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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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コスモクリーナー作戦w


本日もポチって「戻る」をしてからお読みくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースでレオパレスのサブリース問題が取り上げられてました。。

記事によれば物件を新築する際に「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書でも「賃料は当初10年間は不変」と明記されてたそうですが、2011年ころの震災余波時の経営難を理由にこの「賃料は当初10年間は不変」を変更。

受け入れなきゃいいのにこのオーナー、、「ま、レオパ自体が潰れちゃ元も子もない」と賃料の減額に応じたもののその後、「レオパの業績が回復したのに下げっぱなしはおかしい」とレオパのオーナー100人が一斉蜂起したわけですが、訴えられたレオパの言い分では「(業績が回復して)一度下げた家賃を増額した例もあるが、本物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」との見解。。

こういう裁判だとどっちの話に合理性があるかが問われるので訴えたオーナー側がいかにレオパの理不尽なのかを裁判官に訴える必要があり、きっと最高裁まで争われるであろう本事案、、個人的にはオーナーがだいぶ不利な気がしてなりません。(途中で減額に合意しちゃってるしレオパの業績回復の元にになる数字を出すのも難しいしって気がするんです)

と、並みのブログであればこのニュースはこんな論調に終始して終わってしまうと思いますが、ここは狼ブログ。。
ワタクシ流にもうちょっと深く触れてみたいと思います。(もしかしたらレオパ関連のニュース検索で迷い込んできたレオパオーナーもいるかもしんないしw)

さて、
昔からこのレオパ物件ってのは「隣の部屋の爪切りの音が聞こえるくらい壁が薄い」だの「天井も薄いので2階にいると1階の暖房が床暖房替わりになる(ホントかよww)」なんて揶揄されてるそうですが、レオパに限らずハウスメーカーが建てる投資物件ってのは往々にして建築コスト削減(ま、社内的な建築コスト削減って意味ですけどw)が激しいので防音、断熱系は弱いことが多いです。(ま、木造、S造物件に防音、断熱を求めすぎてもかわいそうな話ですが)

そのわりに建築費が高いし、建てたあともサブリースだの管理契約等でオーナーを囲い込み建築後も養分を吸い続けるケースがほとんどなのでオーナーの実入りは「自力で建てる物件」ってケースより少ないことがほとんどです。(HM系で建てると地主でも平気で利回り10%切っちゃいますからw)

しかもレオパの場合、最近家具付きマンスリー系みたいなこともやってるのでエリアによっては入居時の初期費用が安いと飛び込んでくる入居者も多く、新築から数年で入居属性が低そうな連中が住むアパートになりがちでそうなるとゴミ出しや自転車置き場も適当に荒れて10年持たずに「なんとなくスラムアパート」に変貌することが多いです。

大手の会社だから建てた後のアフターフォローは万全だ(だってそれだけ高い管理費払ってるんだし)と思ってても物件数を急速に拡大してる関係で管理人員が足りず満足な管理巡回も出来てない物件も増えてくるでしょうから5年もするとなんとなく新築だったころのイメージがなんとなく古臭いアパートに変化することもあり、似たようなユニットやスペックでしか建てられないハウスメーカー系の弱点が浮き彫りになってるんじゃないかと思います。

ただ、ハウスメーカー系の物件は「大手が建ててるんだから」と新築であれば都銀の融資なども通りやすく(木造なのに平気で35年融資が組めちゃったりするんです)地主さんなどの「そもそもなんの因果で不動産なんかやんなきゃいけねーんだよw」と思ってる人から見れば当初は「建築提案から融資付け、果ては管理まで全部引き受けてくれてしかも30年も家賃を保証してくれるなんて神様じゃんw」と思って契約書にハンコを押した方も少なくないはずです。

去年の9月に家賃保証するのはいいけど「家賃はずっと一定ってわけじゃないですよ」って契約時にお客さんにちゃんと説明しろとお上からお達しが出た関係で今後はこの家賃保証での騙しは少なくなるとは思いますが、それ以前に建ててしまった人はその言葉を信じて建ててしまってるわけですから「そんなのもっと早く言えよーー!」ってとこでしょう。

そんなレオパの物件、、
「なんか全然儲からないし今後はもっと厳しくなりそうだから今のうちに売ってしまおう」と考える人も少なくないと思います。

ただ、マスコミの風評被害じゃないですが、こんな裁判沙汰になってるといくら売り主が高値売却を目論んでも買主側から見れば「あー、、よりによってあのレオパレスかよwww」と嫌う人も少なからずいるはずです。

