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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ゼロの数が多すぎて。。。

こんにちは。

本日はまず伝言からです。

しょぼくれんたろうさんからの伝言です。

2月1日付けでしょぼくれんセミナーの正式な案内状を参加者さん宛てに一斉にメール送信したそうです。
今この時点でこの案内状が届いていない方がいらっしゃったらこちらからたろうさんまでメールでお問い合わせくださいとのことです。 

さて、
本日から2月です。
月初めなので毎度おなじみの先月決まらなかった物件の掘り起こしをやりました。

しかし今日は水曜日。仲介さんの休みが多くてあまり情報が集まりません。。
悪いとは思うのですが担当さんの携帯に直接掛けました。。

豆知識ですが不動産屋さんの定休日は水曜日が多いですが担当によっては会社は休みでも本人は仕事なんてことよくあります。
「あ、なんだよ。今日って水曜日じゃん・・」なんて思わないで一応電話してみるといいです。

会社に内緒でこっそりお客さんの案内してることもあります。。。(これ内緒です)

何人か連絡取れたのですがさすがに月明け最初の水曜日。休日出勤してまで仕事してるやつは皆無ですw。
(仲介さんのノルマは月末締めが多いので今日なんかはのんびりしたいですよねw)

まぁ業販向けの物件をやってる業者は土日休みのところが多いので(うちも土日休みです)今日はそんな会社と情報交換です。

・・・今月はあまりいい物件ないですねぇ。。。

やたら権利関係がややこしくてまとまらない物件の話くらいであとは出回り業販物件の融資が滑っただのコケただのそんな話ばかりでした。

ただ感覚的に去年の秋口くらいと比較すると若干ですが引っ掛かりそうな物件がチラホラしてきました。

昨日買い付け貰った物件もそんな物件のひとつです。
借地権の物件ですが借地の承諾料を巡り底地権者となかなか折り合いが付かなかった物件。。

4000万円の借地ですが欲張りな底地権者が悪いのか妙な知恵を付ける売りの仲介が悪いのか、、法外な承諾料を要求されてました。。一進一退の攻防の末、先月末になり金融機関に横槍入れさせてなんとか底地権者を丸め込みましたw。

人間が絡むので出来るだけ感情的な問題にならないよう気を遣ってたのですが一番最悪の時は「ゼニカネの問題じゃないんだよ!」とまったく取引自体やりたくないという感じでした。

まぁ誠心誠意話せばわかってくれるものです。こういう経験をいつの日か地上げするときなんかに使いたいですw。

地上げといえば最近すっかりこの言葉自体、使う機会もなくなりましたが先日虎ノ門に用事で行った時、当時坪6000万円という信じられない価格で売ってた土地のそばを通りました。

坪数2000坪くらいありましたから・・・えーと、、いくらだ?これ。。ゼロの数が多すぎてわからん。。


1200億でしょうか。。今じゃちょっとありえない取引金額です。


登記簿見てないのであれからどうなったのかわかりませんがもうほとんど地上げも終わりあと少しで転売益確定というところでリーマンショック直撃でドーーーーーーーン!!。。。

誰がやってた話だったかすら忘れてますがミッション終了時に300億くらい利益が出ると聞いた覚えがあります。こんな話が港区とか渋谷区の商業地で繰り広げられていました。(ワタクシは当事者ではないのでまったくお金にならない話しですけどね)

この時の地上げ屋さんから聞いた話で今でも覚えているのは地上げの時なかなか退去しない地権者がいたらどうするか・・・というお話です。

昔のバブルの頃都市伝説でそういう地権者のところの家が突然火事になったりダンプが突っ込んだりという話がありますが、実際にはもっとスマートな話だそうです。

結局世の中お金です。。ほとんどがお金でカタが付くそうです。

しかし中には「ゼニカネじゃねーんだよ!」という方もいらっしゃるそうでそういう方には「売ると言うまで毎日3回お邪魔する」そうです。。朝昼晩毎日です。(それってある意味脅迫じゃないd・・・以下略)

