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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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軽い殺意を覚えた話。。。


週末ですからガッツリとポチっていだいて構いませんよーw

こんにちは。

不動産投資で物件を買う際、その物件の所在地周辺の不動産屋を回ってヒアリングするという作業があります。

特に土地勘が無いエリアであれば「その場所の賃料相場が買いたい物件と乖離してないか?」とか「実はその物件が訳アリ物件だから利回りが高く売られていた」なんてことも判明することも多いので買付け入れた後であっても契約前に必ずこのチェックはやっていただきたい作業の一つでございます。(地元業者のほとんどが知ってることを当の買主だけが知らなかったなんてこと、、結構多いんですよw)

ただ、この作業、、
我々業者の立場で言わせていただくとあくまでも一般論。。
なぜなら我々不動産屋は賃料を坪単価で見ることが多く、そのエリアの賃貸物件の一部屋一部屋の間取りまでいちいち理解出来て無い担当くんあたりだと「そうですねーこの周辺の賃料相場は坪5000円ですからこの床面積だと45000円ってとこですねー」と答える人も多いんです。(部屋の間取り、グレードいかんでは平気で5000円くらい乖離しちゃうのに、、、ですよw)

また、地場の不動産屋にヒアリングしてると自社の管理物件を安く貸してるところもありますから(「地主物件なんて安くても埋まってりゃいいんだよ」とほざく業者さん、、結構多いんですw)マトモな賃料を教えちゃうと自社管理物件のオーナーから「それならウチの物件の賃料ももっと高くできるだろ」と怒られる可能性もあるので業者によっては自社管理物件と似たような賃料で教えてくることもあります。

こんな情報を鵜呑みにして10年間、もっと高く取れたはずの賃料より5000円低い賃料で貸し続け10年間で480万円の機会損失を叩き出した大家さんが知り合いにいるのですが「そういや募集掛けると速攻で埋まるのでてっきり腕のいい管理会社さんだと思ってましたよww」と言ってたので試しに次回募集から家賃を3000円引き上げても速攻で埋まることが判明して速攻で管理会社を切り替えたってこともあります。(そういや「え?3000円も上げるなら広告費取りますよ」と意味不明な抵抗してたあの管理会社さん、、今頃どうしてるんだろう、、)

前にも書いた話ですが、収益物件を買う際のヒアリングも大事ですがそれ以上に自力で買いたい物件の近隣ライバル物件の特徴を把握してどこが強くてどこが弱いのかをちゃんと把握して1000円単位で賃料調整するのは当然ですが、

①すぐに成約できる家賃
②時期によっては高くしてもOKな家賃(繁忙期など)
③内装をプチ手間入れた時の家賃
④リノベしたとしたらの家賃
⑤フルリノベしたとしたらの家賃

をすべてネット掲載の近隣ライバル物件の「写真」と「募集条件」をチェックして微妙に上げ下げするのも必要じゃないかと思います。(意外に写真と募集条件を比較して「ネット広告の対策」を立てるとライバル物件を出し抜くことが出来ちゃうんですw)

えぇ、、
だって不動産価格って売値も賃料も需要と供給で決まる「時価」なんですから。。。(募集時期によってはエラい価格変動するのが家賃です)

と、ありきたりの話ばっかりじゃあれなのでもう一つネタとして書いておきますが、
現地調査として地場業者をヒアリングしてまわる時、気を付けていただきたいことがあります。。

我々業者はこの手のヒアリングを受けると「あ、この物件売りに出てるんだな」とすぐ理解します。
その際、最初から売りに出てるのを知ってれば「あ、買われるのならウチで管理やりますよ」とか「あー、、あの物件買う気なんだww」とか「ま、あれだ、、どんまいw」とかくらいで済むのですが、、

