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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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昨日のブログネタの続き。。。(若干補足説明しますw)


本日も寒い一日でしたがまずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

昨日のブログで書いた「我々のお金儲けに役に立つ不動産業者」ってところで5項目を挙げましたが、「ん?それってどういう意味?」というご質問がたくさん来たので本日は昨日の話を少々補足説明させていただきます。

ワタクシ、昨日のブログ上で言いたかったことは、 「近いうちに融資が出にくくなって売値が安くなるだろうから今まではお客さんから物件を預かって元付けやる業務から安くておいしそうな物件を団員やこのブログ見てる人に売る客付け仲介に転換したい」という思いがあってのこと。。

売買物件の下落がしてるって局面なのに「今が物件の売り時です」なんて言っちゃ詐欺ですから物件価格下落局面では今まで封印していた「投資物件を探して売り歩く」業務に切り替えて売り側一辺倒だったものを今度は買い側に一辺倒に切り替えたいと思ってます。

となると今度は今まで付き合ってた客付け業者さんじゃない元付け業者系の営業と仲良く成っておく必要がありそれの適合条件として5つほど条件を挙げてみたわけです。

ただ、この条件、、
解説していくと全部が全部不動産投資家さん向けの条件じゃないことがわかるはずです。

今日はその辺もかみ砕きながらもうちょっとわかりやすく書いてみます。

昨日の5つの条件は
①ブツ上げが上手
②しかし自社で直付け出来るお客がいない
③投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)
④業者間売買が得意
⑤自社で買い取り能力がない

ですがこれを説明すると以下の通りです。

①ブツ上げが上手
これは一般の投資家さんでも必要条件ではないかと思いますが、単に売り物件を売り主から預かってくるだけでは半人前です。
ワタクシが言う「上手さ」ってのは物件が安い局面なのでそのことを売り主に真摯に説明して「安い指値が入っても今売っとかないとヤバイですよ」と言ってくれるいわばこっち向きにブツ上げが出来る業者さんのことを言います。

と言っても元付けは売り主側の味方をしないと信頼関係を失って媒介契約そのものを切られてしまうリスクがあるわけですから物件を預かってすぐに「値下げしましょう」とか言えば「じゃ、あの時の査定価格はなんだったんだよw」とブチ切れられる恐れもあるのでそこら辺の時間軸とかをよく考えて売り主さんが怒らないように指値幅を広げ徐々に価格の折り合いを付けて成約に持っていける能力がなければいけません。

当然、こんな危ない橋を渡るわけですからこの営業マンさんが両手狙いで来ます。
前にも書きましたが物件を買う側にいる時で有利なのは両手狙いの元付けから物件を買うこと(下手すると一番手の買い付けが満額現金買いであっても「一番手の人はヤバそうな人なんで、、」と融資特約付き2番手であっても買えちゃうことがあるくらいですwww)ですから両手狙いの元付けでブツ上げ能力が高い業者さんってのはホント、、重宝することでしょう。。

②しかし自社で直付け出来るお客がいない
そんな素敵ブツ元業者であっても自力で客付け出来るとなれば物件情報が外部に一切公開することなく水面下で売り切ってしまいます。(未公開物件の両手仲介、、聞いただけでワタクシ、、痺れちゃいますww)

しかし不思議なものでこの手の素敵系業者さんで自社直付け出来る仲介さんって少ないんです。
なぜかと言えば、ブツ上げってものすごい労力が掛かるのでエンド客を囲い込んで融資付けしてまで物件を売るなんて時間的に難しいんです。

直付け出来るお客さんがいなければ物件公開して買いたい人を募ることになりますが最初はやはり両手狙いで行くでしょうからポータルサイトや自社HPに誘導して直で買いに来たお客さんを優先します。

しかしこんなIT技術を使いこなせていない昔気質の素敵系業者さんも少なからず存在しますのでワタクシ、そんな業者さんかどうかをネット検索で確認してます。(ちなみにラ〇マチだのケ〇ビヤで広告出してる業者は全部知ってるのでアットホームとかで元付けやってる業者のHPを見に行って妙に作りこんでないHPの業者がいたら速攻で電話しちゃいますw

こういう業者さんって大体賃貸管理業務をウン十年やっててついでに建築工事なんかも手を出してることが多いので古くからの顧客を抱えてます。こういう顧客が売り出す物件は地主物件である可能性も高くそもそも不動産を投資としてやってるってことも少ないのでちょっと不動産に詳しい業者がコンタクト取ると次回から「オオカミちゃん、、こんな物件預かるんだけど、いくらで売ればいい?」なんて話がちょくちょく舞い込んで来るんですw

ちなみにワタクシが過去に売り出した「狼旅団〇販大家シリーズ」の物件は全部これで供出しています。。。

③投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)
上の②で話した話に連動するのですが、業者さんってみんながみんな同じスキルを持ってるわけでもなく得意不得意分野ってのが存在します。

この相場観がわからないってのは例えば普段、戸建て、戸建て用地専門で売り買いしてる人はアパマン等の投資物件を見てもいくらで売ればいいのかを完全に把握出来てないってあたりがわかりやすいでしょう。

「この周辺は最近人気で坪単価〇万で取引されてるからこんなもんで売れるよ」とは教えてくれますが、投資物件で利回りの話をすると「えーっと、、ま、投資なんだから10%くらいなら売れんじゃね?ww」と知ったかぶりしてしまう人も少なからず存在するんです。(先週も実際にいましたから間違いありませんw)

