プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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物件の賞味期限。。。


今週も「ポチって戻る運動」で応援オネガイシマスw

こんにちは。

先週の土曜日は例の越川君の「RCの新築なのに法床坪74万物件」の見学会に出撃してきました。(ただ、当日はあまりに参加者が多くてブログ用の写真を撮ろうと思っても人が映りこんでしまい今日のブログには掲載出来る写真はありません。。)

結論を先に書いてしまいますが、、
あのクオリティーであの建築単価であれば近所にワンルームの分譲賃貸が新築されても充分に勝算あるんじゃないかと。(こんなこと言っちゃあれですが少なくともスカ〇コートの分譲賃貸なんかより遥かにハイグレードでございましたw)

ただやはり普通に建てて坪74万(しかも50m級の杭をバシバシ打ち込んでの価格ですからw)ってのは多少ギミックがありました。

坪単価ってのは最終的に施工面積で割り算して算出するものなので部屋以外の共用部も施工面積に入ります。
従って居住部分より建築費の低い共用部が広ければその分建築費も薄まるわけで今回の物件では内廊下の面積が大きいことで施工面積全体の建築コストを薄く見せてるようです。(ハウスメーカーが吹き抜け部分にも建築単価を掛けてるのと似てます)

とは言え、賃貸レジでこれだけ共用部をゆったり作ると賃貸にも有利に働きそうですからここも賃貸部分と考えると確かにこの坪74万で出来たったってのは爆安であることには変わりありません(外構も全部含めてですからやっぱこいつはスゲーかもしれませんw)。。

さて、そんな今回の新築物件ですが、
ウチのレジもこの越川君仕様で建ててる関係で気になったのが「この仕様で坪74万ならウチの時の坪64万ってボッタクリじゃねーの?」って話。。。

施工床面積が広ければ建築坪単価が安くなるのは当然なのでそこを割り引いて考えないといけませんが仮に6年前に今回の新築レジを建てたらいくらで出来たのかを越川君に聞いてみたところ、、「そーですねー、、今回は坪74万でしたけどあの時期だったら坪55万くらいで出来たと思いますよ」とのこと。。

そう考えると6年前ではなく今の時期にウチが同じレジを建ててれば坪64万が坪86万になってたわけで、今の時代でも坪86万で出来るってことを考えるとやっぱり越川くんちの設計施工で建てれば割安になるってのは認めざるを得ません。。(個人的にはこんなスキルをなぜ婚活に生かせないものかと、、、(以下略)

さて、話は変わりますが、
金曜日のブログのコメントでこんなコメントをいただきました。

狼さん その6年物 何故にこの時期に売却しないんですか?
永久保存版ですか?
2017.03.11 Sat 08:40 | moody0915 | URL |


恐らく「売却益が見込めるのになんで売らないの?」ってご質問なんだと思いますが、
確かにウチのレジ、、今売れば4億くらいのプライスが付くと思うので残債を返済しても結構売却益が見込めます。。

ただウチの場合、一瞬儲かるように見えても土地の原価が例の5%換算でしか出せないので課税対象になる売却益が半端なく出ちゃいます。(売ってしまえば売却益からガッツリ税金持って行かれちゃうんです)

また、仮に税金を払った残りを自己資金として何か別の物件を買おうにも今の物件くらい稼げる物件が買えるかと言えばその可能性はほぼゼロ。。(築6年の利回り8%くらいで買える都内のRC物件なんてどこ探してもあるわけないですw)

ワタクシ、高く売れても高くしか買えない時期は売らない方がマシだと思ってるし、替わりの物件を買えなきゃお金はそれ以降増えないし、ワタクシのことですから仮に売ったとしてそんな売却益が手元にあればビットコインだのFXだのに突っ込んであっという間に溶かしてしまうでしょう。。(自慢じゃないですがワタクシ、お金を溶かすことにかけては日本一ではないかと自負しておりますw)

しかもこの物件、、
築6年経った現在でも広告費なんて掛けなくても新築当時の賃料で埋まることを考えると「金の卵を産むニワトリ状態」。。。(自力賃貸管理であってもそもそも滞納とか不具合も無いので保有ストレスがありません)

