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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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2022年問題。。。(オオカミ、いつもの逆張り予報w)


実質今日が週の初めですからじゃんじゃんポチってくださいw


こんにちは。

昨日は慣れないプロパンガスネタなんか書いたもんだから詳細については一切触れずに終わってしまった本ブログ。。(だって最近プロパン物件って賃貸管理したことないんですもん)

細かい突っ込みが飛んで来たらどうしようって戦々恐々してたのですが助け舟的にひろ*さんがプロパンネタを大家目線で書いてくれました。

と言うことで本件に関しましてはひろ*さんブログをチェケラッチョしてくださいw(順位も落ちてきたので読んだらポチもお願いしますw)

それとは別にプロパン星人さんというブロガーの方が本件を連載で深く掘り下げてくれそうなのでプロパン問題で心配な方はこちらも併せてチェケラッチョです。。(ワタクシ、この方と面識はまったくありませんが内緒でリンク張っちゃいますw)

さて、
そんな賃貸物件を巡って「大家イジメ」らしき話が飛び交う中、もうひとつ「大家イジメ」みたいな話題があるので今日はこっちを掘り下げてみます。

実はこれ、「2022年問題」という問題なのですが、
要するに「生産緑地の期間終了問題」と言われてるものです。

基礎的な話から先に掻い摘んで書きますがこの生産緑地制度と言うのは1974年に出来た「生産緑地法」。。

1974年当時は都心近郊に押し寄せるサラリーマン等の住宅地確保を名目に市街化地域だってのに農地利用してる地主さんに対して「こんな便利なところで農業やってんなら宅地並み課税して農業出来なくしちゃうよww」と出来た法律です。

ただこんな法律が出来ると先祖代々守ってきた土地を持つ地主さんが毎年宅地並み課税されてあっという間に日干しにされてしまいます。

そこで「あ?てめーらふざけんなよww」と猛反発した地主さんのなかでまじめに今後も農業やると宣言した地主さんに対して今から25年前の1992年に「改正生産緑地制度」を制定。。(実際には500㎡以上の市街化地域で期間中はずっと農業やるとかの一定条件を満たす必要があります)

都心でもちょっと郊外に行くと「こんな高級住宅地のど真ん中のいいところでなんで大根とかホウレンソウ作ってんだよww」って広い土地があると思うのですが「なぜこんなところに不自然に農地があるのか?」と言うとこの生産緑地の指定を受けてる期間は嫌でも農業をやってないといけないからなんです。(めんどくさくなると植木の苗を作ったりしてるとこ多しですw)

この生産緑地として指定を受けられるのが30年。。
この30年と言う期限が2022年ということになりあと5年経過するとこの生産緑地の恩恵を受けてた地主さんも生産緑地の解除を受け農地から宅地をなり宅地並み課税を受けることからこの土地の大量放出が始まるんじゃないかって話になってるわけです。

一説では5年後に解除になるであろう生産緑地の面積は首都圏(一都三県)だけで東京ドーム1600個分に相当する7000ヘクタール(7000万平方メートル=約2100万坪ですw)。。

今までは農地だと思ってデベさんも「この土地売りませんか?」とオファーしたところで「うちは生産緑地だから。。」と断り続けることも可能だった2100万坪の土地が一斉に宅地になれば今の土地値もダダ下がりするかもしれません。(昨日の話じゃないですがこの生産緑地終了に伴いまたなにか後出しじゃんけんで新しい法律が出来るかもしれませんが今のところは無い前提で話を進めます)

ただあれです。。
生産緑地って住宅用地にしたらエラい高く売れそうなところにあることが多いですが30年間も先祖代々の土地として守り抜いてきた地主さん、、。

そんな人が安くなると言っても宅地並み価格で売れるからとマトモに不動産マーケットに放出するはずもなく(タダ同然で手に入れてる土地ですから売却なんかしたら例の5%ルール適用されて所得税で半分くらい持って行かれちゃうんじゃないかとw)ワタクシの予想ではこの地主さんが土地活用とか言い出して集合住宅とかを建て始める可能性が高いと見てます。(それかいつでも切り売りできる自走式駐車場とか)

