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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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融資の借り換えやりました

こんばんは。

今日はうちのマンションの融資の借り換えをやってきました。

この借り換えで年間のCFが400万円変わりました。。
年間賃料が2100万円の物件ですからこれで年間で400万変わるってのはちょっと事件です。。

金利と返済年数が激変したのでこれだけ変わってしまったのですが、実はこれで年末年始・・・ホントいろいろありました。。
まぁこの事をグチグチ言っても仕方ないのであえてここでは書きませんが世の中の仕組みが骨身に染みるほど理解できました。(この件はいずれワタクシ主催のお茶会にてブチまけたいと思ってます)

とりあえずこれからは仕事しなくても年間400万円収入が増えるので不動産仲介業者的表現で言うと

毎年何も仲介しなくても13000万円の収益物件の片手手数料くらいは入ってくる計算ですw。(下世話な表現ですみません。。。)

だからと言ってこれを湯水のように(湯水なんてほどではありませんが・・)使ってしまうと次の物件の購入計画に差し障りが出てきます。ここは爪に火を灯すように溜め込んで2号物件の手付けの足しにでも出来ればと思ってます。。。


さて、今日は毎週2回ほど届くアットホームの日です。

よくもまぁこれだけ売れそうも無い物件情報が届くものです。。
売り物件の情報は毎回しょぼいですがこのアットホーム。。実はこれ、別の使い方があります。(ま、最後は裏紙になっちゃうと言う点だけ変わりませんがww)

アットホームの賃貸物件のチラシをよく見ると取引形態が「貸主」「代理」と書かれているケースが多いです。
都内の物件だからかもしれませんが築浅の収益レジなんてのは大体そんな形態です。

この「売主」「代理」物件をひたすら温めます。ワタクシはアットホームが来る度に1時間くらいかけて毎回アタマに叩き込んでます。
ワタクシこのなんとも地味な作業を何年も繰り返していますがwこれが非常に今の売買仲介で役に立つんですw。

こんなのレインズで「貸主」「代理」物件だけピックアップすりゃいいじゃんと思われるかもしれませんがこのチラシ図面。業界用語で「鳥かご」という表が付いてます。良く見るとこの鳥かごに入居スミのところに「済み」と書かれていることが多いです。
(※鳥かごとは家賃がフロアごとに区切られて表になってるやつです。)

ワタクシ、これを物件ごとに記憶します。(記憶するって言ったってこれは限度があります。大体覚える程度でOKです)

するとどうなるか・・。慣れてくると物件ごとにどの部屋が埋まりやすくどの部屋がダメな部屋か直感的にわかるようになります。しまいには物件の名称を聞けばあたまにその物件の鳥かごが浮かんでくるようになりますw。

例えば
この物件は駅から近く日当たりもいいのになんでこんな家賃でも埋まらないのか・・?とか

同じ間取りなのに角部屋から埋まらずになんで真ん中の部屋から埋まるの・・?とか

先月埋まったはずの部屋なのになんでまた再募集するの・・?などです。

毎日こんな作業を繰り返しているとなんとなくですが物件個体ごとの有利不利が見えてきます。
実はこれ、うちのマンションを新築するときこのデーターがとても役に立ちました。

どんな部屋を企画したら満室に出来るか?

どのくらいの期間で満室に出来るか?

どこまで賃料を上げて耐えられるか?