こういう実需にはやたら詳しいけど投資になるとまるで見当もつかないって人は意外に多く、これらはアットホームで実需系の物件をエンドから預かってる業者さんに多いです。

こういう業者を見つけたらこっちがいかに投資物件に強いかをアピールするとともに「口が堅い」「支払いがいい客を大量に抱えてる」「融通が利く」などをさらにもうアピールしてどんな些細なことでも相談に乗ってあげてるうちに懐いてくれます。(当然電話は3コール以内ですw)

こういう業者さんが出してくる物件は一瞬「え?こんな値段で売ってくれるの?」ってビックリするくらいの売り値で出てくることが多いのでその際「うーん、、ちょっと高い気がするけどウチのお客は高買いするから大丈夫w」と軽く嘘ついとけば融資付けしてる間、ずっと待ってくれるので安心です。。(いいですか?安くても絶対安いって言っちゃダメなんですよww)

④業者間売買が得意
ま、これは簡単な話ですが普段から業者間売買しかやってない業者さんってのはエンド客がいかに高値で買うかをあまり知りません。

だからって業者が買う値段よりも遥かに高い買値で買ってしまえば投資物件を買う意味がありませんからポイントとして「業者買い取り価格よりちょっと高く買う」ってとこに妙味があります。

実際、業者間取引で「あと少し両社の折り合いがつけば成約できるのに」って場面があるのですがこういう時に打開策として「エンドのお客さんで今の指値よりちょっと高く買ってくれる人知ってますけど」とか言うと成約したい業者さん、、あっけなくその業者間取引を潰してこっちに向いてくれることがあるんです。(「ま、片手手数料になっても決まってナンボだしなー」とか言いますw)

これの見分け方は水曜休みではない業者さん(買取系って土日休みが多いので水曜休むと仕事にならないんです)とか売り出す物件が一般客じゃどうにも出来そうない物件を売り出してるとかいろいろあります。

⑤自社で買い取り能力がない
最後の条件がこれなのですが、自社で買い取る能力がある業者さんってのは自動的に査定能力も高くエンドの売り値も全部把握できるからこそ仕入れが自社で仕入れが出来ちゃうんです。

そんな業者さんに「なんかいい物件ありませんか?」なんて聞いたところで自社で買い取った再販物件を「これ両手仲介できますけどどうですか?」とやられるのがオチですww(どうでもいいですけどこんなクソ物件にスルメで融資付けて高属性サラリーマンに売りつけてるバカ業者、死ねばいいのにって思います

この手の買い取り能力がある業者さんに一般の投資家向けにおいしい物件なんて出すわけもありませんからそんな能力があると知ったら近づかないことです。

ただあれです。
不動産投資初心者から見ると大規模修繕も全部済ませて売り出される物件であることが多くさらに大規模修繕後の10年保証まで付いてくる瑕疵担保保証2年付きの物件であることも多いのでそういう方にとってはありがたい業者に見えるかもしれません。(物件価格が安い記事には重宝しますが今のような高騰期は自殺行為ですので取扱いにご注意ください)

と、今日は昨日の話を詳しく解説しましたがおわかりいただけましたでしょうか?

だたこうやって見るとおわかりだと思いますが我々業者には必要不可欠な能力5項目ですが全部が全部、不動産投資家さんにとって有利な条件ではないと思います。

と言うことで今日の話は全部を丸暗記するのではなく「業者さんの得意不得意を見極める」ことと「不動産屋っていろんな種類があるんだな」とか「こういう業者はこう利用するんだな」みたいにご自身の頭でうまく仕分けして自分の不動産投資にはどんな業者さんがいいのかを考えていろいろ依頼するとうまくいくことが多いですですからちょっとづつでも試していただけると幸いでございます。。

長くなりましたの本日はこの辺で終了です。。。



ヒゲの大家がいきなり会社にやってきたのでこれから飲み会なんじゃんw

COMMENT

仲介さんの特性、、、

見極めることって大事ですよね(^^;

まぁ、頭でわかってる気になってても、
実際に活用できるレベルかどうかは別なのが問題なのですが...(ーー;

日々、試行錯誤の繰り返しですね(・∇・)

つ、つまりは・・・(生唾)

閣下の売りだしを待ってればよろしい、と!
でも地元に強い&管理っていう業者さん良いですね!狼不動産様を除いて私の希望にピッタリです。

なんだか

大事なことがかかれてるから、熟読します。
反対にたかくうるならオラオラ系の業者探せばいいんですかね?
今、らくまちの初心者セミナーやってる会社、売却先に打診してます。笑

得手不得手

プロでも得手不得手があるんですね。
そういう部分が、同じ投資でも株などのペーパーものとは
大きく違うところで面白いのですが。^^;

最近は物件のチェックもしてないのでなかなか業者さんとの
縁もなくなっているな・・・

いつも楽しくブログを拝見しております。

今日の記事、うちの会社かと思っちゃいました。当てはまりすぎてにやけちゃいました。。笑
ギリギリまで未公開にして、両手仲介を狙っております。。エンド客が持てないダメな会社かもしれません。。笑

ブログ登録したものの

納豆名産地の方のブログ、痛々しいんだわー(T.T)
行き詰まり感が…。

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