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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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異業種系の話。。。


まずはこれポチってお読みくださいw(最近、、ダダ下がり気味でございますw)

こんにちは。

我々のいる不動産投資業界。。

相変わらずの物件高騰期のため、ここ読んでる人あたりだと、もはや「一体なに買ったらいいんだよ」って思ってる人も少なくないんじゃないかと思います。。(ってか、なに買ってもいいことなんか何もない気もしますがww

そんなワタクシ、、
ブログでは「人が買わないもの(買えないもの)を容赦ない指値で買え」とか説いてますが、それだと最終的に行き着く先はボロ姉。。。


「ボロ姉」なんて表記したら今度こそ東名高速をユンボ乗って東京まで殴り込み掛けられそうです。。


きっとここ読んでる人だと土地から新築やりたいって人もいるでしょうし、中古のRC物件(しかも新耐震)を買いたいって人にとってはこれだけ書いてても一生縁のない話にもなりかねません。。



そりゃアタシだって好きでこんなの買ってるわけじゃねーんだよww(ってかオマエラ本気で埋めちゃうよw)


そこでよくセミナーでも話してるもう一つの手法を確認の意味でもう一度書いておきます。。

もう一つの手法、、
結論から書くとそれは「異業種交流」って手法なのですが、

不動産屋さんでもいろいろな業種があるってことはご存知でしょうか?

大雑把ですが、
①実需専門の仲介業者
②投資物件専門の仲介業者
③実需専門の買い取り業者(戸建て、マンション分譲含む)
④投資物件専門の買い取り業者(一棟、区分)
⑤管理が主体の賃貸仲介業者
⑥客付けが主体の賃貸仲介業者
⑦①~⑦まで全部こなせる業者

などなど同じ不動産業者でありながら少なくともこのくらい多種多様に分類されます。

で、ここ読んでる人でお世話になることが多い業者さんってのが
②投資物件専門の仲介業者(物件を売ったり買ったりするときに使う)
⑤管理が主体の賃貸仲介業者(物件を買ったら使う)
⑥客付けが主体の賃貸仲介業者(物件を買ったら使う)

あたりでしょう。

事実、物件を買う時に真っ先に浮かぶのが「投資物件買うんだから投資物件専門の業者さんに物件探しを依頼しよう」と言うパターンではないかと思うのですが、これだと誰もが思いつく話だし、融資付けの実力(特に融資属性が低い人は後回しにされる傾向があります)次第では非情なまでのレッドオーシャンで結局買わせて貰えるのは「誰も買わない(買えない)ボロ姉物件」って可能性が高くなります。。


少なくともアタシが買うんだから「誰も買わない物件」ってことはないだろーがww

と言うのも、、
なんでもそうですが専門的分野ってのは知識はそれなりに専門的なので不動産投資で言うと値段にそれなりに根拠がある値付けされて出てくることが多いんです。

例えばこれら投資物件専門の業者さんあたりだと売り出し利回りにしても「誰かが買える最大値の売り値」だったり「融資がこれだけ組めるからここまでの値付けしても大丈夫」ってことになりがちでこれがうっかり間違った安い値付けなんてことになると「一度どこかで転がして再販ってカタチで売り出そう」と考えることなんてのは朝飯前。。(一つの物件でどれだけ金が抜けるかくらい瞬時にわかるのはこの手の業者さんです)

と言うことで、
こんな激戦区で戦っても今どきはロクな物件変える確率は低いですからここは普段、不動産投資家が寄り付かないような業者を狙ってみてはいかがでしょうか?