ホントにそんな作戦で効果があるのかわかりませんがとにかく相手がウンと言うまで諦めなければいいということです。

ワタクシだったら精神的にそういうの出来るのか・・・疑問です。根性なしだし。。


話は変わりますが、
夕方、とある業者さんが遊びに来ました。
業者さんと言ってももう仲介業はやってません。大家系不動産業者です。

ワタクシの最終目標がこの形。。
都内に18件ほど物件を持っていてどれも高稼働高利回りです。仲介やらない分所有物件に手間暇掛けてます。

下世話で申し訳ないのですが積算金額で算定すると40億くらいでしょうか・・。もう左うちわでブイブイ言ってますw。

年齢的にワタクシとあまり変わらないのですが・・・なんでしょう・・この格差。。
ワンチャンスをモノにしてここ7年くらいでこれだけの資産を形成しやがりましたw。

彼が持ってる物件でウチでも買えそうな物件がいくつかあります。

資産の組み換えの際は是非ワタクシ共に買わせていただきたいのですが・・といつも下手に出てます。。

築古なのですが管理がしっかりしています。たぶん擦り切れるまで運用するんでしょうね。毎回適当にはぐらかされます。(なんか売ってくれー、、いや売ってくださいませ。。)

もう彼のやり方では今さら通用しないそうであれなんですが、ここ10年くらいでうまく出来た人は理論上、ここまで行けた可能性があるとか。。

昨今、せっかくの不動産投資ブームなんだしいっそ本でも書いたらと勧めてみましたが、本人はいたって謙虚です。

「成功したやつの話なんていくら聞いてもダメなんだよ」

イヤになるくらい重すぎです。。
彼も「先人の失敗学」を学んでここまで来たクチなのでそういう話にはあまり興味がないようです。

そういえば最近ブログのランクが上がって調子こいてるワタクシ・・・。

本日は海より深く反省です。。。。。





ホントは自慢げに「ワタクシ実はブログ書いているんデスヨ」と自慢したかったのですが言えませんでした。。
しかし落ち込んではいられません。。クマさんの足音が再び聞こえてきましたw。。ヒタヒタヒタヒタ・・・
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COMMENT

ある~日~森ビルの中~♪

  わくわくリッチです。

 アレですね、積算で40億というと、「破壊的光利回り投資法」で純資産をどんどん積み上げて、増やしたんですかね?

 理論的には可能ですが、何だかシンドそうです。

 地権者の件、○○○託のように日参して、もう子供というか孫というか、あるいはカウンセラーのような存在になるんでしょうかねぇ。

 普段話を聴いてくれる人のいない地権者の同じ昔話を何百回でも聴き、時には普段着でも行って、「ゼニカネ」とは関係ない話をし、ひたすら聴く。

 そのうち「あいつは悪いヤツじゃぁないよ。」でイッチョ上がりってパターンかな?

 ま、無事、地上げが終わればドロン(古ッ)するかもしれませんが(^^;)

 ブログランキング、優しいクマさんなら良いのですが、リアルなクマを仕事場で解き放たれたと考えると、ちょびっとヒヤッとしますな。ふふ。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

40億の人は。。。。

 その人は残債はゼロなんですか?

 純資産40億?不動産以外の資産も入れたら3桁いってるかも?

 私の何百倍もリッチです。


 仮に控えめに私の500倍くらいリッチだったとして。

 私が職場で別の部署に相談に行って、あいさつ代わりに120円の缶コーヒーをあげたりするのとおんなじ感覚で、6万円くらい小遣いくれたりするんでしょうか?

 靴を舐めたら1千万円とかくれるのかな?舐めないけど。


 見習ってがんばります。
 

 

擦り切れるまで

やはり心情としては物件は朽ちるまで使い倒したいですね・・・
もはや投資とは言わないかもですが。

坪6000万なんて鉄火場のような世界は眺めるだけにして、もっと
マターリ系でこじんまり生きていきたいです。

それにしても、資産40億って、どこまで借入増やしてやったでしょうね。^^;
返済し切るまでおちおち出来ない気が・・・

なんにせよ、放射線でダメになったりしなくて良かったかと・・・

失敗談って聞けないですね

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ぽちくり しますた。


>成功したやつの話なんていくら聞いてもダメなんだよ

本当に失敗した人の話を聞く機会って無いですね。

自分で失敗したって言っている人ほど失敗していない気がします。

自分で、小さな失敗の経験を積むしかない?

