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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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「物件を売りたいけどどこに頼んだらいいのか?」問題。。。。


ささ、、今週も週末ですので遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

昨日は一般媒介、専任媒介で起こること、、って話を書きましたが、
今日は昼間、売却の相談電話があったので共有する意味を込めて「売却するときに起こること」って話をいつものようにネチネチと書きます。

今日の相談も含めて最近多い話なのが、
「物件を売りたいけどどこに頼んだらいいのか?」ってやつ。。

恐らくそんな相談を宅建業者であるワタクシにしてくるんですから心の奥底では「オオカミさんに売却引き受けて貰いたい」っていう雰囲気をプンプン感じるのですが(ってかそう思いたいww)、、実は必ずしもワタクシに依頼されたからと言ってご希望通りにコトが進むわけでもありません。。

と言うのも売り物件となれば出来るだけ高く売りたいと思うのが人の性(サガ)。。
そりゃワタクシも頼まれれば毎回「無慈悲な高値売却」を模索するのですが物件によっては高く売れないこともあるんです。。

例えばですが、大阪の売り物件があったとします。

これをワタクシに依頼されるとワタクシは当然現地に飛び、そりゃ自分が納得するまで嫌ってほど調査します。
しかし如何せんワタクシはこの大阪のことをよく知りません。(何回行っても「どの駅が東京で言うとどの駅なのか」まったく置き換えが出来ないんです)

不動産を売却する際に一番大事なことは「とにかく史上最高値で売ること」だと思うワタクシとしてはそのエリアの相場や賃貸状況がさっぱりわからない状態ではどのように埋まるかどうかもわからずどのくらいの値段で売り出せば「史上最高値」で売れるかの見当がつきません。

「ま、そうは言ってもこんな売値にしたら売れんじゃね?」と適当に付けた売値だと翌日に買付けが一気に5枚とか入って来て「ん?これってもっと高く売れたんじゃね?」と地団太踏んだこともしばしば。。(実際の現場ではこういう時、最初の電話の反響でわかるので「あ、さっきの売値は間違いですww(てへ)」と速攻でレインズから物件を取り下げてさらに高値設定して売り出すからこのまま契約なんて運びには持ち込まないんですけどねw

また物件によっては「ちゃんと内見に立ち会わないとアピールポイントが伝わりにくいケース(気が利かない客付けがなにもアピールすることなく案内するケースなんてのが最悪ですw)」もありそんな物件が遠方とかだとワタクシが毎回飛行機や新幹線乗って立ち会うことになるのでこれも物理的に難しいものがあります。(そういう時に限っていきなり「今日の午後お客さんを連れて行くのでよろしく」とか言うわりに買付けすら入れて来ないんだよなーww)

特にその物件にしかない特有の癖(雨漏りとか道路付け、果ては物件そのものの見てくれ)がある時は案内の時点からどの道を通って案内すると物件のベストショットから先に見せられるかを考えないと悪い部分から先に見せていきなり戦意喪失させることにも繋がるだけにそういう物件を売り出すときは現地のなじみ仲介さんに影武者として立ち会っていただきお願いして猛アピールして貰うこともあるんですww

それ以外にも物件の「融資の付き方次第」で展開が大きく変わります。。

例えば、比較的長期融資が引きやすく、かつ、金利がお高めなスルメ銀行等で融資が引ける物件、、。(新耐震のRC、S造系)
これだと最近はサンタメ業者さんのおかげで融資がふかせるし、いまだにフルローンさえ出れば物件買いますなんて人が存在す関係でこの銀行の融資エリア内でさえあれば多少高値で売り出しても満額に近い売値で売れていきます。(何度も言いますがこんな物件を売り出して翌日に買付けがたくさん入ってるようじゃ業者の養分一直線ですよww)

正直、こういう物件はそれこそ地元で買主の案内をきっちりやってくれる業者さんを選んでおけばまず問題ありません。(多少不動産売買のスキルが低くてもサンタメ業者さんの売契、重説に対しての厳しいリーガルチェックがあるので備考欄を白紙で出しても修正入れてくれますから心配ありませんw)

