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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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生かさず殺さず・・。

こんばんは。

うちのマンションですが、昨日退去した部屋の案内が早速今日から本格化しました。

早速本日は内見が3件。
うち2件申し込みいただきましたが・・・うーん。。どちらもOKとは言えないです。

一件は満額賃料での申し込みなのですが自営業。
申込書を見ましたが本能的に嫌な予感がする方です。

もう一件はいわゆるギョーカイ関係者。(あっちの業界ではないですw)
賃料の指値はダメだと仲介さんには言っておいたのですが5000円指値してきました。
また、共稼ぎの奥さんが美容室で500万円とは・・・随分と大きく出ましたねw。
美容室勤務で年収500とか書くとその場で落としたくなります。

最近の若い方はこういう申込書をちゃんと書いてくれません。
口酸っぱく言い続けてますが家賃10万を超える部屋でこの手抜きはワタクシ絶対にOK出しません。
仲介さんには最低限申込書はすべて埋めて欲しいとお願いしていますがお客さんも教えたくない部分でもあるのでしょう。入居させてから面倒になるくらいなら水際でシャットアウトです。

申し込みの時点で年収のところとか連絡先などをぼかして書いてきたら後々何か起きるものです。

今回の2組ですがたぶんうち以外にも申し込み入れてると思います。(多重申し込みというヤツです)
申込書の書き方でなんとなくわかります。

あとこんな時期でも「すぐ入居したい」と言われるとなんとなく気になります。
前のところで賃料滞納とかしてないですか・・?

まだ昨日退去したばかりだし週末には内覧会もあるので今週一杯は様子見しようかと思ってます。


さて昨日3件ほど物件を見てきましたが朝一でどれもダメだと仲介さんにメールで断っておきました。

ダメなときは早めに断る。。仲介の基本です。
だらだら話を引っ張ると変に期待させちゃいますし判断しないで放っておくと次の物件紹介が来なくなります。

こういうときの断り文句はきっちりどことどこがダメと言っておかないと

「とかなんとか言ってホントはお客さんがいないんじゃないのぉ~」と思われてしまうのでどうしてこの物件がタダメなのか具体的に説明します。

そうすると次の物件の紹介の時に参照してくれます。
「狼さんちのお客さんはこういう物件はダメでこういう物件なら検討するんだな・・」って感じです。


しかし中には参照してくれない人もいます。

断りの理由を理解していないのですw。
こういう仲介さんは同じような物件を何回も送りつけてきます。

今日の仲介さんはまさにこのタイプ、、。

先ほどPCを開いたらメールボックスに15通物件情報が来てましたw。

15件見ましたが・・残念ですが見る価値無しです。
なんでわざわざ丁寧に理由を書いてメールしたのかその意味がわかってないようです。。

ここでムカついて「この物件は見る価値なし」なんて間違っても書けません。
そんなこと露骨な態度であらわしたらきっと逆ギレされそうです。

これも丁寧に理由を書いて断りしておきました。

ダメな仲介さんもごく稀ですがヒット情報を持ってきてくれます。腐らせないように、生かさず殺さず・・です。

それでも素質がないのかいっつもしょうもない情報ばかり送りつけてくる仲介さんも少なくありません。
でも切り捨ててはダメです。

彼らは不動産のスキルは低い傾向があります。
こういう仲介さんはその物件が高いか安いか、いいか悪いか知らないで送ってきます。

こういう仲介さん、ホント稀ですが値付け間違いの極端にお買い得な物件を持ってくることがあります。(ホントにホント稀ですよ)

その時間違っても「これ安いじゃん!」なんて言わずに

「うーん・・ちょっと厳しいね・・」なんてあまり興味はないけどまぁキミがせっかく持ってきた物件だから・・とこっそり検討するのも良いと思います。

そんなことやってるうちに仲介さん個々の個性がわかってきます。

手もヒラでコロコロとうまく転がせるようになると物件の選択肢も増えてきます。

そのうちこういう業者さんの見分け方なんて記事も書きたいと思ってます。


最近なんとなく記事が面白くなくなってきたのかちょっと勢いが無くなって来たような・・。
ポチしていただけるとやる気も出るってもんです。
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COMMENT

情報源

精度を度外視しても数を集めればそれなりに当たりは来る、という事
なのでしょうけど、中見てチェックするのがしんどいですね。^^;

流石にそれは本職の方で無いと難しそう・・・

そういうタイプの仲介さんは、エンド向けではなく同業向けだけで商売
しておられるのでしょうか?

でも、元付ではなさそうですし、アンコの部分ですか?

長くてコメント読む方ごめんなさい

住宅扶助費上限位に設定しているマンションがあるのですが
去年9月の入居者が、オープンしたてのバーの寮扱い
連帯保証人1が入居者
連帯保証人2がその親で美容室経営
年収欄が2000万

住居地ググりましたが一応一戸建で
店名や複数経営かは分からず。

2000万は年商にしても多いし判らんけど
ここは入居希望者が玉石混合なので
管理会社に任せましたが、1月目から滞納。

バーは閉店し、なんと
美容院も閉鎖し支払えないとの事。

自治体の生活補助じゃない
職安だか訓練校の住宅補助を半年とかもらう事が決定し
2か月目から需給

1月目の賃料は2月かかって分納され
この後は野となれ山となれって感じです。


低価格単身向けを超える価格帯の場合
入居審査は厳しくしないと大変ですよね。

築古の家族向けは分譲区分で少しやってましたが
汚すってレベルじゃないです。

発泡スチロールみたいな材質の天井が
BB弾で穴が空きまくっていたり諸々で
原状回復に軽く100万とか

たまたま名義が違う物件を地元管理会社に任せ
それだけ報告書が別扱いになるので
金額が低く、申し訳ないので子会社の賃住保障サービスに加入したら
(大家負担の家賃保証)
たまたま直ぐに滞納