例えば①の実需専門の仲介業者

この業者さんの特性はそもそも不動産に対して「投資としてのモノサシ」は無いことがほとんどです。。(近隣の売値と売りたい物件の売値の相場観に違和感が無ければいいんです)

しかし、実需として売れない物件(住めない物件とか住むには改修が大変そうな物件)だと「これは一度土に返さないとダメだろw(要するに更地にしないと売れないってこと)」と判断されがちで「これを売り主様でリノベーションしてシェアハウスとして高く売り出しましょうと」か「民泊目的の人に高値で売れます」なんて面倒なことはまず言いません。。

また実需でも区分レジばっかり売ってる業者さんになるとちょっと築年数が古い家だとやっぱりすぐに「土に帰す」って考えになりがちです。(更地の方が高く売れますから売る前に壊しちゃいましょうとか素人の売り主さんに平気で無茶言いますw)

さらにこういう実需系の人でも時々なにかの縁で「家も売るけど、、この古ぼけたアパートもついでに売れないか?」って相談を受けることがあります。(相続系の話ですごく多い相談です)

実需系と言えどもさすがに表面利回りくらいは知ってるとは思いますが、その古アパートがどんだけのポテンシャルを持ってるかなんてわかるやつ、、まずいません。。(間取り見て「これじゃ周辺の物件を比較しても埋まりにくいだろ」なんて思える奴、、ワタクシ見たことありません)

えぇ、、投資物件とかで値付け間違いする業者さんってまずここです。。。(特に地主系物件とかで部屋を埋めるためだけに不当に賃料安くしてる物件なんて場合だとその低い利回りのまま売値査定してきますww)


次に③の実需専門の買い取り業者(戸建て、マンション分譲含む) 。。

買取業者ってのはそもそも業務に「仲介」という仕事が無い関係で、自社で買い取れる物件以外は見向きもしません。
当然、利益が出ない買い取りは出来ないし、買う時には業者としても瑕疵担保2年付けても大丈夫かどうかも見てます。

と言うことで、、この基準に合致しなければ稟議から除外されるのでその物件は宙に浮きます。

でもそんな物件ほど大家さんが買うには悪くない物件が多く(だって買取系と違っていきなりキャピタル無くても大丈夫でしょ?ww)多少物件に難があってもそこそこの知識があれば買い取り業者さんよりはマシな仕上がりになりがちです。(昨今は一般の大家さんの方がお直しする技術が高いです)

ただ、ここの物件を引っ張り上げるのは並みの仲介手数料じゃ無理なことが多いです。

なぜならば買い取る業者さんの仲介手数料は基本6%であることが多く、この辺の業者さんから買うとなるとこの物件の仕入れを見送った担当くんにもなんらかの恩恵が無いと紹介すらして貰えないんです。(ま、その辺も含めて6%払う根性があれば結構イケちゃいます)

ただ気を付けて欲しいのは買い取りだからって「投資物件の買い取り」を主戦にしてる業者です。。

えぇ、、
こんなのに行き着くと安く買ってきたものを考えられる史上最高値でぶつけてくるんです
。(しかも極秘物件とか言ってwww)

ですのでここは必ず「実需系の買い取り業者」に的を絞って探してください。。(「投資系」だとほぼほぼサンタメ取引の餌食になると覚えておいてください)

最後になりますが、、
⑦①~⑦まで全部こなせる業者 です。

一見、なんでも出来ちゃう業者なのでプロ中のプロとか思ってしまいがちなんですが、この手の業者さん、、
実は「何でも屋」が高じてこんな業態になってるパターンが多いのでなにをやっても中途半端なことが多いんです。。(実際、どの分野も詳しくなかったりなんですww)

ただこの手の業者さんって人脈だけはやたら多いのでおいしい話からまったくおいしくない話までまんべんなく入って来てます。
この業者さんから見たら「ゴミ物件」みたいな話でも一般の不動産投資家が聞くと「ん?これって〇〇して〇〇やれば利回りが今より5%アップするじゃん」なんて話が多く、またさっきの業者さんに比べると一般の大家さんでも比較的接触しやすいです。。

で、これらの業者さんの見分け方ですが、業者さんの会社の入り口にいろいろシールが貼ってあると思うのですがその中に「いろいろな不動産団体」に加盟してるシールを探してみてください。

