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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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血塗られたひな祭り。。。


はいはい、、週末ですからいつものようにポチポチとお願いしますw


こんにちは。

本日は3月3日のひな祭り。。

そんなワタクシ、ひな祭りと言えばこの曲が定番ですw

「血塗られたひな祭り」by人間椅子

♪灯りをつけましょぼんぼりに呪われた火を花をあげましょ桃の花に恨みをこめて~


さて、ひな祭りと言えば「ひな祭りが終わっていつまでもひな人形を片付けないでいるとお嫁に行けなくなる」という言い伝えがあります。

どうもこれ、明治時代の俗説のようで当時は旧暦の4月あたりがひな祭りで梅雨の時期までほったらかしにしてるとひな人形にカビが生えてしまうから早く片付けろ、、というのが言い伝えになったきっかけらしいのですが、

「ひな人形をいつまでも片付けないだらしのない人間じゃ結婚してもろくなもんじゃない」って説もあるのでやはりそういう気配りとか空気を読めないでいるとダメ人間扱いされちゃうのは今も昔も変わらないのかもしれませんねw(ワタクシを含めて片付けが出来ないやつはロクなオトナなありませんw)

そういや「お嫁に行けない」って話で思い出しましたが大家さん同士でよく豪華ディナー(死語w)に行って、そんなワインを飲む時にも「ワインがグラスに残ってるときにつぎ足して飲むとお嫁にいけなくなる」という言い伝えがあります。(もしかしたら旅団幹部に独身者が多いのって、、、、(以下略))

ワインって空気に触れさせると風味も変わるので風味が変わったワインと変わってないワインが混ざるとおいしくないからそんな言い伝えになってしまうんしょうが、更にそんなワインのマナーで、

①注ぐときはワイングラスを持たない(テーブルに置いて注ぐのが正解)
②注ぐのは男性のみ(女性だけの時はソムリエに注がせる)
③ワインはなみなみ注がない(空気に触れさせるときにこぼれる)
④ワイングラスでの乾杯はカチーンとぶつけない(割れやすいグラスだから)
⑤ブランデーみたいな持ち方をしない(ワインが温まっておいしくない)
⑥最後まで飲み切らない(底に濁っ絞りカスが残るのでそこは注がない)
なんてのもあります。

大家業を始めて儲かりだすと高いワインの置いてあるお店に行くようになるかと思いますが、
この辺のマナーを見られてお里がバレることが多いだけにこのワインマナーはメガ大家さんになる前に覚えておいた方がいいかもしれません。(えぇ、、高い店ほど見てる人は見てるものなんですw)

と、そんな「見てますよ的」な話で思い出しましたが、

我々、不動産屋側も一般の大家さんのことをいろいろな角度で見てます。

言うまでもありませんが我々不動産屋の収入源は手数料収入であることが多いので金額の大小はさておき「キチンと払ってくれる人」がお客さんと認識してます。

大家さんで言えば「滞納しないで毎月キチキチと払ってくれる人がお客さん」という認識と似てるのですが、商売である以上、ここは最低限のモノサシになります。

前にあった話ですが、ワタクシ、過去に普通に仲介やって決済まで無事終わり、仲介手数料を貰おうとしたら「今月ピンチなので分割で払うじゃダメですか?」と給料日前のサラリーマンみたいなことを言われ倒れそうになったことがあります。

買う側でオーバーローンとか組んで相殺敷金まで計算してギリギリの決済って言うならそんなことを仕向けた我々の責任でもあるのでわかるのですが、
売り側仲介で売却利益もそこそこ出してあげたのに「分割」と言われると正直、人間として疑ってしまいます。(なんでも別の物件の大規模修繕のお金が足りないとか言ってました)

またそんな金払いもさることながら「こいつはいくらまでの物件が買えるんだろう?」と顧客属性を値踏みしている不動産屋さんも多いです。

これは現金をいくら持ってるかではなく「どこまで融資が引っ張れる属性なのか?」を値踏みしていることが多いのでうっかり会社名の入った名刺なんか出しで自己紹介しちゃうと会社の属性によっては
都銀でも融資が通る属性なのに融資審査が早い高金利な銀行に一発案内されてカタに嵌められるという事例が後を絶ちません。

ウチのエスパー君も過去にそんな営業スタイルの某不動産屋に無料面談に行ったそうですが、、
受付時に書かされる面談シートに「自営業」と書いたところ面談時間1時間のはずが面談シートを見るなりわずか10分でボスキャラが退席。 。(「あ、自営業じゃ、カタに嵌められねーじゃん」って顔してたそうですw)

で、その二日後に別の団員(某上場電気メーカー勤務)が行ったときがボスキャラ直々に1時間面談を受けることが出来たことを考えるとボロ雑巾のように扱われたエスパー君よりむしろこの団員さんの方がいろいろな面で心配になっちゃいます

これ以外にも不動産業者ってのは「顧客の素人度具合」と言うのもチェックしてます。

当然ですが不動産投資の世界は「初心者」であるほど業者側は嵌めこみやすいので初心者だとバレた時点で業者は怒涛の勢いで攻め込んできます。

しかも不動産投資初心者であればあるほど「こんな物件高騰期に買うなんてアホだ」なんて思うわけもなく業者側の「今は超低金利ですから多少利回りが低くてもなんとかなりますよ」なんて誘い文句に引っ掛かってしまうのですが、 ひどいやつになるとそんな物件を掴ませた業者を神様のように慕ってたりしますw

あと、これは中級者の方でもあり得る話なのですが、業者さんから「埋まりにくい部屋の空室対策」などと言われてどう考えても現行賃料で吸収出来ないくらいの高額リノベを施し、 その投下資金の回収がそもそもの物件融資期間すら上回ってしまう人がいらっしゃいます。。

