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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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客付けする賃貸仲介さんの気持ちを考える。。。


今日は思いのほか長文になっちゃったのでポチも多めでオネガイシマスw

こんにちは。

昨日のNHKニュースで
「日銀が賃貸住宅向けに過度な融資が行われていないかを重点的に調査する方針、、」
と言う話をしていました。

要するにこの話、
昨今の低金利や相続税の節税対策を背景にした新築賃貸住宅の急増で賃貸向けの過度な融資を立ち入り検査で重点的にチェックしますよ、、ってことなんですが、正直、日銀が気付いて動くくらいですから現場ではすでに相当過度な融資が蔓延しちゃってるはずです。(日銀は立場的に否定するでしょうけどこんなの我々業者はとっくにわかってますってww)

またこの話、
4月からの新年度からってことなので今の時期にニュースで流すとなると流れ的に「どこに調査入るかわかんねーけどそろそろ無茶な融資ばっかやってんじゃねーぞ」と威嚇してる気もします。(野球で言うと軽い牽制球ってとこでしょうか?)

となるといきなりどこかの銀行をガツンとやる話でもないので「これで融資が出なくなる」と早合点しなくても大丈夫ではないかとも思うのですが、、過去の事例からするとこういう過剰融資がどうのって話が出始めるとそこから半年~一年程度でなにかしらのアクションを起こす傾向がありますからどこかの銀行に立ち入りが入って固有名詞等が出るなどのなにかしらの騒ぎになりワイドショーとかが「乱脈融資」なんて話題を持ち出すようになり(日本と言う国、、ホント濡れ手に粟な話には容赦なくバッシングしますw)マスコミがこの話題を持ち始め出したらこれが大嵐になる前兆ですからこの段階になったら「あ、そろそろかな」と思ってくださいw。(例の「靴磨き理論」と同じようなものですw)

とは言え、金融緩和して市中にお金をばら撒こうとしても肝心の銀行が中小企業なんて担保が取れるかどうかわからないとこに金を貸すより、土地建物を担保で取ってリスクヘッジしやすい不動産投資にばっかり融資したがるのもわかるし、融資期間を延ばして毎月にCFが良くなるように見せて貸すとか、本来の担保評価以上に融資をして貸付残高を上げようと考えるのも無理もない話。。

またこれで重点的な立ち入り検査で貸した後のリスク管理がちゃんと出来てるかまでチェックするそうですから昨今の「賃貸住宅向けの融資が過熱」から来る賃貸物件の過剰供給まで言及されてリスク管理が悪い銀行をとりあえず悪者に仕立てて「こういう銀行があるから悪いんだ」的な話に持って行くんじゃないかと思います。(悪「いのはあいつであって我々は悪くない理論」です)

そうなっても銀行は「じゃ、当局の指示に従って融資を是正します」とか言って貸し出しを止めちゃえばいいだけの話ですが(過去も毎回こんな感じで融資が止まりましたから)問題なのは、すでに物件を買うのにお金を借りちゃってる人デス。。。

世界的経済状況などの「大きな力(今で言うと異次元の金融緩和なんかがそうです)」で動いてるものをいきなり止めるとあちこちに負荷が掛かるのは融資も同じで銀行が予定していた収益(ここでは不動産融資の際に貰う金利など)が入らないとなると収益率悪化を恐れた銀行は採算の悪そうな物件や返済が危うくなりそうな空室だらけになりそうな物件にチェックを入れ始め遠回しに売らせようと「この物件は担保不足」だのなんだの言い始めて段々と「融資の傘」を貸さないようにしようとします。

いつでも自己資金も厚めでニコニコ満室経営で大して運営費用も掛からない物件ばっかり持ってる人は関係ない話ですが、ワタクシの感覚では今不動産投資してる人の約60%程度はそうじゃない物件を騙し騙し運用していると思います。(融資年数伸ばしてCFがよく見えてるだけとかここで大規模修繕やるとちょっと費用的に危なくなるとか億単位の物件持ってるわりに利益率が低い物件だとか)

