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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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指値の当たり前理論w


たまには10000点の大台超えてみたいっすw

こんにちは。

よくメールとか電話で相談されることで「指値」の話があります。

聞かれ方として一番多いのが「オオカミさん、、この物件、、どこまで指したらいいですか?」ってやつなんですが、実はこの指し値ってのは物件ごとにいろいろ変化するので一概に「〇〇〇〇万だから〇〇〇万まで指せますよ」ということはありません。

なぜならば不動産価格というものはその時の「時価」であることが多く欲しい人がたくさんいれば(これに不動産投資的部分を追加すると融資が付くか付かないかも含まれます)指値なんて通りもしません。(下手すると5000万で売ってたものが欲しい人がたくさんいれば6000万でも買うなんて「買いあがり」という現象にすら見舞われることもあるくらいです)

しかしまだこの物件が売りに出されていない状態(もしくはまだ売りに出されているのがあまり知られていない状態)であれば欲しい人がいても売ってることを知る術もありませんから思わぬ指値が通ることもあります。(これが世にいう上流物件です)

また、ずっと前から売り出しているのにほとんど引き合いが無くレインズとかにサラシモノで置いてある状態だと売り主が段々とビビりめちゃくちゃな指値を入れても「ま、この金額でしか売れないなら、、、」と大幅な指値が通ることもあり、なにが言いたいかと言えば、そんな物件のマーケットでの流れがわかれば指値が通る、通らないも段々わかるようになりますよってことです。(どういう業者の流れと経緯で自分のところに物件情報が流れてきたかでおおよそ指値がどのくらい出来るかわかるって話です)

ちなみに最近のポータルサイトに載ってる物件のほとんどはレインズで広告掲載可(要するに元付けが媒介切られない早い段階で売り切りたいか、両手仲介を諦めちゃうようなダメ物件)の物件ですからそんな物件があればレインズで物件登録年月日を確認して「この物件がいつ登録されたのか?」を調べるのが第一歩。。

業者もバカじゃないので時々再登録掛けていかにも新規に登録しましたと嘘つきますが我々は毎日チェック入れてるのでそういう物件であれば「あの野郎、、再登録してごまかしてやがんな」とわかるので長期にレインズに載ってる物件は「指値出来そうな物件リスト」に収納してアフリカのサバンナで肉食動物に寄ってたかって襲われて瀕死になったとこに襲い掛かるハイエナのように「そろそろ鬼差し入れても大丈夫かなー」とその物件の死期を見計らってます。(いつも言ってることですが不動産投資は死にそうな人から安く物件を巻き上げるところに妙味があるんですw


おい、、あいつ、、返済出来なくなってそろそろトビそうだぞww

ただ困ったことにこのハイエナ行為は誰でも出来ちゃうことなので実際にこの作戦がハマるということな滅多にありません。

だってそうでしょう、、
レインズをリアルタイムで見てる宅建業者だけで何十万社もいるし一般の投資家さんあたりだとこれらの業者系のハイエナさんが食い残した物件しか指値攻撃出来ないんですから。。。(結局、先に業者のお手付きになったらもう一般投資家には再販物件として登場するまで手が出せないんです)

ただあれです。
この業者系ハイエナさんの弱点を掴んでいればこの「食い残した物件」というモノがわかってきます。

例えばですが築古木造物件、、
これに関して言えば我々業者は転売するにも2年間の瑕疵担保責任を負うことになるので「どこから雨漏りするかわかんねー」とか「どこにシロアリが潜んでるかわかんねー」って物件はどうしても手が出せません。(転売利益より瑕疵担保責任の賠償金額が多いんじゃねーかと言う物件になるとさらに手が出しにくいですw)

更地にして転売出来るくらいの買値で買えれば頑張るかもしれませんが、最近はこんな古家でも再利用する不動産投資家さんも多く売買ロットも低い関係でなかなか業者さんは手を出しません。

となるとあれです。
見た目に雨漏りしてて見た目にシロアリ飼ってそうな築古戸建てで売り主さんが「まだ建物も使えるから建物代も売値に乗せてくれ」なんて無茶なこと言ってレインズでずっとシコってる物件、、なんてのがあれば無茶な指値どころか無慈悲な半値以下の指値でも買えちゃう可能性があるってことになります。(但し、このクラスになると買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要になってきますww)

恐らくですがブログとか大家さん繋がりとかの話で「オレ様、、、利回り40%の物件買っちゃったもんねー」とか言ってる人のほとんどがこのパターンで物件をモノにしているんじゃないかと思うんですが、、そういう人にひとこと言わせていただくと、利回り自慢するなら買った値段も教えてくれてもいいんじゃね?って感じです。(高利回りであればあるほど売買ロットが小さいってのが世の常識ですw

あとはS造とかRC造での指値ですが、、、
今どきは新耐震であるってだけで融資も付きやすく指値を入れようと買付けに「当方が指値を望む理由」なんて書いたところで仲介さんは相手にもしてくれません。(特にフルローンで買える物件に指値入れてもバカにされるのがオチです)

ただし、これも物件によりけりです。。
例えばこういう時、部屋の空室率が高い物件(誰がどう頑張っても埋められない物件)であれば銀行の融資も付きにくくプレーヤー各位も「こんな埋まらないんじゃ買っても返済元本すら稼げねーだろww」と敬遠します。