例えば、18㎡で家賃5万円の区分ワンルームとかでキッチン、風呂、部屋のクロス、フローリング、エアコンと全取り換えのモダン風リノベとかで200万なんてお金掛けちゃうと家賃で回収するにはとてつもない年数が掛かるんです。(家賃を仮に5000円アップできても回収に単純計算とはいえ33年掛かりますw)

恐らく業者さんから「売却の出口時に高く売れるから」と言われてやってるんでしょうけど今の設備は賃借人の使用状態によっては5年待たずにまた古びてしまい出口局面でまたリノベなり、リフォームを強いられます。

しかも賃料ベースには物件自体の返済費用なども参入されていることもあるので家賃じゃ回るはずもなく税金対策でもない限りワタクシには「これって業者の養分になるためにリノベやったんじゃねーの?」って風にしか見えません。

参考までにですが、、
現在、60㎡の分譲マンションでキッチン(分譲仕様の人大キッチン)、ユニットバス(1216追い炊き付き)、洗面台、トイレ、フローリング、クロス、交換でも200万くらいで出来ちゃいますから我々業者は、よくそういう高いリフォームの部屋を見ただけで「金払いの良いカモ客認定」します。(しかもすっげーリノベしたからとあり得ない賃料設定しちゃうもんだからさらに埋まりにくくなるしなぜか広告料とかは出さなくなるのがこの手のお客さんだったりします

と書くと、今日あたりはこのブログを読んでる大家さんが「実戦的にリノベに掛ける費用の目安」をコメント欄にぶち込んでくれるんじゃないかと思うのでそれを待ちますが、とにかく、不動産屋ってのはお金にするためならお客さんの属性を見抜きどこまで養分が吸えるかを常に値踏みしてるってことを覚えておいてください。(特に融資に強い系なんて豪語する不動産屋さんあたりは凄まじいものがありますよw




週末なのに月並みの話で申し訳ないんじゃんw

COMMENT

実践的な、、、

リノベ費用の目安とか、かなり気になりますね(^^;
他力本願になっちゃいますが、他の方のコメントに期待します( ・∇・)

···

···

ちなみに乾杯のときにグラスをカチンと合わせるのがNGなのは、
最近ではワインに限らずどのグラスでも同様みたいですね...

元々カチンとならす行為は、
悪魔払いや毒味の意味があったようですが、
グラスが割れやすくなったことで
マナー的にNGになっていったのだとか...

とは言うものの勢いよくぶつけるのがNGなだけで、
友人同士の軽い飲み会や軽く合わせる程度であれば、
特に問題もないとのこと...

結局はTPOに合わせた立ち振舞いが必要だということで(^^;

リノベと関係無い話での長文、ゴメンナサイ...

金額の大小に関わらずキチンと支払いできるならよろしいのですか(^-^)/。もう狼不動産様は大口しかなさらないのかと。
嵌め込み話もすごい極端ですね。

20平米ワンルームでしたらCF床と1000番代クロスで壁天井張り替え、水周りクリーニングして材料3万円プラス連続しない2.5日間労働力投入してます。
キッチンはダイノック貼って、風呂の壁天井はバスルーム用パネル上貼り、床はシート上貼りで延命DIYしてます

実需で

中古を買うつもりなので、参考になります。
ベテランさんのコメントに期待!

リノベ経験0

リフォームまでですね、やったことあるのは。^^;
5年超えたら壁紙交換、それ未満は補修と清掃だけで10年程
やってきましたが、5%位家賃が下がった感じです。

この5%を維持するのに投下できるリノベ費用というと、
せいぜい1~1.5%分程度。それ以上じゃ意味が無いので。

年賃料1000万円の物件なら10年間の総額で100~150万円程・・・
大したこと出来ませんな。^^;;

築古ワンルーム

構造問わず、安い価格帯の需要はまだまだあります。
わたくしのエリアではですが、
6万円以下は、特に今、飛ぶように売れます。
もう、3末の退去予定の部屋しか残っていません。
さすがにリフォームが間に合わないので、お断り状態です(感謝)。
しかし、この価格帯の古い物件は巷で沢山溢れているので日々戦いです。
設備はなるべく使い倒すようにはしています。
空室期間・AD・リフォーム代・更新による退去を考えると、原復+何かで他と差をつけなければと。
先のリフォーム代がかからない仕様にするのが一番。
でも、鏡・蛇口・プラ製品は、使えていても黄ばんだら光らなくなったら交換。
なので、部材はこだわりを持って選んでいます。
コンセントやスイッチとそのプレート、UB照明、ペーパーホルダーとか。
渦巻き状のコンロは随時IHに。
内装材は、ターゲットに合わせた色調、少し高くても長持ちすることを念頭に選びます。
ワンポイントクロスを貼る場所や柄や面積は、とにかく悩みます。

主婦でもなんたらの方の柄クロス、
よくもまあ、あのセンスの無い画像を提供するもんだ!!

他にもいろいろやってはいますが、
物件が近くにあり、ターゲットを理解し、自分で管理しているから対応出来る事かもしれません。
余談ですが、わたくしがメインに使うインクさんのクロス、管理会社には営業しても受け入れられないそうです。
わたくしが思うに、ここのは長寿命なので、貼り替えでの手数料が取れなくなるからかと。
サンゲツ他の大手メーカーの汚れ防止も使ってみましたが、
摩擦と汚れに強い(漂白剤使用やタワシで擦って汚れが落ちる)のは、今のところここのが一番。
高いですが、これにしてから補修のみが多くなりました。
長文で失礼致しました。
頑張って書き込みしたので、読んだら是非ポチしてくださいませませ。

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