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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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買付けよもやま話。。。


まずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

最近、やたら元付仲介になることが多いウチの会社、、。

当然、売り主が望む条件で売り切りたいと考えるのですが売り主が望む条件は無慈悲な売値だけではありません。

例えばですが、決済条件。。
売り主が税金上の関係で「契約は今月中でもいいけど決済は2か月後(要するに決算期を跨いだ方が税制上の恩恵があるとか)がいいな」と言われれば出来るだけ「その決済条件でいいよ」という買主を探します。(ま、それで指値を受けては元も子もないのでそんな時でも無慈悲な高値は譲りませんけどw

あと、売った後に売り主に迷惑が掛からないように「瑕疵担保免責じゃねーと売らねーぞ(せいぜい譲っても3か月)」とか言ってみたり「現況有姿売買だから引き渡した時の設備については責任持たねーぞ」などを売り主が希望すれば売買価格と並行してそういう売却条件をあらかじめ仲介さんに伝え「それでも買うというなら売りますよ」ってスタンスで交渉してます。

ある意味厳しい条件に見えなくもないこの手の売買交渉ですが決済後に「あれが違うこれが違う」、「こんな話は聞いてない」と文句を言われると売り主さんも迷惑するし、仲介に入った我々は相手方からいわれのない「説明責任の追及」を受ける羽目になり場合によってはいただいた手数料より多くの賠償請求が飛んでくる可能性があるだけにやはり買ってから豹変する人には出来るだけ売りたくないってもんですw。

また、一度契約しちゃうと「やっぱ気に入らないからやーめた」と途中で引き返すのは法的に難しいのがこの不動産売買。

ホント、よくある話なんですが契約前に細かいとこまで詰めて契約しておかないと後出しじゃんけん項目が増えてグダグダな決済となり最初は信用して物件を預けてくれた売り主さんとの信頼関係もそこで終わってしまうんです。。(これが後味悪いんだw)

特にウチの場合、口コミで依頼してくるお客さんが多い関係でこの信頼関係が崩壊するのは死活問題。。(だって信頼関係が壊れればそのお客さんが戻ってこないどころか知り合いの紹介というチャンネルも消えちゃうんですもん)

そんなわけで我々、売買仲介のシーンでは売り主が損しないだけじゃなく安全・円滑に取引できるよう最大限、相手仲介・買主と交渉し尽くしますが、そういう交渉する時の我々、、極めて強気ですw(ちょっとでも弱いとこ見せると畳みかけて来られるもの不動産売買の醍醐味ですww

たぶんですが
過去のこういう努力の積み重ねがお客さんとの強固な信頼関係に繋がり、メチャメチャ儲かったお客さんが何年かしてまるで脂が乗って丸々太ったサケが川を遡上するかのように知り合いのお客さんまで連れて戻ってきてくれるんじゃないかと思うわけですw(この手法だと余計な広告費も掛からないのでまさに「善循環」ってやつですw)

そんな不動産取引で最初に届くのが「買い付け証明」です。

「この物件を買います」って意思表明の証拠になる書類ですが契約前であればいくらでも撤回出来ちゃうので我々、いちいち買い付けが出たくらいじゃ喜びません。

えぇ、、買い付けが出てから契約、決済条件を詳細に詰めていくので我々がホントに喜ぶのはお客さんが決済の段取りを決めて司法書士と連絡を取り「〇月〇日の〇時に〇〇で決済します」と連絡が入って売り主・買主などの当事者全員が合意した時点・・です。(ま、それでもトいきなりラブルが起きて決済不能になったこともあるので100%ってわけじゃないんですけどねw)

そんな「出てきたくらいじゃ喜べない買付け」なので我々、その買い付けが出た時点で「この買主、、ホントに買うのか?」と疑うとこからコトを始めますww。(いつもながら他人は全く信用してませんw)

見るべきところは「買い受け条件」
前にもブログで書いたと思いますが、買付け証明には「こんな条件付けるけどそれが成就したらこの買い付けは有効になります」という買い受け条件なるものが付くことが多いです。(逆になんにも付いてないとメチャメチャ疑いますw)

代表的な買い受け条件だと、、融資条件付きってやつでしょうか。。

この融資条件は「融資が出ない場合は白紙撤回」という契約そのものが無かったことにされる恐ろしい契約ですので我々、この融資条件が付いた買い付けの場合、相手仲介にネチネチと「どこの金融機関を使うのか?」「その買主の融資属性」を徹底的にヒアリングします。

こっちはそもそも元付けなのでその物件がどこの銀行であればどのくらい融資が付くかくらいはあらかじめわかって売り出してますから木造の築古物件を「都銀で融資受けます」とドヤ顔で言われれば「買主さんって金融資産どのくらいお持ちなんですか?」とか「この買主さん、、地主さんですよね?」と聞きます。(これで「買主は年収1000万くらいの普通のサラリーマンです」とか言い出したらその瞬間買い付けはシュレッダー行きですw)