ここが先のバブル崩壊とかリーマンショックの時と違うところで、
「当時破たんしていったプレーヤー」と「今いるプレーヤー」の違いです。(昔と違い、今、融資を受けて不動産投資をしているプレーヤーの比率は明らかに一般投資家の方が多いはずです)

また先の金融危機の時はどちらかと言うとどいつもこいつも「キャピタルゲイン狙いの度が過ぎて最後にババを引いたやつ」が飛んじゃいましたが今度は「インカムゲイン中心で物件を保有している人ばっかり」が対象になります。

要するに、「大家さんやってみたけれど上手にインカムを稼げない人」が飛ばされることになるんですが、買主の情弱さを巧みに突いた業者の適当な収支表をうっかり信用し、今になって考えてみると「あれ?買う時はもっと儲かると思ってたのに、、おかしーなー」と思い始めている人当たりが今回、一番最初に被弾する破たん予備軍になるわけです。

この予備軍、、
誰がどう見ても相当数いるはずなので今回みたいな日銀の動き一つでどこかの金融機関が融資の蛇口を締め始めると売却出口がなくなり5年~10年くらい前に光速投資で物件が安く買えて今売ってキャピタルでウハウハな人以外はほとんど捕まっちゃうわけで、特に例のスルメあたりに監査が入って融資抑制を迫られれば5年前に起きた「木造アパートショック」よりヤバい話になり、ここを使て物件増やしていった投資家さんあたりは当初の銀行の思惑である「なーに、、家賃が入ってこなければ本業収入で払ってくれればいいですよww」なんてことになりセミリタイアどころか本業やめると即破たんなんて事態になり一体何のために不動産投資に手を出したのかわからないって状態になる人が続出するんじゃないか、、、と。。。(たかが地銀一行の心変わりで不動産価格が暴落する可能性があるってことだけ覚えておいてください)

と、ドヤ顔でブログに書いてますがこんな話、、ここの読者から見たら釈迦に説法みたいなもんでしょうし、こんなネガティブ感マシマシなブログを毎日読んでれば「暴落局面であっても保有で耐えられる体力(暴落局面が来ようがまた上昇局面まで待てれば負けじゃないって理論w)」を身に付けるべく日々切磋琢磨してるはずです。

だれが何と言おうと暴落局面は近いうちに必ず来ると思います。
しかしこれって要するに暴落したからと慌てて物件を手放すのではなく自分の貸し部屋を安定的に埋めることが出来さえすれば暴落局面なんかちっとも怖いことはないんです。

ただこの「部屋を安定的に埋める」ってのが至難の業になるわけで不動産投資ブログをくまなく読んでる人でも「それができれば苦労しねーよww」と思ってるはずですw

先日も某変態建築家の内覧会に行き、忌憚のない意見を述べさせていただきましたが(だって建物が妙にうすべったい上にとんがってるんですもんw)一つ大事なことを上げるとすれば、

「客付けする賃貸仲介さんの気持ちをよーーーーーーく考えろ」 、、、って一言に尽きます。

この話もブログで散々書いてることですが、ダメな大家さんほど客付け最前線にいる仲介さんの気持ちがわかってないと思います。(どう考えても家賃設定間違えた半年埋まらない物件の募集チラシを自力で作って業者回りしたところで担当さんから「頑張ります」なんて言われてアナタが帰った後に「これ埋めろってなんの罰ゲームだよww」とゲラゲラポイされてるってあたりが最たる例です

まずそもそも論ですが彼ら賃貸仲介さんには月ノルマがあります。
もらえる給料から逆算してだいたい100万ってとこが月ノルマになるんですがそれを賃貸1契約で割り算すると月に20件程度こなさないとそのノルマには達しません。

しかもこのノルマは最低ノルマなのでもっと稼がないといけないって仲介さんやトップセールスの仲介さんあたりだと月に30件くらい契約しないと高給取りにはなれません。。

そんな人は大抵「決めブツ(出せば必ず成約できる自信がある物件)」をたくさんストックしていて常にその物件の空室状況に目を光らせてます。

お持ちの物件が全部この「決めブツ」であればいつ空室になっても埋まるでしょうけどそんな物件をたくさん持ってる人は少ないもの。

決めブツになっていなければどうすればいいかと言えば、、
とにかくネット広告に掲載してもらうよう努力しないといけないってことになります。(ネット反響ある物件にしちゃえば担当くんが埋める気が無くても勝手に内見が入ります)