これが近隣のレジで強力なライバル物件が現れてそっちが安い賃料でバカバカ埋めだしたり、そもそも賃貸需要が弱くなりそうな気配でも見えてくれば今でも売却しちゃうんですけど毎月安定的に金の卵を産むニワトリを今の段階で殺して食ってしまっては元も子もありません。。(あと売ってしまうと「困ったときのブログネタ」が一つ無くなるってこともありますw

と、諸々考えてこの物件の売り時は「新築時から15年後」とトラタヌ勘定しているのですが(たぶん新築時の内覧会とかでこの質問してきた人にも15年後って答えてるはずです)15年後のマーケットが想像以上に悪化してれば朽ち果てるまで保有するかもしれません。。(注:想定以上の悪化の目安は築15年の都内RCレジが利回り10%でも売れないってケースです)

と言うことでこのご質問の答えは
「新築から15年後か永久保存」ってことになります。(6年目の今売るのはさすがにもったいないですw)

ただあれです。
土曜日の越川君物件を見ると6年前よりデザインや設備が進化してたので永久保存ってのは怖くて出来ないかもしれませんね。。(えぇ、、似た仕様なのに大規模修繕やったくらいじゃ追い付かないレベルにまで進化してましたよw)


さて、
うちのレジはそんな考え方で保有してますがこれはあくまでもうちの場合であって他の人はまた違う答えを持ってると思います。

えぇ、、
そろそろ不動産投資にも融資の陰りが見え始めてるし、いつまでも満室状態で運営できるって確証が昨今の新築ラッシュで危うい予感がしますからねー。。

実際の話、中古物件を今から5年前くらいの価格で買ってる人はほぼ爆益状態なので気にする必要もありませんが、最近はいよいよ平成初期以前の物件の耐用年数切れがささやかれ始めているのでこの辺の物件を見ってる人はそろそろ賞味期限切れを迎えそうですので最近買ったって人は短期売却税がどのこうのって考えてる余裕はないはずです。(だって平成元年築ってぼちぼち30年経過ですから)

なのでこの手の物件を持ってる人はどこで売るのが一番いいのかを真剣に考えないといけない時期に差し掛かってます。。

なんてことを書くまでもなくレインズ見てるとそろそろそういう物件のマーケットへの大量供給が始まっているので今後は平成初期築以前の建物の価値は下落傾向になっていくと思います。

また新築であっても建てて賃貸募集を掛けてみたら当初の目論見の賃料じゃ埋まらない(新築で広告費を払わされたとか)なんて物件であれば元本が減り始める前に悲惨な状況が待ち受けてることが多いので(目印は築数年なのに「入居申し込み絶賛受付中!!」なんて派手なノボリを物件前に立て掛けられるとかw)そういう物件であれば早め早めに手を打った方がいいと思います。

と、土曜日に新築見学会に行ってこんなネガティブなネタも無いんじゃないかと思いますが、今後は埋まる物件と埋まらない物件との差が開く一方になるだけに今のうちにこんな暗い話を書いておきます。。。(その頃になってドヤ顔で「ほーら、、オレ様が言ったとおりだろww」って書くのも卑怯ですからw)


でも大丈夫です。

どうせワタクシの予想なんて全部逆振れするんだしwwww
(と言うことで今日の話の逆張りするといいかもしれませんよww)



と新築ネタにほとんど触れずに終わるんじゃんw

COMMENT

売り時を考える...

市況の変化を常に意識しつつ臨機応変に考えることが
大切なのでしょうね...(^^;

ちなみに過去ログに、ものの見事に15年と書かれてますね( ̄▽ ̄;)
[ふんぞり返っての賃貸経営。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20120615.html

まぁ、数年経過していますので多少状況の変化はあるかと思いますが、
基本計画としては、大きく変わっていないってところかと(・∇・)

No title

本当に新築ドンドン出来てるし、入居者募集中は出てるし、すごいですね。
私も考えないと。

No title

ヘッダー画像っていつから廃寺部屋の画像に変えたんですか?

