プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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元付けと客付け

こんにちは。

昼間のんびりお昼ご飯を食べながら不動産投資物件の情報サイトを見てました。

都内・都下だけで4000物件ですか・・・。すごいボリュームですね。

利回りの低いのは別としていわゆる高利回りをうたってる物件、、ほとんど知ってます。。本音で言わせていただくと築25年経過の鉄骨造を10%で買って一体、何する気なのか思ってしまいます。

(というか元々の値段はこんなクソ高い金額ではなかったはずなのですが・・・w。)

ざっとサイトを見回りましたが、業者転売物件(業ブツ)か媒介欲しさにありえない売買金額で専任取ったかという物件が多い印象です。

そんなこと言いながらもこんなところでもたまにお宝系の物件が埋もれている事があります。
今日は暇なのでそんな物件の発掘作業です。

いくつか条件を絞って、、、これは・・!と思う物件をいくつかピックアップしてレインズで元付けを探してみました。しかしネットの不動産情報の重複登録ってすごいですねぇ。これじゃ元付けなんてなかなかたどりつけません。

不動産情報サイトはいわゆる客付け業者が多いので基本的に話になりません。
彼らはレインズの物件情報を自社かポータルサイトに掲載して撒き餌漁をするのでここから指し値入れてもうまく元付け経由で売主の心には響きません。(いや、響かない事が多いとしておきましょう。これ以上、敵を作りたくありませんw)

まぁレインズの物件の社名を変えてダダモレ状態でお客さんに垂れ流す業者さんよりはまだ自社で調査するなり写真撮るなり努力してる分マシですが・・。

努力しているといえばこの手の業者さん、融資を付けるのはホントうまいです。
担当者によっては魔法の領域ですw。
前にも積算価格の20%乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。

不動産売買って売主さんの声がダイレクトに聞こえる位置で交渉する方がやっぱり楽です。なのでウチではほとんど元付けさんと交渉します。電貼り広告見ても元付け探しますw。
(これってある意味業者の特権です。)

ただネットで氾濫している物件でも実は買取業者さんが暗躍しています。ある程度指値が通れば社内の稟議が取れるかもしれないからです。

よく仲介業者さんで通るはずのないありえないくらいの指値を入れてくる方がいますが実はある程度の金額ラインで買取業者さんも狙ってます。すごい業者になると表面9%で仕込んで7%で再販するなんて掟破りなことしてくる業者さんも存在するくらいです。

うちでもいくつか専任の物件やってますがレインズに登録しても買い取り業者さんが真っ先に問い合わせてくるのを見ると「やっぱり買えそうな物件って少ないんだな・・」と思います。

早い業者さんだと掲載して2分後くらいには電話が来ますw。

買う気満々で転売業者さんが買い取る金額以下で買い付け入れても元付け業者からは「馬鹿じゃねーのw」と思われるだけです。元付け業者だって再販可能価格くらいは把握してます。その金額以下で買い付けいれても相手にしてくれません。

素人さんで多いのはこれです。
仲介さんの「取りあえず買い付け入れてみましょう」という罠にがっつりハマってます。

試しにその仲介さんに「この物件、買い取り業者の目線はいくらくらいですかねぇ・・?」と軽く聞いてみるといいです。

妙な金額を言ってきたら要注意です。(あとふらふら目が泳いだらこれも要注意です。たぶん意味もわかってません)

この目線を理解してない仲介さんから物件買うと結局損する事が多いです。(あ、うちから買えばそんなことないなんて言いませんよ。。そういうセコイ営業はしませんw)

結局物件の金額を査定しているのは売主ではなく元付け業者さんです。値段を付けた元付け業者の感覚は多少売り主さんの希望も入り込みますが、ほぼそのまま売り出し価格に反映されます。

この「腹の探り合いが出来る業者」をたくさん召抱えると宜しいかと思います。

買取業者が買い取るだろう金額を予想してそれにチョビっと色をつけるとダントツ一番札で買付が通ることがあります。(こんな買い方で売買を毎回出来たらいいなといつも一人ほくそえんでますw。これが不動産投資の醍醐味です)

よくうちのお客さんには言いますが、実需のレジなどはこの方法が一番間違いない買い方なんじゃないかと思います。(実需の「高値買い系買い取り業者さん」の買い方に似た手法ですw)

もっともその金額が高いと感じたら潔く撤退するとか買取業者が参戦しないような物件を探した方が無駄な時間を費やさなくて済みます。(価格が下がらない物件にはそれなりに何か理由があるものです。抵当権とかあと抵当権とか抵当権・・)

元付けさんと価格の交渉する際、いろいろ約束事があります。
今度のしょぼくれんセミナーのネタにしようと思ってるので今回は書きませんがそのうちこれは書いてみたいと思います。最近ここを読んでる業者さんも多いと聞きます。そろそろ敵に塩を送るような事は控えたいと・・・。