その後の調査で5分圏内で滞納転居が発覚しました。
なんだかんだで裁判で出て行くまで1年以上

またまた5分圏内に転居したみたいですが・・・

募集管理は葛西が発祥の超大手?で
20年近い付き合いで1カ月を超える入居者がいなかった程
入居審査には信頼を置いていただけにびっくりです。

裁判費用含め、費用負担がない事が何よりの幸いでしたが
利回り君として
ますます単身以外の物件取得が遠のく要因になりました。

No title

あの素敵なマンションにふさわしいテナントさんに

ご入居いただきたいですよね♪

水際は大事ですよね。

Re: 情報源

クロノスさん

おはようございます。

> 精度を度外視しても数を集めればそれなりに当たりは来る、という事
> なのでしょうけど、中見てチェックするのがしんどいですね。^^;

これをブログ上で広めて行きたいというのがワタクシのブログの存在理由にしたいですw。。
不動産業界的にはエンドさんに知られていけないことかもしれませんが
ワタクシ個人的にはこのくらい知ってて貰えると逆に仕事がやりやすいので楽なんですけどね。

> そういうタイプの仲介さんは、エンド向けではなく同業向けだけで商売
> しておられるのでしょうか?

業者向けの仲介さんにこのタイプは多いです。
ある程度の知識がないと業販の仲介は出来ません。
最低限でも買取業者さん以上のスキルがないと儲かりませんw。

ましてアンコで手数料取るなら相当スキルがないとこの業界、容赦なく抜かれますww。

Re: 長くてコメント読む方ごめんなさい

ぼ~やさん

> 住宅扶助費上限位に設定しているマンションがあるのですが
> 去年9月の入居者が、オープンしたてのバーの寮扱い
> 連帯保証人1が入居者
> 連帯保証人2がその親で美容室経営
> 年収欄が2000万

・・・この年収2000万円ですがよく年商2000万円だったりする人がいますw。
ここまで個人属性がわかると逆に審査しやすいです。
うちだったら水商売の匂いがした時点で却下してます。

でもおっしゃるように募集賃料帯によってこの辺の属性の人を受け入れる可能性は出てきますね。
うちも50000円~60000円代のワンルームを経営してたら文句なしで入れてしまうレベルです。

子供は親の真似をするといいますので連帯保証人の親の属性を見るとおおよそやらかしそうなことは想像できます。
最低限、安定した定職をお持ちなら文句無く入れてますが40歳で勤続3カ月とか受け入れるのはムリです。

昨日申し込んできた人で親が無職と言うのがいましたが常識を疑います。
こういう人必ずあとで揉めます。。

> 発泡スチロールみたいな材質の天井が
> BB弾で穴が空きまくっていたり諸々で
> 原状回復に軽く100万とか
・・・ファミリーでも親がちゃんとしてないと天井にBB弾打ち込んでも平気な人がいますねw。
これはさすがに見抜けませんww。
もう常識の範疇を大きくはみ出してます。

> たまたま名義が違う物件を地元管理会社に任せ
> それだけ報告書が別扱いになるので
> 金額が低く、申し訳ないので子会社の賃住保障サービスに加入したら
> (大家負担の家賃保証)
> たまたま直ぐに滞納
>
> その後の調査で5分圏内で滞納転居が発覚しました。
> なんだかんだで裁判で出て行くまで1年以上

このへんって仲介会社って調べたりしないのでしょうか・・?
うちでは近隣からの転居はまず疑って掛かります。
家賃が安いところに移ろうとしてるか滞納転居のどちらかである可能性が
高いですから。。

ぼ~やさんの経験ってなんだかすごいバイオレンスです。
これだけで本書けそうですねw。

大家と借家人って法的弱者は借家人です。
いいかげんそういう解釈はやめて欲しいと思ってます。(どう考えても滞納者が弱いなんてことおかしいです)

Re: No title

kamochanさん

おはようございます。

いえいえ、、うちは12戸しか部屋がないので1部屋でも変なの入れちゃうとCFに思いきり影響します。。

仲介さんはあまり考えずに案内するのでこちらで水際対策しないとエライことになっちゃいますww。

もっとたくさん物件持ってればこんなやかましく言わないのですが・・w。

No title

営業だった頃、更新で入居者宅(家賃45万)へお邪魔した際、
入居時からシャワーヘッドは欠け、食器棚の扉が外れていたと主張されました。
そんな部屋、契約するわけないじゃん!それに二年我慢していたと?

なによりビックリしたのは小学生の女の子がいたのに
部屋中がホコリだらけだったこと。出窓にはcm単位で積もっていました。
奥様は専業主婦だったのに…娘さんの将来がとても心配。

解約時には敷金200万超を全額返金しろと夫婦で訴えてきて
(あの汚し様、傷つけ放題で、ありえない厚顔ぶり)

いっそ、ここまで似たもの夫婦ならと、羨ましく思えました。
私だったら、アレで全額返せと主張するダンナが恥ずかしくて死にます。

Re: No title

セレッサさん

こんにちは。

昼間から大笑いしてしまいました。。すみません。

出窓とかお掃除する習慣のまったく無い奥様の退去立会いした経験はワタクシもありますが
数センチのほこりというのはさすがに経験ありません。。(雪じゃないんだからw)

> 解約時には敷金200万超を全額返金しろと夫婦で訴えてきて
> (あの汚し様、傷つけ放題で、ありえない厚顔ぶり)

ワタクシもたぶん死にます。。wこんなあつかましい事言えるほど神経図太くありません。。

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