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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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「応談」。。。


お寒い毎日ですが本日も張り切ってポチをお願いしますw

こんにちは。

去年の今頃、なにやらあれこれ物件を買い漁ってた我々。。(おかげさまで昨年はS造レジとシェア用の戸建てを買わせていただきました)

一年経ってそろそろCFがまた貯まりだしたので銀行からも「そろそろ喪も明けたし、なにかいい物件があれば融資しますよ(出来れば転売用のド短期プロジェクト融資が大歓迎なんすけどw)」と言われてます。(ちなみにウチの場合、最後の物件購入から一年すると銀行から喪明け宣言されるっぽいですw)

とは言え、不動産マーケットは相変わらずな高値市場。。
しかも買い取り業者さんやサラリーマン大家さんなどの競合しまくりの居住系物件では活路も見いだせないだろうと最近ちょっと物件の矛先を変えて居住用物件から事業系物件にシフトして買えそうな物件は無いかを模索しております。

幸い、物件購入でライバルになるのは居住系狙いの不動産投資家ばかりですから事業系物件はある意味ブルーオーシャン、、。

また事業系物件は居住用物件と違い融資も付きにくいですから売り出し利回りも居住系物件と比べればお高め設定で売りに出てます。

ただ問題は事業用物件の賃料です。。
居住用と違い事業用物件は賃貸の相場というモノがなく誰も借り手がいなければいくら賃料を下げても埋まりません。

想定利回りで評価するなら利回りは高めに見えても実際に成約する賃料が極端に低ければ借りたお金を返すときに大きな障害になるので単に店舗事務所系の事業用物件では我々も迂闊に手が出せません。(特に店舗系テナントは決まらないときはとことん決まらないので想定賃料なんてほんと絵に描いた餅でありますw)

ただ会社の近所であれば最悪、我々が入居して部屋を埋めることも可能ですから(毎月高い事務所代が返済に回るのでしたらそれもある意味投資、、ですw)場所を会社周辺に絞ってあちこちの仲介さんに声を掛けておきました。

そんなことをコツコツやってたら最近、ポツポツですが物件情報が集まり始めて先週は「これなら買っちゃってもいいんじゃね?」ってのが出現。。

最上階の部屋も都合よく空いてたし地下も空き状態だったので上をウチのオフィス、地下をオオカミバーにしようと事業計画書を書いて銀行に融資を打診、、、してるうちに現金投入のお金持ちにサクッと持って行かれちゃいましたw。(うーむ、、この分野も最近はブルーオーシャンじゃないかもしれません)

そんな「物件探してます情報」がほかにも漏れたのか、最近聞いたことも無い業者さんから物件がFAXで流れてくるようになりそんな中に「ホテル物件」が一つ含まれていました。

たぶん、ワタクシがホテル用地を探してるってのを聞いていた業者さんじゃないかと思うのですが「ホテル物件」と言って「稼働中の築浅のラブホテル物件」を送ってくるあたり、、この業者さんのセンスの無さをすごく感じます。。(合ってるのは「ホテル」ってとこだけじゃんw)

で、この売りホテル、、売り値は「応談」

「応談」とは特に売り主側から売値設定はしないけど妥当だと思うところで買いたい金額教えてって意味です。
しかし実際には仲介さんから「ま、このくらいが売買ラインの金額です」くらいは暗に教えて貰えるのですがそのラインは約10億。。

10億か、、、(ってかこんな床面積でずいぶんと吹っ掛けて来ましたねw)

10億とは言え、最近のラブホの稼働率は諸般の事情で上がってる関係で部屋数とかロケーションを考えれば稼働率次第では美味しい物件にも見えなくもありません。

しかしこれをウチで買うとなると銀行さんにどんな事業計画書作れば怒られないか、、見当もつきません。。(不動産屋がこんなの買いたいって大真面目に話したらグーで殴られること必至ですw)

また築年数もそんなに経ってないので壊すにはもったいないです。

そうは思いつつもやっぱり稼働率次第では利回りも高めな気がするワタクシ、、
この実際の稼働率を知るべくこのホテルに出入りしているリネン屋さんにリネンの納入量を聞いてみました。(今でもこれ系のリネン屋さんのお付き合いは続いてるのでこんなの聞き出すのは朝飯前なワタクシです)

このホテル系の稼働率ってのは仲介に聞いても高く売りたい売り主に阻まれて適当に粉飾した売り上げデータが出てくるのでリネン屋のデータが一番信用できます。

で、その結果が意外にいい数字なんです。(やっぱ都心のラブホって回転率いいんですねw)