またどう見ても買った瞬間に大規模修繕しないと「賃貸の仲介さんが倒壊を怖がって案内すらしてくれない」って物件あたりになると売り主もそんなこととっくに気付いてるはずなので「高く売れるなら売り出すけど指値が入るなら保有します」なんて悠長な気分で売ってるわけもないでしょう。。(たまに勘違いされて高値売買を目論む方もいらっしゃるのも事実ではありますがw

えぇ、、融資が出やすいS造、RC造で鬼差しして買いたいならこんな物件が狙い目です。。。(但し、何度も言いますがこのクラスになると買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要になってきますww)

と、こんな「買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要」な物件しか指値出来ないとなるとこの方達みたいな神経を持ち合わせてないと買えないってことになるので一般の人では再現性がありません。。


あ?アタシをこういう場面で引き合いに出すとコロスって言ったよな?w

・・・

・・・

と言うことでもっと簡単な方法を書いておきます。

それは当たり前のことかもしれませんが、

「元付けから買う」ってこと。。。(なんかラスティーがこれ見て過去ログ引っ張り出してくる予感がしますw)

不動産売買で元付業者が一番おいしいのは言うまでもなく「両手仲介」。。
両手仲介であればどこの業者さんだって「両手で決まるなら」と涎を垂らして多少の指値を受け付けても売買を成立させようとするものです。(基本的な話ですが片手仲介では売り主の味方、両手仲介では売り主の味方をしがちなのが元付仲介でございますw)

この業者さんの「涎を垂らす特性」を利用するのが一番手っ取り早いのですが、実際の話、毎回毎回そう都合よく元付から情報が出てくるわけもありません。(大体、元付ってのはブツ上げに忙しいので販売活動は星も数ほどいる客付け仲介にお任せしちゃいますからw)

しかし先ほども書きましたがポータルサイトに載ってる物件のほとんどは元付け業者が広告掲載可にした物件(両手で売れないから諦めてネット広告OKにしてるんですよw)ばかりなのでこれをレインズかアットホーム(アットホームも元付物件ばっかりですw)で元付けを調べてそこに飛び込んで物件を買えば客付け業者から買う以上に指値が通る可能性がアップします。。

実は、最近、誰の影響だか知りませんが、ポータルサイトで見つけた物件の元付を調べ上げしれっと元付けにコンタクト取って両手仲介に持ち込みつつ買付け上位の買主を飛ばさせてまんまと1番手より安い指値で物件を横取りしてる不動産投資家さんが増えてるそうですwwwまったくこんなヒドイ作戦、、誰が教えたんでしょうね。。。w

業者間でこういうのをやるとヌキ行為だとか言われて後ろ指刺されますが、、、一般の買主さんがやるぶんには悪いうわさが立つこともないですからこの手法が世に広まったらポータル使って顧客を囲おうとしてる客付け業者さん、、全滅しちゃうかもしれませんね?


え?そんなことしたら客付け業者が怒って物件を出してくれなくなるじゃないか、、、、って?


何言ってんですか?


そんな心配しなくても客付け業者なんて星の数ほどいますから全然大丈夫ですってwww(だからポータルなんて偽名登録しておけば無敵だって言ってるんですよww)



言いたいこと言ったらスッキリしたんじゃんw

COMMENT

やり方はあるのですね

仕事が立て込んでいて、もう無理かな~とか思っていたのですが、方法はあるのですね。ありがとうございます!

No title

 いや~いつもながらこういうハイエナ作成大好きです。狼師匠ご提示の方法まんまですが、虎視眈々と狙ってます(笑)
自分みたいな素人は買えなくても気にならないですからダメ元ですね。

ハイエナって...

他の動物からの横取りや死肉喰らうイメージが強いですが、
風評被害も甚だしいみたいですね...( ̄▽ ̄;)

実際は、他の動物より狩りの成功率も高いし、
他の動物の食べ残しをお掃除してくれたりと
とても優秀な動物なんだとかw
※優秀な大家さんはある意味、本当の意味でのハイエナと同種な気もしますが...


さて、そんな中、名前が挙げられてしまったので、
恒例の検索ネタに移りますwww

今回は「元付け」「指値」のお話ですので、
この辺の連載ネタがよろしいかと...
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[高利回りのカラクリ(久しぶりの連載ネタw)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1386.html
※5日間の連載ネタなので順番にどうぞ
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[指値理論その①。。。(仰々しいこと言ってますが要は昔の焼き直しネタですw)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-1466.html
※こちらは3日間の連載ネタ
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まぁ、よく話題に上がるネタでもありますので、
ご参考程度にってところでしょうか...(^^;

ヨセフさんの代わりにこれからはアナタを逆さにして埋めましょか??御利益あると思うの。。。
そのためにユンボの免許取ってきました♪

レインズ物件

売主さんから物件を預れる人になれないと、なかなか
生き残るのも難しくなってくるのでしょうね。^^;

まあ、アフロの人でも生き残っているようですから、
どれだけ太いか、だけかも知れませんが。w

ドムドム

今日のブログ私もスッキリです~
客付けしかできない仲介早くいなくなるといいですね~

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