法床で坪74万ってなんだよｗｗｗ
普通、セミナー終わるとセミナー特需ポチってのがあるもんなのですが、、、ｗ
こんにちは。
ワタクシがこのブログを書く始めたきっかけになった話は過去ログでもよく書いてるのでご存知だと思いますが、要するにこの越川君が原因です。
あ、ワタクシ、越川＠絶賛婚活中と申します、、、
ってことはあれです、
こいつがワタクシに「オオカミさんもブログ書いたらどうですか？」なんて余計なことを言わなければワタクシ、ブログも書いてなければ、世の大家さんの存在も知らずに（サラリーマンが不動産投資やってるなんて夢にも思ってませんでしたからｗ）売買規模のデカいBtoBの業販系仲介業務だけやって大儲けして今頃、恵比寿界隈のおしゃれなオフィスで美人秘書をしたがえてふんぞり返ってた可能性もあったわけで、、今更ながら人生って誰と出会うかで大きく変わるもんだと思ってしまいます。（ちなみに現実の世界では小汚いオフィスでアラフィフオトコのエスパー君がワタクシの前に座ってます）
逆に言えば今、こうやってブログを通じてたくさんの人と出会い毎日楽しく過ごせてるのもこの越川君あっての話。。
そういう恩があるからこそ彼になにかしてやれないかと考えてかれこれ4年近くこんな無料広告をワタクシのブログに貼らせていただいてます。
むしろこの広告が結果的に彼の婚活の障害になってる気がしなくもないですがｗ
そんな越川君、、
最近すごく仕事が忙しいようで我々も疎遠な日が続いていたのですが珍しく新築見学会の案内状がFB経由で届きました。
都内某所の新築物件のCM（コストカットマネジメント）を手掛けたそうなのですが、驚くべきはその坪単価。。
物件規模などのスケールメリットもありますが今どき法床で坪74万ってのはちょっとあり得ない金額です。。
ちなみにウチでも過去にこの越川君の監修で新築RCを建てたことがあるんですが当時はまだ建築単価も安かったこともあり坪単価64万くらいで出来ました。
でも当時と同じ仕様で今ごろ建てれば坪単価で100万くらいは絶対掛かるでしょうから今みたいな時期に坪74万なんて言われるとどんなカラクリがあるんだろうと考えちゃいます。。。
で、ワタクシ、早速見学会に申し込みがてら越川君に電話してこのカラクリについて聞いてみました。
まずウチと違うのがやっぱり建築規模。。
ウチの新築と比較すると建築規模が3倍ですから発注材料を大口で出来るのでその分単価も下がります。（ま、普通のゼネコンはこの辺を伏せて普通に請求してくるのでコストがあまり下がらないんですけどねｗ）
またよくある話で物件の利回りを上げる手法として一部屋あたりの面積を小さくして部屋数を稼ぎ賃料アップで利回りを上げるというのがありますが、それをやると当然部屋にぶち込む水回り設備の数も増えるので建築コストが増大します。
利回りアップなのはいいですが建築単価も当時に上げてしまうので言ってみれば諸刃の剣。。
越川君はここを40㎡の広さに広げて部屋数を少なくして設備増による建築コスト増大を回避したようです。
ただこれって一部屋の賃貸面積を広げ過ぎると入退去時の原状回復費が増える恐れがあるので投資と言う面を考えるとギリギリの床面積を検討しないといけません。（じゃ、いっそのこと一部屋80㎡にしようなんて安易に考えると投資面では大失敗する恐れがあるんです）
恐らく越川君のことなので一部屋40㎡から使える「新築時の不動産取得税」をゼロにすべくこの40㎡という床面積を選択したんじゃないかと思いますが場所的にこの40㎡タイプはドハマりしそうなので結果的に部屋を大きくすることでの賃料ダウンも最小限に食い止めた感じがします。（ちなみにこの床面積だと固定資産税も５年間減免出来ます）
と言ってもこの坪単価はちょっと安すぎるので「もしかしたら細かいところで微妙に仕様を落としてコストカットしてんのかな？」とも疑ってしまうワタクシ。。（えぇ、、仲の良い友達であってもワタクシ、、おいそれとは他人は信用できませんｗ）
聞けば、この物件、、
ワタクシの時の新築より仕様を奢ってます。（うちは安い長尺タイルを部分的に貼ってごまかしましたがこっちの物件はうちでも諦めた細いボーダータイルを全面張りしてやがりますｗｗｗ）
しかも驚くべきことがもう一つあって
ワタクシの時は杭のお金がもったいないってことで構造計算でいろいろやってべた基礎の杭なし仕様でコストダウンさせたのですが本物件はなんと５４ｍの杭がザクザク刺さってますｗｗｗ（これだけでウチより確実に数千万アップじゃん）
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当時、「オレ様、坪64万で建てちゃってすげーだろ！！！」と口から泡が出るほど自慢しまくってたワタクシ。。
もしかして、、
この坪単価でも越川君にボラれていたんでしょうか？ｗｗｗｗ（だってうちは杭すら打ってなくて６４万だったしｗ）
そんな越川君の手掛けた物件の見学会ですがまだ見学会だけなら席があるそうなのでRCで新築やりたいって人は一度見ておいた方がいいかもしれません。（ということで見学会申し込みのリンクを貼っておきます）
もちろんワタクシも当日はこの見学会も懇親会も参加しますが
ワタクシが聞きたいのは「本物件がどんだけ安く出来たか？で」はなく
「実はウチの時ってボッてました？」ってのを聞き出すためですｗｗ（
懇親会で酒飲ましたら一発で白状しそうなんじゃんｗ