そんな中、ひとつ気になる物件を発掘。

利回りはイマイチですがワタクシ好みのレジです。平成元年ですが修繕をまめにやってれば買いかな・・と思います。買って6年くらい保有して買値でも売れそうな気がします。

これです。これこれ。。買って5年以上持ってても買った値段で売れるという物件。。こういう物件なら共担突っ込んでも買いたくなるってもんです。

ネットで速攻登記簿あげてみましたが・・・おやおや・・この所有者。。。知ってるぞ。。(ここどなたか突っ込んでいただけると・・・w)

もしかして昔大人気だった漫画家ではないでしょうか(あ、今でもそこそこ有名ですよ。はい。)

元付け業者に早速電話してみましたが、やっぱりというかわかる人はわかるんですね・・。一瞬で買い付けが3つ入ったそうです。

「昨日レインズ登録されたばかりなのに・・・(アムロ・レイのアテレコで読んでください)。。」

500万位指値が通るかなと思っていましたがとんでもない思い違いです。。
この漫画家さんのファンの方が速攻で買い付け入れたとのこと。。。しかも満額です。。

前にもこんな一瞬で買い付けが入ってそこからどんどん値段が釣り上ったことがありましたがこの物件もどうやらその気配濃厚です。

どうものんびりメシ食ってる場合じゃなかったようです。。。。



最近、どうも出足が半歩遅れて取り損ねてしまいます。。
気合いを入れないとダメですね。。ということでこれ押していただけると
気合いも入るような。。こんなのばっかりですみませーん。
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COMMENT

No title

こんばんは(*^_^*)sss5096です!!
昨日は、アドバイスいただきありがとうございました。

勉強になるブログをいつも、ありがとうございます。とっても勉強になります。
不動産もですが、ブログの書き方も(*^_^*)
私の場合はただの日記になってますね(._.)読んでくれる方が勉強になるような内容を書かないとダメですね!!

今後ともよろしくお願いします(*^_^*)

楽しい勉強

建てたことはあっても、買ったことのないワタクシ。
狼さんを知る前に、鉄筋やRCを買っていたらと思うとぞっとします。
これからも物件及び業界周辺についてご教授お願いいたします♪

Re: No title

sss5096さん

こんばんは。

そんな・・アドバイスだなんて。。とんでもないです。。

ワタクシの場合ブログを書くというより日頃の鬱憤を
文字にしてるだけですw。

ホント、読んでいただけるだけで結構満足してます。

これからもよろしくお願いします。

Re: 楽しい勉強

セレッサさん

こんばんは。

そんなことないですよ。
ワタクシの意見が正しいと言うわけでもないですってw。

でも買うより建てる方が大変なんですよ。
建てた方は空室からスタートなんですから。

No title

素人目線ですが
ここを読んで仲介の参考になる、と言うのが判る気します。

狼さんのような仲介さんが増えてくれるとうれしいな
と、思う反面

=お宝物件が無くなるという事になるのかも知れません。

そうだ。

狼さんに信頼おける不動産屋さんを紹介していただいて

窓口を広げれば良いのか!!

あったまいい~~~♪

仲間の会社をキンコース代わりにする方はご遠慮申し上げます。

No title

連投で申し訳ありません。

真面目な質問なんですが

有名人がオーナーになる場合
借主を代理等にして、オーナーを隠す場合があるのでしょうか?

アラート

  わくわくリッチです。

 何か内容証明+配達記録が届きそうなので・・・w

>融資を付けるのはホントうまいです。担当者によっては魔法の領域ですw。

 この方、不動産融資コンサルタントで副業できるんじゃないですか?

>前にも積算価格の20%乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。

 正面突破でですか?
担保評価に乗せるのは出来ますが、積算はちょっと・・・(6年ぐらい前ならともかく)

>電貼り広告見ても元付け探しますw。

 話題からはずれますが、電貼り中に職質されて、軽犯罪で挙げられるのは基本ですか?

>すごい業者になると表面9%で仕込んで7%で再販するなんて掟破りなことしてくる業者さんも存在するくらいです。

 地方だと競売か任売で30%のブツを15%ぐらいで再販するみたいな感じでしょうか?

 それだと時間がかかるので、手数料だけでいいので回転させる業者さんの方がコチラにとっては有りがたいのですが・・・

>早い業者さんだと掲載して2分後くらいには電話が来ますw。

 何かそういう通知プログラムを自作して、携帯にメールが飛ぶようになっているのでしょうか?(笑)

>試しにその仲介さんに「この物件、買い取り業者の目線はいくらくらいですかねぇ・・?」と軽く聞いてみるといいです。

 なるほどぉ。この買い取り業者さんというのは、売れ残りのマンションを半額ぐらいでバルク買いして、販社さんを涙目にしている方々を想像すれば良いですか?