No title

sss5096です。

今日のブログも大変勉強になります。ありがとうございます。
私も、40歳までには、無敵な程金持ち大家になりたいと思ってます(笑)

No title

ランキング肉薄してきましたね。

それだけに「森ビルのくまさん」のタイトル
笑いました。

業の方が、真の物件の威力を見抜いて
レバかけまくるのは場合によって「あり」だと思います。

2・3年寝てれば税引き後キャッシュフロー主体で
毎年2億位の物件を増やす事も出来そうですし。

もう、そんなレベルの物件、興味無くなるのかもしれません。


擦り切れた所で地上げになるビルがほしかとです。

見習いたいです。

 鳥です。

 拍手、クリックしました。

 見習いたいです。

No title

失敗した方のお話を伺う機会なんて本当にないですよね。
「幸福な家庭はみな似ているが、不幸な家はそれぞれに不幸だ」そうですが
その、それぞれの不幸にひっからないように気をつけたいです。
だからこそ、狼さんのお話が参考になるのだと思います。

今日、近隣アパート(見た目も部屋も問題なさそうなのに半分以上空いている)の
募集画面を見つけました。専任が○○地所で(へぇ、アパート仲介もするのね)、
ちょっとビックリしたのですが、参考画像で二度ビックリ。

下り改札前は噴水があって見栄えはいいのに
なぜか特徴のない上り改札の画像だけ。部屋の画像はなし。
意味がわからないです。ヤル気なさすぎ。ちょっと怒ってます。

Re: ある~日~森ビルの中~♪

わくわくリッチさん

こんにちは。
非常に遅レスですみません。

>  アレですね、積算で40億というと、「破壊的光利回り投資法」で純資産をどんどん積み上げて、増やしたんですかね?

少ない金を貸し付けて担保設定して奪い取るやりかたです。。。ワタクシにはまねできません。。

>  そのうち「あいつは悪いヤツじゃぁないよ。」でイッチョ上がりってパターンかな?

地上げの基本はやっぱりこれですね。
嫌いなやつでも毎日会ってるとそのうちイイヤツに変わります。
これの応用でしょうか・・。最初の方が辛いのでワタクシまねできません。。

ブログですが手を抜いているわけではないのですがちょっと油断するとすぐにお尻に火がつきます。
まだ新参者ゆえ書かない日でもポチポチしていただける身分ではまだないようです。。

Re: 40億の人は。。。。

K藤さん

こんにちは。
遅レスですみません。。

>  その人は残債はゼロなんですか?

多少残債はあるようですが潤沢なCFらしいです。
金貸しもやってるのでそっちの方が収入が多いのではないでしょうか。。
(ワタクシもある時払いの催促なしで10億ほど貸して欲しいです。)

>  私が職場で別の部署に相談に行って、あいさつ代わりに120円の缶コーヒーをあげたりするのとおんなじ感覚で、6万円くらい小遣いくれたりするんでしょうか?

この方基本的にドケチですw。
靴舐めたくらいじゃ100円もくれません。。

クルマもひでークルマに乗ってますw。(10年落ちのAMG)

このくらいでないとお金は溜まらないと思います。。。
ワタクシも見習わないといけません。

Re: 擦り切れるまで

クロノスさん

こんにちは。
遅レス申し訳ありません。

> やはり心情としては物件は朽ちるまで使い倒したいですね・・・
> もはや投資とは言わないかもですが。

いやいや、、、コロコロ転売させるよりワタクシこっちの方が投資の王道ではないかと思います。
苦労してあちこち補修して使うカーペンターな収益物件っていいですね。

この人のお金儲けの手段はそこらへんの人じゃまねできない手法です。
ワタクシもやれといわれての無理ですね。
絶対いい死に方できないと思いますw。

Re: No title

sss5096さん

こんにちは。
遅レス申し訳ありません。

ワタクシ40歳を過ぎましたがとてもこんなレベルに到達できてませんw。
焦らず自分の出来る事をコツコツやればいつか道が開けるのではと月並みなオチになってしまいます。。

無敵な金持ち・・・うーんいい響きです。。

ワタクシ基本的にナマケモノですのでおそらく絵に書いた餅で終わりそうですw。

Re: 見習いたいです。

鳥さん

こんにちは。

たくさんコメント貰っているのに遅いレスでごめんなさい。

鳥さんのやり方なら50歳くらいにはここまで到達しちゃうんじゃないですか?w

コツコツやってれば良い事ありますよ。。

Re: No title

セレッサさん

こんにちは。
遅レスですみません。。

失敗事例ってなかなか情報として入ってきませんよね。
みんな話したがらないし。。

彼が言うように失敗から学ぶというのは大家業ではワタクシは必須だと思います。
少しでもこんな話を吸い上げてブログで書けるといいなと思います。

賃貸も売買もちょっとしたことで決まったり決まらなかったりします。
これも経験の差でしょうし気遣いの差じゃないかと思います。

人の事言える立場じゃないですがそんな些細な事で大きい事が動いてしまうので
責任たるや・・半端ではないですw。。

ワタクシいつも自分を戒めてます。。。

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