また地方のRCレジとかで今の時点でスルメ銀行の抵当が付いてるのに「サンタメ出来ますか?」と買い取り業者から買付け入れて来られたら「最後の買主さん、、手付いくらくらい入れてきますか?」って聞いてその最終エンドのお客さんの融資属性を聞き出します。(ま、それ以前に買い取り業者さんが融資特約で買付け入れてきたら「最終エンド客はこれから見つける気だな」と判断しますw)

そうやっていろんな角度から質問をぶつけるとその仲介さんと買主との密着度がわかってくるので一度も顔すら合わせずメールだけで物件売買のやり取りをしてるような密着度(文通売買とも言いますw)とわかれば警戒レベルを一気に引き上げますし、場合によってはその買い付けをそのままシュレッダーにかけることもあります。(まったくグリップできてない買付けなんて恥ずかしくって売り主に出せないんですw)

そんな「融資条件付き買付け」の中で一番困るのが、「買い付けを入れたが融資先はこれから探す」ってやつ。(えぇ、、「買い付け入れたけど融資先、、あるかなー?」ってパターンでございますww)

さすがに「融資先ってどこですか?」と質問して「これから何十社も当たります」とは言われませんが、「り〇なとスルメと西〇信金とと大〇銀行と多〇信と横〇信金と青〇信金、、、」と昨今の耐用年数切れの物件でも30年とかの融資が出そうな銀行を片っ端上げられると我々の警戒レベルはMAXになりますw(特にスルメで木造の融資とか言い出したら、、、(以下略))

要するにこれ見込みがありそうな金融機関を全部当たるって意味なんですけど、我々、どこの銀行がどんな属性の人にどんな物件の融資をするかくらいはある程度知ってますのでこんな組み合わせを仲介さんが言ってきたらそれこそ我々「ねほりんぱほりんモード」に突入です。。。


♪ふたりで本音を聞き出すぞー 気になる人間丸はだかーw

恐らくですがウチに限らずそういう買い付けの入れ方をすると買付け一番手であっても「、、、なんかこの人、、融資が危なそうだから二番手を繰り上げちゃおっと」となる可能性も上がるのでこういう時は「ま、貸したいって言われてる金融機関がいくつかあるのでそこは条件のいいところにします」なんてハッタリカマすのも一手です。(いつも言ってることですがウラがとれない嘘は嘘にはなりませんw)

これから融資が出る可能性のある金融機関を徹底的に探すにしても
「融資先はこれから探す」

「条件のいいとこで借りる」
じゃこちら側に聞こえてくるニュアンスが全く違うので買付け入れたはいいけど「さて、、、融資どうしよっかなーww」なんて方はぜひ使って欲しいところでございますw(きっと相手の印象もプラスに変わるはずですw)

誰も買わない(買えそうもない)物件であれば元付さんも売り主さんも数打った矢がどこかに刺さるまで気長に待ってくれるかもしれませんが昨今の「そろそろ融資が危なくなてきたんじゃねモード」の局面ではやはり「融資が確実な人」って部分が非常のフォーカスされがちです。(ワタクシも売り主との関係を考れば出来るだけ融資が確実な人と契約したいですからw

えぇ、、
そんな時こそ顔色一つ変えずに平然とバレない嘘をつき通せてこそ真の投資家と呼ぶにふさわしいのではないかと思うわけです。。。(え?違います?ww)



なわけねーだろなんじゃんw

COMMENT

真の投資家への道ですね(笑)。
なかなか道のりは長いです。

No title

文通売買だとスルメ銀行大きな玉ねぎ支店で決済日にドタキャンかまされる恐れがあるので避けたいですねw

麒麟の翼支店だったかな?


ニュアンスを変えて伝えることは、、、

大事なことですよね...(^^;

なんでもかんでも具体的であれば良いってものでもないので、
表現を変えることで印象を良い方に変えられるのであれば、
そこは平然と言い切る度胸が必要ですね(  ̄▽ ̄)

No title

 息を吐くように嘘をつくんだ!という熱い特訓を経た私は当然のように『融資は条件の良い方から受けようと思ってるんですよ~』と使っています(笑)

初めまして。
最近、狼さんのブログを発見しました。私も一応、不動産業界にいますが、狼さんのブログは面白くて、とても勉強になります。
毎日、楽しみにしてます♪

融資付けの高さ

私もそれアピールして1番手まくってもらったのに、私道の
持分なくてえらい目こいたことがありますな。^^;

買い付け同日契約なんてするものではないです・・・

文通売買

初めで聞く言葉で、クスっとしました。
どんだけ奥ゆかしいの?
これらを読みとると、買主の「融資特約無し」はやはり最強カードなんですね。

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