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

あだちさん

好きでしたが、色々腹の立つことも。

双子の漫画以降はちゃんと読んでいません。

漫画家物件

収益物件にファン需要があるとはw
というか、本人が住んでいるならまだしも持っていただけの物件を
買う気になるというのもなんとも・・・

まあそういうのはお大尽におまかせして我々庶民は細々と落穂拾いに
勤しむのが分、ということでしょうな・・・

でも、それだけのスピード感が必要な市況ということになると、私などは
土地から買っての新築位しか出来そうもなさそうです。^^;
じっくり時間をかけて検討できる手法ってこれ位しかなさそうですし。^^;;

いくら出しても

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。 

ここ数日、「ね~買ってぇ」攻撃のため帰りが遅くなってます。
予算(ノルマともいう)いかない子は、月末ギリギリまで、
足掻かなければならないのは、狼さんの業界も同じですか。

さて本題。

自分が好きな芸能人の家が売りに出たら、
いくら出しても買いたい人ってきっといますよね。

こういうのって、なんかおいしい不動産商売にならないかな~。

Re: No title

ぼ~やさん

こんにちは。

最近ここを読んでる仲介さんが多いらしいです。。
ちょっと話の内容を変えないといけなくなるかもしれませんねw。

ワタクシがお付き合いしている仲介さんは昔からの付き合いなので大丈夫です。
会社のコピー機をキンコーズ代わりに使うやつはいませんw。

> 有名人がオーナーになる場合
> 借主を代理等にして、オーナーを隠す場合があるのでしょうか?

結構法人名義で買う人は多いです。
芸名を使う人は本名で登記されるので本名を知らないとわからないようになってます。
なのでこういう人は代理にすることは少ないです。

何回か芸能人の方と取引した事がありますがワタクシの場合法人名4:本名6くらいの比率です。

Re: アラート

わくわくリッチさん

こんにちは。

>  何か内容証明+配達記録が届きそうなので・・・w

ここは華麗にスルーしますww。

> >融資を付けるのはホントうまいです。担当者によっては魔法の領域ですw。
>
>  この方、不動産融資コンサルタントで副業できるんじゃないですか?
>
> >前にも積算価格の20%乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。
>
>  正面突破でですか?
> 担保評価に乗せるのは出来ますが、積算はちょっと・・・(6年ぐらい前ならともかく)

どうやるのだか知りませんが積算が出ない物件をうまくフルローンつけてきます。ありゃ魔法ですw。

>  話題からはずれますが、電貼り中に職質されて、軽犯罪で挙げられるのは基本ですか?

今は電貼りなんて怖くてやりませんが警察にしょっ引かれるのは基本中の基本ですw。
客付け業者の勲章みたいなものです。早朝スーツにスニーカーという出で立ちは結構不審者ですが。。

>  地方だと競売か任売で30%のブツを15%ぐらいで再販するみたいな感じでしょうか?

これは地方だと11%の物件を9%で再販するくらいありえない事です。。よくこんな再販モノを買うものだと思いますがよくこんな仕込み方をするなと驚きさえも感じます、

>  何かそういう通知プログラムを自作して、携帯にメールが飛ぶようになっているのでしょうか?(笑)

業者さんに聞いたのですがこれ完全手作業らしいですw。1時間に1回くらい新しい物件がないか見て回る人がいるとかいないとか。。。

>  なるほどぉ。この買い取り業者さんというのは、売れ残りのマンションを半額ぐらいでバルク買いして、販社さんを涙目にしている方々を想像すれば良いですか?

・・・わくわくさん・・もしかして業者さんじゃないですか?www
業者さんじゃないとこの比喩は思いつかないですよww。

ここは削除。。。と

K藤さん

こんにちは。

ストレートなお答えありがとうございます。思いきり削除しましたwww。
ワタクシも双子までしか読んでません。

ラブコメよりワタクシ浦安鉄筋家族みたいな路線が好きです。

Re: 漫画家物件

クロノスさん

こんにちは。

> 収益物件にファン需要があるとはw

これ実際にはそうではないと思います。だってあれ登記簿見ても一瞬わからないですよ。
仮に契約の時に会っても普段顔の出ない商売ですから気が付かないと思うし。。。

> でも、それだけのスピード感が必要な市況ということになると、私などは
> 土地から買っての新築位しか出来そうもなさそうです。^^;
> じっくり時間をかけて検討できる手法ってこれ位しかなさそうですし。^^;;

しかしなんともすごいスピード感です。。業者なワタクシでも付いていけませんでした。
「お!これいいな」と思う物件は他の人も「いいな」と思うのかもしれません。。

Re: いくら出しても

ぶるーまんぱぱさん

こんにちは。

あれ?昨日ももしかしてCM中だったのでしょうか・・?

> 自分が好きな芸能人の家が売りに出たら、
> いくら出しても買いたい人ってきっといますよね。
>
> こういうのって、なんかおいしい不動産商売にならないかな~。

不動産って金額が大きいから簡単に買えるもんじゃないからどうでしょうねぇ。。
でもワタクシ細川ふみえ様が入ったお風呂なら欲しいかも。。。ていうか高買いしますw。

今年、2つ目を、買えそうです。

 鳥です。

 拍手、クリックしました。

 今年、2つ目を、買えそうです。

 金額交渉が順調です。

 昨日、東京に戻ってきました。

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