実は賃貸の物件って全部掲載してるわけじゃないんです。。

と言うのもネットに掲載するとなると最近はおとり広告禁止の観点で「空室かどうかわかりにくい物件(要するに大家さんと連絡が取りにくい物件とか大家さんに電話しにくい物件認定された物件)」は業者側から見るとリスキーなので「そんなの掲載しちゃダメ」と載せて貰えないことがあるんです。

となると大家さんと常にコンタクトが取れて空室確認が出来る(他決で成約したら「すみません、、他で成約しちゃいました」とマメに連絡くれる大家さんって喜ばれますw)ことが必須になります。

それに加えて細かい条件変更の要請に柔軟に対応できないといけないしお客さんが仲介会社に来店して図面を見せてる場面で大家さんと連絡が取りにくいなんてことだと仲介君は「この大家さん、、レスポンス悪いから客付け怖いなー」と思われればその分紹介される率も下がります。

仲介君から言わせていただくと客に出した物件一つで即一発案内、即一発申し込み、即一発入居審査合格、即一発契約、即引き渡し、そして、、ノークレーム、、が一番効率がいいので貸す側の大家さんがこれにうまく嵌るようにしてあげればいいんです。

ちなみに旅団内でそういう大家さんが数人いらっしゃいますが、
これらの大家さんの共通点は一度に物件の情報(カギの場所やら契約条件やら許容範囲の条件やら物件のウリやら)を10枚以上の現地写真付きで地域の敏腕仲介全社にメールを一発送信してます。

内容的にはこんな感じ

--------------------------------------------------

いつも募集にご協力いただき、心より御礼申し上げます。

オオカミハイツ 808号室(1K+ロフト 25.02㎡)
※ 礼金0へ変更 お願いいたします。

(内見方法)オートロック左手のドアノブに
      キーBOX「1234」

いろいろなご要望・交渉にも即時対応しますので、
お客様いらっしゃいましたら、是非ご紹介下さい。

1)募集内容は、添付マイソクをご参照下さい。
  ・広告料:1ヶ月 お支払いいたします。
  ・法人契約の場合「修繕費 → 敷金」へ
   変更するなど対応可能です。

 2)ネットへの物件掲載はOKです。
  (添付の写真をご利用下さい。)

 3)2人入居、外国人、高齢者等のお客様もご相談下さい。

 4)フル装備です。マイソクご参照下さい。
  宅配BOX、浴室乾燥機、ウオシュレット
  TVホン、玄関人感センサーetc 
 
 5)写真11枚を添付いたします。どうぞご利用下さい。

敬具
---------------------------------
森野 狼太郎
morinoookami@co.jp
TEL: 090-1234-5478(大家直通)
  FAX 03-1234-5678(24時間)
---------------------------------


これにマイソクを付けるのですがネット掲載物件では写真が勝負になるのでこの大家さんも写真にはとても注意を払ってます。
賃貸仲介さんが載せるネット広告を見るとわかると思うのですが最近はたくさん写真がある方が載せやすい広告と認識してくれます。

また広告に載せたい物件があれば仲介さんは時間を割いて写真撮影に行くのですがこの作業を大家さんが撮った写真でカバー出来ればこんな楽なことはありません。

その時に注意して欲しいのですが物件の外観はその物件で「一番見栄えのいいところ」で撮影すること(それも何百枚も撮って「奇跡の一枚」を使いますw)と、建物、部屋以外でコンビニとかの便利施設の写真も撮って送ることです。

あと、こんな短いメール文章に加えて独自に作ったマイソク(ブログにアップしたいのですがこれは独自なノウハウが散りばめられているので掲載不可になっちゃいました)には物件の細かい情報がこと細かく載ってるだけじゃなく「これならクレーム無しで貸せそうだ」と仲介さんを誤認(あ、誤認って言い方は失礼ですねw)させて成約させちゃおうって雰囲気が端々に埋め込まれてます。(ワタクシが賃貸仲介やってればこの物件、、ダメ物件であっても決めブツで成約させる自信がありますw)