他の賃貸の仲介さんから「そんなムチャな企画ヤバイですよ」と脅されましたがそこそこ自信があったのでそんなの突っぱねて猪突猛進しちゃいました。今考えたらたまたまうまくいっただけかもしれません(汗・・)

まぁとにかく細かいデータを覚えておくと後々何かと使えるものです。
うちの物件で「客層は40㎡のディンクスのみ。子持ちは不要。設定賃料坪11800円」なんて感じに賃貸ターゲットをバッサリと絞込みが出来たのはこれが理由のひとつじゃないかと。。w

よくそのエリアの空室率なんて指標がありますがワタクシあの手のデータはまったく信用していません。
また、都道府県の人口増加率とか様々なデータが公表されていますがあのデータを鵜呑みにして投資するのって競馬新聞で馬の戦績データだけを見て馬券買うのとあまり変わらないと思います。

近所に大学とかの教育施設が多いから賃貸需要旺盛だとか大手企業の工場があるから社宅としての需要が多いですとかそんな話を信じて買ってしまうなんてちゃんちゃらおかしいです。
ワタクシのお客さんで名古屋にアパートを買った方がいますがリーマンショック後のトヨタのリストラで90%程度で推移していた入居率が2ヶ月で20%になりました。また関西の大学キャンパスがたくさん集まる近くでマンションを買ったお客さんは学校法人の統廃合で生徒がいきなり半減して買って9ヶ月で手放してしまいました。

ワタクシがよく書いてる「下駄履き物件」の1階店舗部分。

こんな事言う仲介さんあなたの身近にいませんか?
「この1階の入居者さんは業績もいいので退去はしないと思います」なんてシレっというヤツ。。。

業績が良すぎて店舗拡大なんて言って他に移転しちゃう可能性もあるんですw。(経験者談)


収益不動産はその物件ごとにまったく違ったパフォーマンスをします。
築年数・ロケーション・家賃設定・間取り・設備・入居属性・日当たり・・・・同じエリアに建っていても入居率はまったく違う結果になります。

マクロ的な見方ももちろん大切ですが10部屋で満室のアパートを買う時にこの統計データがどれだけ役に立つのか・・。


話は変わりますが、
先ほど「貸主」「代理」と書きましたがこれ、言い方を変えれば所有者・・すなわち「将来の売主」です。

収益物件の売買ではこの誰が所有者かという情報がいつか来るかもしれない「売り出し」の時に役に立ちます。

例えば周辺の平均賃料よりかなり強気の賃料でなかなか埋まらない物件。。
・・・リーシング完了時点で売り出しを考えている物件である可能性が高いですw。

そんなことが予想される時は、窓口の賃貸担当者にコンタクトを取りうまいこと言って売買のセクションの窓口を無理やり紹介して貰ったりします。ここから先は企業秘密なのでノウハウは書けませんがこの作戦でたまに掘り出しモノにありつけたりします。

所有者によってはそんな面倒なことしなくても「この物件は近いうちに売りにでそうだな・・」とわかるものもあります。仲のいい仲介業者の集まりなどでこんな情報を交換しつつ未公開物件の情報として共有しています。逆に最初から保有目的でリーシングしている物件もあります。これはこれで所有者が誰かとか募集形態、管理している会社などで大体想像が付きます。これは手が出せません。。

いろいろなパターンがあるのでこのくらいしか書けませんがこのアットホームの賃貸物件の資料を丹念に見ているとそんなところからいろいろな裏事情が見えてきます。

なんでこんな事を書くかというと今後、収益物件が枯渇するんじゃないかと思っているからです。

仲介できる物件が少なくなる・・これはワタクシなど弱小仲介業者にとっては思いっきり死活問題です。。。
ただでさえ最近は仲介出来そうな物件があまりありません。。こんな事がこれからも続くとなると思うとうちもカネになりそうな物件を買い足して将来に備えておかないといけなくなります。。

あと、前にも書いたかもしれませんが平成5年くらいから平成12年くらいまでの収益物件ってなんだか少ないなと感じた事はありませんか?