前はこの手の物件の取引を結構やってた関係でワタクシ、これ用の収益計算のエクセルシートを持ってるのですが、想定売り上げから販管費を差っ引いても年間利回りはどう低く見積もっても40%くらいあります。(となるとオーナーの実質利回りは20%程度になるってことになります)

建物が比較的新しいってことは設備更新も1~2年先に延ばせそうなので(ホテル系の設備更新は居住系の3倍のスピードで劣化するので5年くらいすると結構な設備の更新が必要になります)この間にCFを貯めてってやればなんとか回っていきそうな気がします。

なんてトラタヌしてたらワタクシ、、
この物件がどうしても欲しくなってきましたwww(これで年間CFが2億増えたらワタクシ、もう南の島でぷかぷか浮かんでドザえもんでもなんでもなっちゃいますw)


しかし、、しかしです。。(ちょっと待ってください)
こんな物件高騰期に築浅ラブホをこんな利回りで手放すオーナーがどこの世界にいるんでしょうか?(こんな稼働がいいのに売り出す理由もわかりません)

そう思って、さっきのリネン屋に再度情報収集です。。

狼 「なんかこの物件売りに出てるっぽいんだけどなんでだか知ってる?」

リネン屋さん、、「んー、、どうだろ、、資産の入れ替えじゃね?」

・・・

・・・

まるで大手仲介さんに聞いた「売却理由」みたいな答えが返ってきたのでこいつに聞いても無駄と判断して聞き込みは断念。。

しかし、その時、リネン屋さんがしきりに「地主がどうの」と繰り返してたのでもしやと思い謄本をあげてみました。。

・・・

・・・

・・・

えぇ、、
建物こそホテルオーナーのモノですが土地はまったくの他人の借地でございました。。。。(概要書には「所有権」って書いてあったのに、、、ですw)


これで所有権なら嘘でもなんでもついて融資引っ張ろうと目論んだワタクシ、、(取り壊してレジ建てるって言えば、、、(以下略))

情報送ってきた仲介さんを思いっきり罵倒してこれからやけ酒でございます。。。(ってか無駄な夢見た時間を返せってーのw)




今日もオネエバーのママさん(どうやらワタクシと同級生らしいですw)に愚痴聞いてもらうんじゃんw

COMMENT

No title

全室事故部屋で1/3くらい原状回復してないってオチかと思ってたら違いましたw

見事なまでの、、、

トラタヌっプリでしたね...( ̄▽ ̄;)

梯子のはずされ方も定番だったようで...(^^;

センスのなさを感じた直感が正しかったんですね(ーー;)

調べちゃいますよね~‼私も気になると放っておけない性質なのでよくわかります。所有権じゃないなんて!
トラブルの匂いぷんぷんですね。

No title

残念な話だと存じますが、笑わせるオチにこんな雪の日でも心が温かくなってしまいました。ありがとうございます。
地元のラブホは潰れてからもう何年も取り壊しも何も行われておらず、廃墟マニア向けの物件になりつつあります。
おっしゃいます通り、近所の物件も同時に2か所が空いたと思ったら道路挟んで向かいなのに片側だけ延々とテナント入らず空いてました。事業系の物件って本当に落差激しいですね。

No title

 実質利回り20%魅力的ですね~
 にしても平気で偽造する神経が分からないですね。自分も現況満室とかいうマイソクもらいましたが現調すると空き部屋有り。
念の為管理会社にTELすると『空いてますよ~』とのこと。もう馬鹿かと・・・なんで少し調べりゃ分かる嘘つくかなぁ。

ラブホ

そういえば、ラブホって銀行は嫌がると聞いたのですが、
そんなことは無いのでしょうか?
どうしてもその筋との関わりが疑われるから、とか聞いた
のですが。

まあ、物件出されても大丈夫かどうか判断も出来ないので、
私は見送り三振で終了ですが。^^;

ラブホなら

一般の宿泊施設に転用も可能と思っていましたが、
海外の人を狙うなら、エアビー物件が多すぎて、値段とサービス競争になってます。
乗り心地向上中の夜行バスを使えば、寝ている間に移動も出来ますし。
知り合いの民泊は、低所得者向けではないのですが、近頃予約が入らないと嘆いていたした。
仕事熱心な地元仲介さんとの話です。
地主さん系は、民泊の違法性を全く理解しておらず^^;
民泊転用と知りつつ一般賃貸契約をしているとのこと。 
火災保険の適用外になるのでは?
他の入居者が退去するのでは?
と、心配しておりました。
簡易宿泊所にすれば儲かりますと【らくまち】でありましたが、
調べたところ、設備面でのハードルは結構ありました。

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