプラスになりそうな物件、、今でも結構転がってますよw)

と本日は手抜きっぽい短い記事でしたがご参考になれば幸いでございます。。



明日も質問に答えちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

 いえいえ、こういう時ほど熱心な読者用に濃いブログをお願いします!と言っても十分充実してますが(笑)
 狼さんが探されてるよう物件はありますが、なかなか売りには出ないんですよね。管理会社からすれば良い鴨だからなんとか埋めて生かさず殺さずなんでしょうけど。

No title

記事アップありがとうございます!

外国人系、のところで、過去記事を思い出して笑ってしまいました。

物件欲しいです~‼(笑)。

修繕に関する記事...

普段あまり触れられていませんので、
参考になることが多い気がします...(^^;

基本は、
「物件に妙な愛着は持たない」
「短期/長期保有で考え方・やり方が違う」
「予防的修繕と突発的修繕の違いを理解する」
なんてあたりでしょうか。。。

明日以降も相談室ネタが続くということで、
どんな相談が寄せられているのか、
真面目/おふざけ問わずお待ちしておりますww

No title

家賃5万の部屋に200万掛けて~
刺さりました。ぐっすん。

修繕に絡め

そこそこ家賃が上がる物件の場合ですが、既存・購入した物件の
共用部の照明をLEDに交換中です。
自宅前の照明が球切れていても、なぜか入居者さんからは連絡が無いからです(;_;)
また、交換にかかる時間・人件費・電気代・内見時の効果・入居者へ等を考え長い目で見て。
自主管理&長期保有だからです。
部材はポイント貯める為に支給にしてます。
15~20Wの蛍光灯より、見栄えも明るさも有り、電球色なら柔らかい雰囲気になります。
大規模修繕の時に交換する場合は、壁付けに変更も。
交換しやすいようにと、間接照明的になり雰囲気は良くなると思ってのことです。
『室内も同じですが、照明効果は侮れません。』
わたくし、木造築30年超がメインですが今月の空室率3%未満(^-^)v
ちなみに滞納は0.1%未満の保証会社様々です。
持ちネタばらしを少ししたので、読んだら是非ポチ願います。

質問力

そういうところから質問をして情報を引き出すのですね。
質問力が問われる場面で・・・

修繕はできるだけ引っ張りたいですが、躯体が痛んでは意味が
ないですし、保険で直せば、というところまではなかなか割り
切れません。^^;

気持ちのコントロールも含めて、中々に難しいところです・・・

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