事実、先日飲んだ某HM系営業マンの話ではこれらの生産緑地を持つ顧客の囲い込み作業がすでに始まってるようで一部不動産屋さんあたりもこの「新しい鉱山の金脈(どこまで行っても地主さんはやっぱり養分らしいですw)」と見なして「生産緑地セミナー」なるセミナーを大々的に始めているそうで5年後にちょうど建築計画が間に合うようにと今からプランニングや早いところではすでにボリュームチェックまで入れてる会社もあるそうです。(やってることがアディ〇レ法律事務所っぽく見えるのは気のせいでしょうか?

こんなことが起きたらタダでさえ供給過剰と言われる賃貸住宅戦線に新たなライバル物件が順次投入されることになり、しかも今度は「相続税払うくらいなら借金こさえて固定資産税と借金返済出来れば利回りなんざどうでもいい」と余裕しゃくしゃくな地主さんが相手。。(土地持ち大家さんの利回り10%以上なんて言われてますがおそらく5%の利回りでもやっちゃうはずですw)

こんな相手に土地から建物建てて家賃の中から借金返済してる大家さんの賃料設定で勝負に挑んでも「じゃ、こっちは土地代が無いから家賃は相場の半値でいいよw」なんてやられて蹴散らされる可能性も排除できません。(少なくともワタクシが地主であればこうやって周りの家賃下げられない物件を一度駆逐して入居者がいなくなって返済出来なくなり日干しになった差し押さえ物件を格安価格で全力大人買いしますw

今まではそんなこと仕掛けてくる物件なんて考える必要もありませんでしたが理論的にこの作戦は不可能ではないのでこれをHM系デベさんが組織力でやってきたら・・・・なんか考えただけでワタクシ、、ホント、寒気がします。。(何度も言いますがワタクシがD東建託の社長なら社員にハッパ掛けてこの作戦を指示して土地から物件を一網打尽しちゃいますw

ということでこの2022年問題。。
今のところはどこの会社もこの生産緑地を持つ地主さんをターゲットに囲い込みを始めてるだけで一般の大家さんには影響も無いのですが、、今から3年後くらいするとあちこちでこの話題が出るようになり生産緑地の隣とかでアパマン経営してる人にとってはもしかすると格安賃料の土地150坪超えの巨大新築物件が登場して周辺の家賃相場をズタズタにされる恐れもあるわけでちょっとこの話は注視していた方がいいかもしれません。。


とは言え、いつも逆の結果になるのがワタクシの予想(FXはワタクシの逆張りすれば億万長者間違いなしとまで言われてますw)。。


・・・・


・・・・


えぇ、、


ここは
5年経ってこの問題が別段今の賃貸物件戦線になんら影響が無い可能性の方が高い・・・・
と予想して今日のブログは終了です。。。(え?ww)



ウラのウラはオモテってことなんじゃんw

COMMENT

No title

生産緑地に建物建てる場合は壁面の80%くらいを緑化させる法律が出来ると見ましたw

へちまとかの収入もレントロールに載せてきますね、きっとw

2022年問題。。。

文春オンラインでランキングトップのネタになってましたねぇ...( ̄▽ ̄;)
※3/21-18時現在

今時、広々とした持家一戸建てってのもどうかと思いましたが...

