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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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東京マラソンと環八のお話し。。。


今週もポチだけはおねがいしますw

こんにちは。

昨日は都内で大規模な交通規制をしつつ東京マラソンなるものがありました。

この東京マラソン、、
毎年とてつもない応募倍率でそもそも走ることもままならないそうですが、旅団員でも数名参加していた人がいるらしくもしかしたらオオカミコスプレで走るんじゃねーのと期待もしてましたがそもそもテレビ中継すら無かったのでワタクシ、その確認すら出来ませんでしたw。(後で聞いたら「そんな暑苦しいカッコでフルマラソン走れるわけねーだろ!」と怒られたのでやっぱり誰も着てくれなかったんですね、、、)

さて、そんな東京マラソンですが、言うまでもなく次期東京オリンピックでも正式競技と言うこともあり、また、今年は前より平坦なコースに変更され「より高速コース」になってるそうで男子なんてもしかしたらオリンピック本番で2時間を切るなんてことが起きるんじゃないかとさえ思ってます。

さて、高速コースと言えば先日、外環道の延長工事着工のニュースがありました。
この延長工事は関越道の大泉ジャンクションと中央道と東名の東京ICあたりを繋ぐそうなのですがこの路線開通でもはや伝統的な渋滞の巣であった環状八号(通称:環八)の渋滞緩和と東名から常磐道まで一度都内に入らなくてもと売り抜けが可能になり大幅な高速コースになります。(ついでに言うと千葉県でも東関道と埼玉の三郷南ICも繋がるので理論上、東名から東京湾まで一気に大外回りで抜ける超高速コースの完成ですw)


オレンジの線が延長コースです

ワタクシ、長いこと東京に住んでる関係で、この環八の渋滞ってのはずっと悩まされてました。
特に昔の井荻踏切と中央道に繋がる高井戸界隈の交差点の渋滞のおかげで「環八を通るから移動時間は最低1時間」として計算しなければならず家が帝都板橋にあるころは東名の東京インターから環八経由で家に帰るのはとても憂鬱な珍道中。。(裏道使おうとするとこの辺って道路が細いし一通だらけなので混んでても結局、環八走る方が早いって結末だしw)

中央環状線が出来てからはいくぶん渋滞緩和が出来たにせよ、やっぱりこの環八沿いに高速が出来るのと出来ないのでは大きな変化です。

と、なんで不動産ブログでこんなこと書くかと言うと、、、
要するにこの環八に二系統の移動手段が出来たことで環八周辺の不動産価格が上がるんじゃないかってことを予想してるんです。

環八の交通量が格段に減ると言うわけではありませんが、東名から都内に入って東北道、常磐道に抜けようとするトラックは新しい高速を通りたがるでしょうから少なくとも環八界隈の排ガスは減少して住むには前より確実に良くなるはず。

そうなれば不動産業者だってここを売りにして新規にマンションを建てたいと考えるだろうし、戸建て屋も似たような動きをするはずです。

と考えるとどう考えてもこの環八周辺の土地値は上がる(はずw)。。。です。

ただ、この環八、、
タテに電車が走ってない関係で東急、京王、小田急、西武などの駅間は長いエリアがたくさん存在していて杉並区であっても最寄り駅まで20分なんて場所も多いです。しかしそこは路線バスが細かくカバー出来ていて今後は道路も混まないとなれば便利なインフラになりえる可能性を秘めてます。

そう考えるとこのエリア、、
オリンピック後くらいから今よりも賃貸需要も上がり利回りも今より高くなるんじゃないか、、なんてところまで予測可能になってきます。

現在のこの環八周辺の土地相場は安く(高いとこでも坪200万するかしないか)ギリギリ都内への「楽勝通勤圏(新宿、渋谷界隈に20分程度で抜けられる駅)」なので賃料もさらに郊外と比較すれば高い賃料を取れる可能性もあります。


うーむ、、そう考えると「千歳台」とか「南荻窪」「桃井」「下石神井」「谷原」あたりの「都心で住みやすそうだけど排ガスばっかりで駅がやたら遠い」ってあたりが狙い目になるんじゃないでしょうか?(しかもこの界隈はやたら平坦なので使い勝手もいいです)

不動産の景気もオリンピックまでという意見が多い中、こういうエリアを青田買いしてオリンピック後に高値で売却なんてシナリオ書いても面白しろそうですが、、

そう思ってさっきこの周辺の土地値を調べてみました。。

ま、当たり前なんですが、
ワタクシがそんな浅知恵を思いつく以前にパワービルダー様がこの周囲をすでに買い漁り高値売りを始めてましたよ。。。(なんすか?坪250万なんてのもあったぞwww)


やはり「靴磨きが株の話をしだしたら・・・」って話はホントなんですね。。。w(ドヤ顔で書いて恥かきそうになりましたよww)




ただ、この周辺、、
いまだに相続系売却前の築40年程度の築古戸建て(ヒントは二つに切ると小さすぎて一つだとロットオーバーの一種低層地域にあるような4LDK)は鬼のように残ってます。

ワタクシも実はここの部分を非常に注視しているのですが、こういう古家付き土地(売り主はいまだにこんなボロ建物が使えると思い込んでるとなお可ですw)を見つけたら当初の売り値が高くても粘るだけ粘って(前にブログで書いた買付け1番手を蹴散らす作戦等を複合技でご使用くださいw)安く買って戸建てをリノベして貸すか、取り壊して小さめのアパートを建てる(どう考えても想定で8%切ることはないでしょう)なんて戦術が有効に作用するんじゃないかと思います。

と、ここで話を強引にまとめてみますが、
・マンデベが買えないような小さい土地、
・戸建て屋が売りにくい広さの土地
・売り主が素人で建物があると高く売れないのを知らない

なんて「物件を安く買える三要素」が詰まってるエリアがこの環八周辺にはいまだにゴロゴロ転がってますから「都内じゃもう物件が高いからもっと郊外、地方で買おう」なんて人もちょっと立ち止まって考えていただけるといいことあるかもしれませんよw

実はワタクシ、
そんなネタを書くためにここ最近、やたら指値とか買付けとかの話を前振りで書いていたのですが、不動産で他人を出し抜いて安く買おうと考えるならばこういう複合技を駆使して安く買うモノなのでよければこんなのも応用してみてください。(しかもこの環八沿いには旅団指定の建築屋さんが爪を研いで待機中ですw)


要するに環八沿いの駅から離れた一種低層の築古4LDKで謄本見て昭和時代から抵当が動いてないのを狙えってことなんじゃんw

COMMENT

No title

地面師ヤレってことですか?

最後にじろ~くんが、、、

さらっとまとめてますね...( ̄▽ ̄;)

それにしても場所が場所なだけに、
交通インフラの変化は影響力も大きそうですね(^^;

複合技で考えるのも大事な要素だということで(・∀・)

私も急いでいて、裏道入ってドツボにはまり、結局同じ道に出たってことがありました。
ナビもとんでもない道走らされたことも。
謄本あげるのをやらないとですね!

道路建設での立ち退き

なかなか計画通りに進まない事がほとんど。
戸建エリアは本当にしぶといです。
実は実家が外環予定地でした。
沢山貰えるので、とっとと売りましたが、近隣のご年配の方々は聞く耳持たず。
絵に描いた餅になるかもしれない、
または長期戦になるかもなので、進捗状況の確認も大切です。
参考までに。

戸建賃貸

そういう買い方も出来ると良いですね。
やはり区分と違ってちゃんと土地あるし・・・
家ほしー

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