実はワタクシ、
そんなレオパ物件を過去に売却したことがあるのですがその時の戦術は「レオパ臭を限りなく除去する(通称:コスモクリーナー作戦w)」で売り抜けましたw。

某リ〇ブルさんが8000万円台の査定だったのですがワタクシが立案したこの作戦での最終的な成約価格は12000万。。

「やっぱレオパ臭を消すと高く売れるもんだなー」と売り主さんも感心してくれたのですがやったことと言えば
①館名からレオパレスの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける
④ボコボコになったステンレスのポストを新品交換する

だけ。。。(費用的には25万程度で済みましたw)

そんなことが縁でこの売り主さんが売り出す物件は以降すべてウチで売却させていただいてるわけですが、、、なぜかそれ以降に売却依頼された物件は数年掛かりで売ることが多く最近は段々と求心力も低下気味。。


そう考えるとあれってあの時にしか通用しなかった作戦だったのかもしれません。。。現在も一つ物件を預かってるんですが、、例によって長期戦になってますw


と言うことで、、
「をを!!オオカミならウチのレオパ物件の救世主になるんじゃね?」と一瞬ケツが浮いた方、、。

ワタクシの手法はもはや再現性も無いので「売って欲しい」という依頼のメールを飛ばしてくるのはご勘弁ください。。(過去ネタで書いてる関係でこの手法をあちこちでマネされて今はそういう物件ばっかりになっちゃったんですw)




あの頃はいい時代だったんじゃんw

COMMENT

○○理論、、、

手法としては、
「なんちゃってリノベ」とか「石張り理論」
なんかのお話ですかね...(^^;

とりあえず過去ログとしてはこのあたりでしょうか...
[かさぶた理論。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140318.html
[でもそこ間違いです。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20140618.html
※単なる過去の検索エンジンネタの流用。。。

再現性がないというよりは、
使いどころを見極めればよいのかとも思いますが、
長期戦になっていることを考慮しますと、
それも難しくなってきているのでしょうか...( ̄▽ ̄;)

床暖房(笑)!
すごい笑いました!
うちの近所にも、駐輪場が荒れ果ててるアパートあります。
年末にバイクのカバーがたなびいてる付近に一台自転車が倒れているという寂れた感満載な。
まだ10年経ってないと思います。

No title

良く知ってる人の話に似てるなwww

ご無沙汰です。

狼閣下殿
大変ご無沙汰です。一昨年こちらのブログにてアドバイスいただいた関西の者です。実はあの時アドバイスいただいた物件レオバ2棟でした。大手業者で査定14000万を最終17000万で売り逃げできました。レオパも最初1棟め完成時はグアムでゴルフ三昧ご招待、ホテルでオーナー食事会、少し傾いてからはありませんでした。2棟めの時は省エネ住宅エコポイント適用でHISの旅行券ゲット、家族でオーストラリア旅行、それぞれ5,7年で手放しましたが、その間の利回り約8.5%でした。その後はサブリース問題が浮上して今はどうなってるでしょうか?
 閣下のブログはその後も拝見しております。またコメントさせてください。

売りにくい物件

高く建てて安く貸して、最後に安くしか売れない物件って
最悪ですね。^^;

まあ、不勉強が招いた結果なので仕方ないですが。
事業を行うものが不勉強なら、どんな分野でも倒産するに
決まっているわけで・・・

それを高く売る手法、そろそろ見破られてきたのでしょうか。
私のボロ区分もいずれお願いしたいところなのですが。(・∀・;)

No title

会社の先輩が「うちの実家でもレオパレス21に頼んだよ」と転勤する前に言っていたのが記憶に残っています。心配です。
近所でも一昨年に建ったばかりなのでこれからの動きが楽しみです。

外壁は

一色に塗り直しですね(*^o^*)
さすれば、なかなかバレないかも。
でも、こんだけレオパ物件の悪評が出回っていると、管理委託契約でバレちゃいますね。

サブリース物件…ちょっと前にNHKのドキュメンタリー番組でも取り上げられてましたね…先を見越してない収支計画書でアパート提案する営業マンも悪いですが、不勉強な地主様にも非があるかと思います。

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