知らない時には「ん?あの物件、、いくらで売りに出てんの?(ってかいつから売りに出てたの?)」って思うんです。

特に管理業務を地場業者に任せているわりに売り出しを自分の知り合いの業者さんなんかに依頼する「管理会社には内緒で売り出すパターン」なんて場合、そのヒアリングが元で人づてに管理会社の耳に入ってしまい「そんな値段で売りに出てんならウチで買うよ」とか「ウチのお客さんで地主の金持ちがいるからもっと高く買うよ」とヒアリングに来たお客さんより先に売り主に連絡してさらっていくってパターンがあるんです。。

実はワタクシ、
たった今、これをやられてしまいました。。。(涙)


ワタクシの場合、
①古いアパートの売り物件(7000万)を業者から紹介される
②現地見に行って更地転売を目論む
③多少指値(6800万)の買付けでアタック
だったのですがこの間にエンドのお客さんがこのアパートをリノベして使うと現地の不動産屋に片っ端ヒアリングしたもんだから管理やってた会社に感づかれて「ならウチで買う(満額の7000万に100万プラス)」とか言われてウチの買い付けを反故にされちゃいました。。(えぇ、、いつもの「御社だけ」って情報出したくせに「オオカミが買わないっていうかもしんないし」と他の客にも横恋慕してたんですw)

これだと売り主さんと管理会社だけで取引出来ちゃう関係で、この仲介さんも手数料貰えません。。

で、この仲介さん、、さっき「専任破りされました」とウチに連絡してきましたが、そんなことよりなんでウチが買うって言ってんのに他にも情報ばら撒くんだよ、、と軽い殺意を覚えた次第。。。(不動産取引ってホント、下駄履くまでわからないものですw)

こんな話、極めてレアケースだと思いますが、こんな話も巷の不動産投資本には書かれていないはずですので今日、この場で覚えておいていただくとワタクシのような被害者も減るんじゃないかと思って書いてみました。(ま、よくよく考えたらみみっちい指値したワタクシが悪いっちゃ悪いんですけどねw)

ご参考になれば幸いでございます。。。



と言うことで今日もいつものオネエバーで憂さ晴らしなんじゃんw

COMMENT

これまた...

残念でしたね...(´・ω・`)

「人の口に戸は立てられぬ」なんてことわざもありますが、
必要なことであってもバレないように動くのは難しそうですね...(ーー;)

他の客に横恋慕したり、選任破りされたり、
不動産取引ってつくづく相手との化かし合いなんですねぇ...(^^;

No title

賃料って本当に難しいですよね!
私は購入前の方が退去がなく幸いなのですが、賃料が他より安いです。う~ん。

No title

 ありますね~確か自分が指値入れて価格交渉してたはずなのにいつの間にか売れているという謎が・・・
 まぁそれならそれで良いですよっていつも気軽に言ってますが(笑)

わたくし賃貸しか知りませんが

家賃・共益費・初期費用・ADの価格操作は日常茶飯事です。
折角設備入れ替えたのに、家賃据置だと割に合いませんから。
たまに、古い内容で成約する方がいますが、毎日情報は送ってますよ!
でも条件が良ければ、交渉します。
また、新築をやるなら、
ネット掲載の諸条件をなるべく多く満たせば、検索に沢山引っ掛かり、内見に繋がるのは当たり前。
大家さんの私的なこだわりは、現地に行ってから知るものです。
ちなみに、センスが合わないと、即の超ウザウザ決定です。
返済から割り出した家賃もしかり。
なので、ネット掲載の土台に上がらなければ全ては骨折り損~。
特に、エントランスの飾り付けや室内ポップ!!!!
成約を上げるには、まずネット掲載の条件をそこそこ満たすことからだと思います。
また、心配事を減らすには、入居審査が大事。
基本、わたくしは潰れなさそうな保証会社加入と連帯保証人を必須にしてます。
内容により臨機応変に。
ちなみに、個人的にはセーフティーは使えません、使いません。

情報の制御

近隣調査すればそれだけ漏れやすくなるでしょうし、
やらないわけにもいかなしで痛し痒しですね・・・^^;

この人間くささが面白いところでもあるのでしょうけど。w

「専任破り」
コワイ言葉ですね。

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