要するに仲介さんが客付けしやすくかつ、仲介さんが「仕事しやすく」大家さん側であれこれフォロー出来てればいちいち業者さん回りして自作マイソクを配り歩かなくても効率よく客付け出来ちゃうってことです。

・・・

・・・

と、
具体的な方法を一例だけ挙げて書いてみましたが今日のブログ、、あまりに長くなってしまったので無理やりまとめます。 

よく大家さんで管理会社とか仲介さんのミスをまるで鬼も首でも取ったかのように批判する人が多いですが、彼らはお金のために働いてるだけであってその手段が不動産仲介業ってだけなんです。(そこには妙なプロ意識も道徳心もありません)

そんな人に自分の大事な収益物件の客付けを任せているわけですからこの「客付けする賃貸仲介さんの気持ちをよーーーーーーく考えろ」って部分、、

今一度再考いただければと思います。。。(ちょっと強引なまとめ方になってごめんなさいw)



こんな長文になるなら2日に分けて連載すればよかったんじゃんw

COMMENT

とかげの尻尾切り...

小規模でもマスメディアから情報が出てくる状態ということは、
水面下では相当ヒドい状況になっていそうですね...( ̄▽ ̄;)

手品なんかの注意をそらすテクニックと同様で、
とりあえず注目を集めやすいところに集めつつ、
優良顧客以外を、トカゲが尻尾切りをするかの如く
残酷に切り離しそうな予感がしてしまいます...(ーー;

さて、そんな中、本記事の後半部分に取り上げられている
賃貸関係の過去ログ検索ネタですw

まずは、本ブログ定番のゲラゲラポイのお話...
※賃貸仲介さんがどんな生態なのかがわかるかと...
-----
[ゲラゲラポイ。。。][ゲラゲラポイ(続編)。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140902.html
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140903.html
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賃貸物件のグループ分け的にはこんなお話でしょうか...
※ざっくりとした分類ですが、参考になるかと...
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[「申し込みキャンセル」を検証してみました。。。。。。と二郎]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20130221.html
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写真のお話ではこんなこともありますのでご注意を...
※自分で用意できるなら用意するに越したことはないですね...
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[賃貸物件のネット広告問題。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20151104.html
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案内しやすい具体例としてはこんなものもありましたかね...(^^;
※この頃はコメ返しが大変だった模様です。。。
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[ネタに飢えた狼。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120530.html
-----

なるべく賃貸仲介さん目線のものをピックアップしたつもりですが、
押さえておくべきことはこんな感じでしょうか...(^^;

奇跡の1枚

嘘かホントが知りませんが
全賃によく出ているエレガントなんとかさんのあの写真って奇跡の1枚なんですって???
風のうわさで聞きました。

賃貸仲介の気持ちを考えADをエリアの相場より出し過ぎると、欲に目がくらんだ営業が、
「連保人とかいないけど、属性悪いけど、とりあえず保証会社通ればいいんじゃん♪」と入居申込みを入れてきます。
会社によって締日は違いますが、その締日前は特にそんな感じ。
また、強引に契約始期日を自己都合で前倒ししてきたりもします。
どーせ、家主のせいにしてるのでしょうから、こればかりは入居者都合で!とわたくし譲りません。

No title

勉強になりました!
今あるのをどうするかですね・・・。
悩みます。

No title

 いつもながら濃いブログありがとうございます。ここまでのノウハウとなると余計なこと言うなよ的な大家さんもいるでしょうが、旅団の重鎮方からすればこの程度はノウハウにすらならないんでしょうね。

 融資はそろそろ、ヤバい雰囲気になって来ましたね。狼師匠の教えを守って節制してますので今の所は安心ですが早く崩壊してくれないでしょうか。。

次のターゲットは

スルメの木造融資ストップ以上の打撃になるのかどうか、
ちょっとわくわくしていたり(・∀・)

「担保不足」、これ言われたらシビれるでしょうね・・・


暴落待ち予備軍です。

なんとも無いですね。暴落したら安い物件がまた乱立する。www

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