ワタクシも感覚だけで書いてしまってますがどう考えても着工件数自体が少ないと思ってます。

今さかんに売りに出ているのは圧倒的に平成3年から4年くらいまでの物件です。
で、今は平成24年。。ということは築20年経過してます。この辺の物件は今後融資年数もきつくなってくるお年頃です。

この「バブル崩壊後世代の収益物件」が少ないというのは不動産投資マーケットに変な影響が出るんじゃないかと。。。

さらに気になるのは、平成5年から平成12年あたりの物件の数が少なくて逆に平成15年くらいからの収益物件はファンドブームの時の影響で賃料が比較的多めに取れるワンルームタイプのレジが増えてます。

このぽっかり空いた築年数の物件があまり出回らないと言う事と銀行融資を受けて賃貸経営をすると言う事を仮定すると、買うべき物件が買えなくて仕方なく築浅のワンルームを買わないといけなくなる傾向に段々とシフトしていくのでは・・・なんて考えてしまいます。(かなり的外れな深読みの可能性大です・・)

この築浅ワンルームはご存知の通り需要に沿って建てている訳ではありません。
当時のデベロッパーやファンド会社が机上に理論で最大限賃料を稼ぐ建物を企画したに過ぎません。
仙台や大阪、名古屋、福岡などの地方政令都市でワンルームの賃貸の在庫がダブついているのはこれが原因のひとつではないでしょうか。。

ここをご覧の方ならそんなのすでに予測して備えている方も多いと思います。

誰かがコラムで書いていましたがこれもある意味「ババ抜きゲーム」なのでしょうか・・。

週末のこんな時間に的外れっぽいシリアスなこと書いてますが実は結構真剣に心配してるんですよww。
ワタクシのこのしょぼい予想が単なる気のせいであれば・・・と思ってます。。


クマさんと点差が開いているうちにちょっと挑戦的な記事を書いて見ましたw。
さてワタクシのにわか評論・・どこまで通用するのか・・・?
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COMMENT

借換おめでとうございます\(^o^)/

  わくわくリッチです。

 誰かが言った。不動産投資の悲劇は2つしかない。

 ひとつは、物件のない悲劇。

 もうひとつは、物件のある悲劇。

 不動産投資は物件だ。物件が悲劇を生む。

 http://www.youtube.com/watch?v=CMigxgPt4lM&feature=related

 300億の仲介・・・

 
 さて、売る物件が無くなった場合、狼旅団さんの方式で建てて売るってのはどうなんでしょうか?

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

No title

ちわっす!
マクロ経済で物事語る奴はアホだと思っています。
本人は森を見ているつもりでしょうけど
見ているのは緑色の塊レベル
どんな枝や芽が生えているか分かってないから
あんな事になるのでしょうね。

現場第一主義。
これに勝る言葉はないと思います。

PS 日曜日、新築アパート見学会をやりま~す!詳細はブログで。

借り換えおめ

借り換え成功おめでとうございます。

それにしても400万のCF増はすごいですね・・・
ついついどの程度の条件変更だったのか計算してしまいました。(下世話

新築物件の分だけでと考えると、かなり大幅に変更しないとその数字
にならないですよね。^^;

それはそうと、賃貸マーケットの層を読むのって、仲介さんに話を聞いたり
周辺の間取り別供給量(というか募集量)を調べたりしても、イマイチ確信
が持てないですね。^^;

人気があって供給量の少ない間取り・広さのものを作ればそこそこは
回るとは思うのですが、それが本当に人気のある条件を揃えているか
どうか細かいところまでわからないですし・・・
そういえば、間取りに防音室設けるとどうしても洗濯機が廊下に出て
しまう・・・いけてない・・・

取りあえずウチの界隈は1Kが桁違いに多いことだけはよくわかりました。^^;;

だぶついている間取りのものが市場に出てきても食指は動きませんが、
人気の間取りのものは着々と供給されるようになるのでしょうから
どんどん人気の無い間取りのものは値崩れしていくのかな・・・などと
思ったりもします、あの数見ると。

No title

借り換えおめでとうございます!