しかし木造アパートとか旧耐震系の物件ではこの銀行からは融資が引けませんから客層も大きく変わります。
またこれらの物件であればサンタメ系中間業者が鉛筆舐め舐めは不可能で素直なままのレントロールだったりするので銀行評価もなかなか出ません。

こんな物件であれば地場の仲介さんで管理を幅広くやってる業者さんを選ぶといいかと思います。
なぜならこれらの管理系仲介さん、、地元のお金持ちのオーナーさんを顧客に持ってることが多く、仲介料欲しさに「これいい物件だから買わない?」と勧めてくれることが多いんです。

当然、それなりの指値を喰らうかもしれませんが案外節税目的で買う人もいるしなにより最近の新進気鋭大家さんより利回りに対する情熱はありません。(ま、損しなさそうだから買っとくか」って感じで買っていくこと多しですw)

と言ってもやっぱり不動産物件と言うのは同じものは二つと存在しません。(物件ごとにそれぞれ個性ってもんがあるんです)

一番いいのはこういう個性を見極めてその物件にあった売り方を自由自在に出来る仲介さんが一番いいに決まっているのですがそういう仲介さん、、、実はなかなか存在しません。

そこでこんな仲介さんを見分ける一つの方法として「決して売り急がない仲介さん」ってのを探してみてください。
売り急ぐ仲介さんってのは買主さんと少しでも早く折り合いを付けようとする傾向があるのでどうしても買主よりな売買交渉を勧めがち。。(恐らくですがいつまでも売れないと媒介契約を切られちゃうという恐怖観念があるんでしょう)

それだと売り主が決めた売値以下でも「早期売却出来るなら」とどんどん話を進めてしまいそれでもちゃんと売れればいいですが説明不足とかで後日、買主さんからクレームが入りがちになることが多いです。

売った後にクレームを喰らうと契約を元に戻すことは難しい関係で結局解決するまでそのクレームとお付き合いすることになり神経をメチャメチャすり減らす羽目になります。

デキる仲介さんであればこんな問題でも仲介レベルで解決させようとするのですが大抵の場合、売り主さんにそのクレームが直接飛んできて仲介は知らん顔、、、なんてことが多く、「こんなことになるなら売るんじゃなかった」と後悔することになります。

いつも思うことですが不動産屋さんと言っても実力差が激しいのが常です。
物件を売り買いするときはこういうポイントを押さえて対峙していただくと失敗する確率もぐっと下がるのでぜひ覚えておいてください。。




と言うことで今日のブログでポチが多かったら明日も更新するんじゃんw

COMMENT

物件のことをよく知っている仲介さん

周辺環境を含め、その物件のことをよく知っている(or調べることができる)仲介さんを、
如何にして探すのかってところでしょうか...(^^;

物件×銀行×仲介さんの種別毎のパターンの組み合わせで、
どれが一番有効なのか...
また、それを見抜く力が自分にあるのか...

様々なパターンの正解があり、
なかなか答えが出ないことだと思うので、
常日頃からの試行錯誤の繰り返しが大事ですね...(ーー;)

No title

ポチしました~‼明日楽しみです。

売り急がない業者さん…求む‼です。
難しいですね!

このご時世ですから

焦って売り抜きたい→足下見られるのは当然。
売れたらラッキーで(満室で回っている前提)ドーンと構えるのも売主としては大切かと。
売れなかったらの対策も考えています。
で、今、既に持ち出し有りやギリギリなら『ダメ物件!』なんです。
この先、挽回なんて無いでしょう。
今なら、気持ち高く売れるかもしれないので、懐厳しいのなら買値を受け入れで損出しもいいのではないでしょうか。
「焦る乞食は貰いが少ない」
乞食は言い過ぎですが、
不動産投資で、他人や経験の無い方の試算ではカツカツになり、成り行かないと思っています。
自主管理万歳ヤッホーです。
自主管理はストレスは溜まりますけど、わたくし独りで事が治まるなら安いもんです。
客付けも、自主管理が一番です。
トップダウンが即なので。
ちなみに、入居者・滞納者からイチャモンは頻繁、裁判やってください♪です。
公の場で白黒つけましょう!です。

売り方

これまた実需系だと違う選び方になるんですかね。
こういうところが、株なんかと違って工夫の余地があって
面白い部分ですね。
失敗した時のダメージでかいですが。w

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