No title

 いやいや、そう思って自分が逆張りするとものの見事に外しますからここは静観しますです。
 あと全く関係ないですが、申告期限がそろそろですね。明日辺り出さないと(^。^;)

ん?  ビットコインやろーと思ってるんですか?w

全賃裏一面使って

D東建託のえらい人が、
賃貸物件は問題になるほど増えてないとほざいてました。
マジっすか???
少なくとも、わたくしのエリアでは賃貸新築バンバン建ってます。
戸建も賃貸併用に続々と替わってます。
そりゃ全国的にみたら、立ち行かない物件やボロボロの放置された物もあるかもで、
総戸数はさほど増えてないかもしれません。
賃貸で人気の無い場所でも、コンサル事業にて買い替えを促したいと、個人的には腹立つ内容でした。
わたくし、こちら施工の当時築13年物件を購入し、
引き渡し直後から様々な施工不良で泣きをみてます。
建物全体のコーキング硬化不良に始まり、エアコンダクトの手抜き接続不良からの漏水、断熱材が入っていないので結露しまくり云々と、
挙げればキリ無し、この先何が出るやらドキドキです。
今、火災保険使いまくり、そして適用外も有り。
購入前は、こちらの一括管理家賃保証に入っていました。
とにかくお金がかかる物件なんですと決済の時!に売り主さんは話してましたが、
まさかそれが施工不良原因とは…。
見抜けませんでした(T_T)
勿論、担当の支店にクレームを入れましたが対応年数ではありませんと一笑。
施工会社に管理を丸投げする事の恐ろしさを垣間見た気がします。
全てお任せなら、施工の瑕疵も見抜け無いのですから。
買う前に、建築図面の提出をと思いませんでした。
場所が良いので、退去後も手を入れれば直ぐにご入居頂けますが、
そもそもこの場所で自動更新って有り得ない!!
入居審査は甘く、保証会社もグループ会社で、管理が外れたら対応しません。
インターネット設備は自社の物。
今更のNTTの設備導入は月々の使用料が家主負担になります。
まあ、D東のやりたい放題な物件でした、クーツッ。
こちら施工の購入、新築を考えている方々の参考になればと思います。

稼ぐ為にはどこかに苦労が

どこかしらに工夫が無いと利益は出ない、ということですね。^^

その工夫が自分にマッチしていれば良いわけで、そこを正しく
把握できるようには気をつけています。

まあ、左団扇の不労所得なんて、夢のまた夢で・・・^^;

〉想定以上の悪化の目安は築15年の都内RCレジが利回り10%でも売れないってケースです

竣工ホヤホヤのウチの物件ですが、
やはり売り時は考えますねー
14年で投資額を回収出来るのでそれ以降で市場を見ながらですかね。
都内RCが築15年で10%でも売れないとかなったら超氷河期?!(*_*)
でもそれも無い話しじゃないんですよね〜

‥‥築14年で8%で売却を考えてたなんて、
言えないんじゃん。。。

度々で、そして長文ごめんなさい!

わたくし、物件はほぼ長期保有で考えてます。
管理するのに不便な物は売却も目線に入れます。
しかし、満室なので売れたらいいなで。
15年経っても家賃が下がらない物がまだあります。
退去後のリフォームに一工夫入れたり、日常のメンテもしているので、他に負けないのかもしれません。
ゴミ置き場は週3のメンテ目安です。
前述のD東建託の管理物件は、廊下は掃き掃除のみで真っ黒シミだらけ、照明は暗く私物置場状態、
エントランスに至ってはオートロックの鍵穴やポストのダイヤルが見えない暗さでした。
立地はいいのに、2月で空室が3/15部屋も有りました。
購入後、廊下の照明交換・照明新規取付・半年に一度はポリッシャーを入れての清掃をしています。
一括経費で落ちるものばかり。
お陰様で空き予定の問い合わせを頻繁に頂けるまでになりました。
大家業、真面目に取り組むと左団扇とはいきませんが、
長く収益を生み出せますし、頭と気を使うと見合った成果が出るのが嬉しいです。
リーマン時代とは大違い。
老化防止に大変役に立ちます!!
そして、まさに年金代わり♪
自分の物件には愛着が湧くもんですね。

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