ぐぐったら、こんなの出てきましたよ。。。
確かに減ってますね。。。
http://www.kensetu-navi.com/bunseki/report/0704/pdf/04.pdf

2ケタ違いますのね

先月、セミナーの講師のアドバイスで
変動金利の引き下げをお願いしたら3,000円/月ほど安くなりました。
(講師に「固定分も頼んでみれば」といわれましたが一蹴されました)

残債も少ないし、ダメモトだったので3,000円で小躍りしていたワタクシ。
額じゃなくて、下げてもらったこと自体で喜んでおりましたが
志が低かったですね。

来週の予定を今日こなしますので、4日には参加させてくださいませ。
勉強できるときにしておかないと♪

Re: 借換おめでとうございます\(^o^)/

わくわくリッチさん

こんにちは。

正直、もう新築建てるのは疲れました。。。

一件で十分ですw。

そういやわくわくさん「Jango」ってご存知ですか?
インターネットラジオなのですが自分好みの曲だけでアレンジできます。

洋楽好きなわくわくさんならと思いご紹介しました。
ワタクシこれ常駐ソフトに指定しました。
すごくいいです。

Re: No title

ふくちゃんさん

こんにちは。

明日は法事なのでちょうどそのころは読経なうです。

一度どうしても見たい物件なので非常に残念です。。。

でも見たい見たい見たい見たい。。。。(つーか退去から入居までの時間進行早すぎですってw)


ワタクシも不動産現場主義なので机上で理論するやつは大嫌いですw。
ぐだぐだ言ってないで現場見ろ。。と。

Re: 借り換えおめ

クロノスさん

こんにちは。

> それにしても400万のCF増はすごいですね・・・
> ついついどの程度の条件変更だったのか計算してしまいました。(下世話
ノンバンクまでいきませんがそれなりの金利から都市銀レベルの変動金利に下がったくらいです。
年数が変わったのが大きいです。でもこんなことが出来るなら最初からやれと思います。
一年で400万損した気分です。。

賃貸マーケットの層を読むのってやっぱり難しいです。
あと今はこれではまっていてもそのうち真似されてそこでも競争になっちゃうし。。
あとでいじれる間取りというのも検討ですね。。

防音室とかほかで出来ないことをやるのは効果ありますよ。。他にはないんだから。
来週間取り検討会議もやりたいですね。

図面のご準備を・・・。

Re: No title

kkenji1さん

こんにちは。

なるほど・・やっぱり減ってますね。。
気のせいじゃなかったんですね。。

やっぱり今のうちに物件の持ち方を考えておかないといけなさそうです。。

ところで来週の土曜日13時からだけど当然来るんですよね?
CM担当が来ないと話になんないですw。

Re: 2ケタ違いますのね

セレッサさん

こんにちは。

セレッサさんのところと違いワタクシ、信金のハイパー固定金利20年から都市銀クラスの変動金利の35年になったんですからそりゃこのくらいの落差になっちゃいますよw。

4日ですが是非いらしてください。
お待ちしています。

No title

ああ、もしかしてワタクシ参加することになってるんですか(汗)
その日は夕方から用事があるんで見学会だけ参加させてください

もう、随分前のことなんで細かいことは忘れてしまいましたが・・・
なにより、低金利&長期の借り換えおめでとうございます。

私が入居できるようになるまで売らないでくださいw
ホールドでお願いします。

こんぐらちゅれーしょん

一日遅れでこんばんは ぶるーまんぱぱ です。

すでに昨日 ぽちくり しますた。

CF改善おめでとうございます。

ということは、そろそろ解禁でしょうか。

狼モード爆裂でお願いします。

Re: No title

kkenji1さん

一応kkenji1さんがうちのCMやってるのでメンツに入ってないと。。。w。

あとうちのレジはDINKS向けなのでご結婚される前提でおねがいしているのですが・・w。

Re: こんぐらちゅれーしょん

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

そろそろ解禁したいのですが・・まだまだ壁に耳アリチロリアンです。

満を持してお茶会の時に思いのたけぶちまけます。。えぇ、、それはネチネチ・・と。

なので確立変動モードは来週です。。w

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