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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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カンバックサーモンの法則。。。


ポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産物件を売っててよくあることで「買付け1番手が途中でコケる」ってのがあります。

恐らくですが、買付け入れたはいいけどよくよく計算してみたら収支が合わなかったとか、家族の猛反対に遭ったとか、果ては買付け1番手取って喜び勇んで銀行に融資打診したら応接どころか窓口横の受付ブースにお茶すら出ない状態で通されて適当にあしらわれたとかで買い付けを撤回してるケースが多いです。(借り換え依頼で東〇本銀行に行ったらお茶すら出して貰えず10分で追い返されたワタクシがソースでございますw

これ以外にもよくあることで売り上げ重視な仲介さんの独りよがりあたりが買主さんはまだ本気で買いたいわけでもないのに「とにかく1番手取らないとスタートラインにすらつけませんよ」と買い付けを入れさせるケースだったり、下手するとまだ買主はいないけどいずれ出てくるだろうから適当な法人で番手取りに買付け入れちゃえw」なんて無茶苦茶な買付けだったりするので我々、仲介さん経由で買い付けを貰った場合、「どんな流れで出てきた買付けなのか?」を結構重要視してます。

えぇ、、
いつも言ってることですが嘘っぽい買い付けを真に受けて話を進めて飛ばされた時の我々の立場は脆く切ないものだからですww(ホント、ハシゴを外される恐怖は味わった者にしかわかりませんw)

で、これらの買い付け、、
どのケースでも結局、最後は飛んでしまうのですが、買付けを飛ばした業者さん、「あ、大丈夫です。また新たに客付けして買い付け持ってきますから」と軽く言うわりにワタクシの経験では再度買い付けを入れ直してきたケースはございませんw(ってか傾向としてこの手のユルイ買い付け入れてくる仲介さんってどこまでも詰めが甘いので最終的に契約までたどり着くことは極めて稀なんです)

となると買付け1番手を取られたからと言って「なんだよー、、一番手取れなかったよ」と諦めちゃうのも早計。。

ましてや最近は「現金で買うっていう客が一番手さらっていきましたよ」なんて話でも最終的に契約条件を巡って合意しないことも多く、実はこっそりと一番手が消えてることも多いです。(現金客って意外に契約条件で高飛車に来ることが多いので売り主からすると条件が折り合わないことが多いんです)

こういう時、仲介さんによっては「1番手が飛んだからって二番手、、もう断っちゃったしなー」と遠慮して二番手であるあなたに声を掛けないってことがあり得るので買付け1番手が取れなくても「いいよいいよ、、一番手がコケるかもしれないから気長に待ってるから」と余裕しゃくしゃくなところを見せて仲介さんを安心させておくのもメガ大家への道の第一歩ではないかと思いますw。

こういうのをワタクシ、「買い付けのカンバックサーモンの法則」と呼んでるのですが、これとは逆に「買主のカンバックサーモンの法則」というのがあります。

この「買主のカンバックサーモンの法則」ですが、
要するに買付け入れてくる寸前までいっておきながら買い受け条件が折り合わずに買主にお断りされて終了、、で、しばらくするとまた「やっぱり買いたい」と戻ってくることなんですが、

恐らくこれって、
①買いたい物件だと思ったけど値段が折り合わないので諦める
②別の物件を物色するもなかなかいい物件に巡り合えない
③価格面では折り合い付かなかったけどやっぱり最初の物件が気になるなー
④「すみません、あの物件、まだありますか?」とカンバックサーモンww
⑤結局最初の条件で契約(売り主ウマーw)
って流れで動いているんじゃないかと思います。

事実、最近の我々の事例でもこのパターンが非常に多く、一度価格や契約条件で折り合いがつかないからとこっちから条件を下げて頭を下げなくてもしばらくすると面白いように「やっぱり買います」って戻ってくるので、、

これに味をしめた我々、、

以前以上に無慈悲な高値を維持したままの超強気交渉で待ち構えているわけですw売り出し後相当日数経過の物件でもおいそれとは価格や条件交渉には応じないから売却まで2年以上も掛かるという説もありますw
で、なんでこんなことが増えてるかと言えば
売り物件が多いと言われてる昨今でも実際に買える物件が少ないからってのと、買いたい人の心理で考えると「一度気に入ったものが買えないと同等かその一段上のものが欲しくなる」ってところに理由があるんじゃないかってところではないかと思うんです。。

例えば現在レインズには東日本だけで数万件の登録物件があるのですが、その中で実際に融資がついて、希望条件取りに買えて、思い通りのCFが得られる物件は非常に少ないです。(何度も言いますがレインズに登録するってことは業者が考える史上最高値のプライスが付くのが定説ですからw)

そんな環境で物件を探さないといけないわけですからなかなか自分の眼鏡に叶うものもなく結局、「考えてみたら最初の物件が一番良かった」ってことになっちゃうんです。

と、ずらずらと書いてみましたが要するに不動産売買の裏側で起きてるこんなことを多少なりとも理解出来てれば他の投資家さんよりはアドバンテージになる話ってことで、仲介さんでもここまで理解してやってる人も少ないだけに「あー、、買付けって案外流れることが多いんだ」ってとこだけでも理解出来てれば「買付け2番手で涙を流して転進、、」と言う確率もちょっとは低くなるかと思いますので今日の話も頭の片隅に置いていただけると幸いでございます。。



なんかこの話、、前にも書いたことある気がするんじゃんw

COMMENT

No title

 買主のカンバックサーモンの法則ですか~自分も後から気になるパターンはありますが言ってる事がコロコロ変わると信用失いそうなのでぐっとこらえます。と言うかどんな物件でも大抵マイナス思考で見るのでそこまで欲しくもならないんです(^。^;)

買い付けの順位、、、

似たようなお話ですと過去ログのこの辺でしょうか?
--------
[買付け2番手作戦。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20161019.html
--------

あとは仲介側としてひっくり返したことのある方法ではこんなお話もありましたね。
--------
[「不動産って、本当に縁だよね!」 。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150611.html
--------

とりあえず、さらっと引っ張ってこれそうなものを引っ張ってみましたww

うちの物件も

依頼をして結構経ちましたが、「買主カンバック」してこないですか?
あっ、カンバックってことは1度は気に入らいないといけないから、それもないってことはないですよね?

そろそろ、抑えられなくなりそうです・・・

No title

そうですね。なかなか二番でも待ってます、って発想はないですよね。閣下のブログ読んでないと。
買い逃すといつまでも気になるって日常の買い物でありますが、物件もなんですね。落ち着いて待てるかですね。

きょうまさに買付けを。。

融資がスベってしまい。某政令指定都市の物件、賃貸物件がだぶついてて(みんな言ってる。。)リスク高いとのこと。よって無理な自己資金リクエスト。さすがメガ。柵のない屋上まで行かせて写真とらせちゃった仲介さんゴメンね!!

まだまだ売り手市場

お願いだから誰か買って、という時期が最も安いというのが、
なんとも厳しい世界ですな・・・

こんなに高値の時期でも、金の卵を産む雌鳥は誰も手放さない
でしょうから、無理して買ってもイマイチな物件が多いので
しょうし。^^;

楽して儲かるには、膨大な現金が必要か・・・

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