・・・

・・・

FX...
オオカミさんの逆張りで億万長者になれるのなら、
タネ銭少ないですが、始めたくなっちゃうじゃないですかwww

2022年問題

こんにちは、何時も楽しく拝見させて頂いております。

2022年問題、最近よく話題に成りますが、実際には1992年以降に生産緑地の指定を受けてから一度も相続が発生していない生産緑地は当てはまりますが、それ以外の生産緑地は解除したくても出来ない方が多いと思います。相続時に相続税の納税猶予を選択した方、その中でも特に昭和63年から平成一桁台時代の路線価が高止まりしていた時に納税猶予を受けている人は遡って納税(利子税も遡って計算されます)するとほとんど手取りが無いケースも有るのかと、、、

しかしながら一部の生産緑地は間違えなく宅地化され市場に出てくるでしょうね。業者が如何に農家のオヤジを騙くらかして安く買い叩くのか想像しただけで、、、瞬間最大風速では表面3%切りの超絶利回りでも、相続税払うよりもご先祖様からの土地を守りましょう!とノタマウ鷺営業の口車に乗り、有り得ない物件建築をする地主さんが現れると思います。2022年問題に絡め生産緑地以外でも銀行の顧客取り込み作戦で、優良債権なのに何故か共旦に成ってしまう物件も多数確認出来ると思います。

個人的な予想では後出しジャンケンな法律が出来ると思います。

No title

いつまで待てば良いのでしょうか・・・とか思ってみたり(笑)。でも、それを知った状態と知らない状態では天と地ほど違いますね。

建築費

建築費で凡庸な利回りになるようなアパマンが乱立して、結果、数年経ったら共倒れになるかも。。

No title

 生産緑地は固定資産税に絡むので個人的に調べたことがあります。23区だと世田谷、練馬で過半数の面積を占めていてるので転用されて賃貸に供されても他の区の影響は軽微なのかなと判断しました。とは言え23区外だと八王子と立川がなかなか広大で影響が大かと思いましたが八王子とかの家賃相場の崩壊っぷりは今に始まったことではないですからね(^。^;)

No title

生産緑地の買い取り申請(解除手続きの一環です)、これは各市町村の農業委員会が窓口なのですが、此処に配属される担当者って役所の中でも全く使えない人材が多く配置されています。なのでみんなで一気に買い取り申請したら、最初の1年くらいは全く処理が出来ずに混乱すると思います。また現時点でも生産緑地の買い取り申請はある方法で(合法です)可能です。分かる人だけ知っている人だけ解除してます。

生産緑地問題

はじめまして、
生産緑地問題ですが、途中で相続が入っていると、納税猶予の問題も出てくるので簡単に生産緑地指定の解除は出来なくなってます。
生産緑地を解除して市街化農地を宅地に転用した場合、相続税の延納部分が利息付きで精算しなければならず、その税金がバカにならないので損しちゃいます。
生産緑地だけなら、比較的簡単に解除出来ちゃいます。
ウチにも生産緑地がありますが、納税猶予付きって言うと、HMは何にも言ってこないです。

バブル経験者です。

バブルの時代のように、職人と業者の取り合いになり
建築費が暴騰して、RCで坪200万とかの単価になってメチヤ高い家賃とらないと合わない時代になっちゃうかもしれないですね。
当時より今のほうが働き手が少ないから、とんでもない単価になっちゃうかもしれないですね。
そうなるとどうなっちゃうんでしょう?

在庫放出

米国などでは住宅着工件数とか色々な指標がありますが、
日本の生産緑地は隠れ係数になりそうですね。^^;

おおよその面積はわかっていても、どんな形でマーケットに
出るかが分からないので悩ましいところですが。

まあ、値段が上がることにはならないのかな・・・^^;

No title

生産緑地持ってまぁす(オボカタさん風)

買い取り申請の処理混乱を心配されている方がいらっしゃいますが心配はいらないと思いますよ。農業委員会で見てましたが、買い取り申請手続きには審査云々の部分はほとんどなく、手続きには期限が切られていてほぼ自動的に解除され地主に返りましたね。

地価のダダ下がりがおこらないように新しい法律ができる気がしますが、現状制度の更新みたいな制度ではだめでしょうね。

No title

えぇ、養分の地主系です。ど田舎の我が地方にも色んな会社の物件の
こっちにも供給過多のきざしがやっときました。
物件増えています。
でも、宅地と何故か農地も増えています。

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