不動産連盟とかから始まって建築系の団体、保険やFPとか不動産とはちょっと関係なさそうなシールが多ければ多いほど経営者があちこちにアンテナを張ってる証拠ですので(ただ、アンテナ貼ってても関係が薄いことが多いんだ、、これがww)路面店舗とかで経営してる業者さんでこんな入り口ドアの業者を見かけたらちょっとお店に入ってアピールするといいかもしれません。。

あと、今、投資専門とか実需専門などの業者として活動してるやつでも1年もしないうちに「私、会社変わりました」と連絡してくるヤツがいます。

こういうやつを追っかけてるとそのうち我々にとってジャストフィットな物件を出してくる業態の不動産会社に就職することがよくあります。

「ん?こいつ、、今度はこの会社に入ったのか。。。じゃ、ちょっと今度メシでも食わせて内情聞き出そうかな?」

えぇ、、ワタクシ、、普段あまり業者営業しませんが妙に人脈が広いのはこういう「転職組仲介」と10年以上ダラダラと付き合ってるからなんです。。(そう思って振り返ってみれば旅団〇販大家の物件、、全部そういうヤツから出た物件でしたww)

一般の大家さんでも不動産業者さんとのお付き合いも多いはずなのでこういう業者間を転職などで動き回るやつをロックオンしていると妙においしい物件を出せる環境の会社に就職してたりしますのでこういうのを見逃さないようにしてください。。

ちなみにワタクシが考える一番理想的なタイプは若いやつで元なにかの仲介系会社にいたけど買い取り業者に就職したやつ、、、、です。。(タンボとか覚えた頃に裏取引持ち掛けて断るやつなんてこの世に存在しませんからwww)




「転職したらまっさきに俺に教えてね」って言いまわっておくと効果絶大なんじゃんw

COMMENT

正攻法では...

余程、運が良くないとなかなか物件も出てこないでしょうから、
こういった色んな経路の模索って大事なのでしょうね...(^^;

···

···

画伯の絵?だと思われますが、程よく特徴を捉えていて
相変わらず巧いですね..( ̄▽ ̄;)

画伯!やり直し!!

「Marlboro」を「MarlBoLo」に!
「安全+第一」を「女王+第一」によろしく。

マフラーwwwワロタwww
タケヤリじゃなくてよかったwww

そして、アタクシの似顔絵は、、、
あらヤダ///、なんかカワイイわ(//▽//)テレ

つか、閣下は早く念写の修行しなさいwww
プロジェクターとかナマイキな事言ってんじゃないわよ!!

No title

おいしい話も、おいしくない話も入ってくる・・・確かに仕事で知ってる不動産業者さんは、あらゆる話題知ってる感じです。
上司が自宅近くを通るといつも人としゃべってるそうです。

No title

 ポチ数が少ない中こその為になる話ですね。不動産屋の細分はそこまでは知りませんでした。

不得意分野

不得意、というよりは得意ではない全ての分野、ということ
なんですね。

確かに、オー○ラヤとかに行っても実需系区分とか出てくる
わけありませんでした。^^;

ボロ物件

どんなにボロでも、場所が良ければ安くは買えないです。
近隣が、条例がとオマケ沢山がついてきますし。
長屋エリアなんか、もうヒドイもんです。
たとえ買えて、ノウハウと再生能力と運営能力が無いと難しいのではないでしょうか。
そもそも、融資はまともに引けないのでプロパーに、手持ち資金内で行えるのが前提になりそう。
専業で長い目でとか、趣味的にボチボチでないと利回りは簡単には回らないと思います。
ネット記事でも、ようやく不動産投資は年金対策にはならないなんてのが出てきました。
地元の仲介さんからのいわゆる川上物件、全く美味しくないです、最近は。
そこそこでも知恵があれば誰しも『なるべく高く売れる』を目指します。
先だって、荒川沿いの海抜マイナス地帯の工業地の土壌汚染エリアも高ーく取引されてました。
勿論、土壌汚染コミコミでです。
デベで無いと手は出しませんよねー。
デベは、とにかく建てていかないと死活問題なんでしょうかね。

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