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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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今日でこの会社辞めます。。。


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こんにちは。

新年明けたと思ってたら本日は1月の月末。。(今年もあと11か月となりました)

そんな1月末の今日、、
「今日でこの会社辞めます」電話が4件入りました。。。

実はこれ毎年の今頃の風物詩なのですが、不動産業者の営業マンって12月のボーナス貰った直後じゃ辞めにくいので貰った直後に退職届を出して翌月の給料を貰って辞めるってのが多いんです。。(ちなみに次回の辞め時は9月末ですw)

不動産会社に限らずどこの会社でもこんな退職騒ぎがあるもんですが正直言ってこの不動産業界ってのは入れ替わりの激しい職業の一つ。。

ヒドいところになると社長から下の人間が全部入れ替わってしばらくぶりに遊びに行ったら「なんだこれ?まるで別の会社じゃねーの?ww」なんてこともあるくらいです。(こういう場合は大抵社員の造反なんですけどw)

ひと昔前だとそういう辞めていく方の社員の方が賢いことが多かったのですが(今の会社じゃ社長がアホすぎて稼げない等)、今はどっちかと言うと辞めていった社員の方がアホ過ぎることが多く、社内での自身のポジションが育ってきた後輩に脅かされてまるで新陳代謝の老廃物のように消えていくケースがほとんどです。。

とは言え一部ではホントに能力があるのに社長が上手く使いこなせずに逃げて行くやつもいるので今日の4件の退職報告の電話を受けたワタクシ、、辞めていった方の「能力が高いのか?」「低いのか?」を見極める必要があります。(能力あるやつが辞めた会社じゃ使えないし、能力無くてやめたやつを追っかけても時間の無駄ですw)

そこでワタクシ、
その退職電話を受ける際に必ず聞くことが3つあります。

その① 「次の就職先」
ワタクシ、不動産屋の名前を聞けばおおよそはその会社の社風はわかるのでこれを聞けばなぜ今の会社を辞めようと思ったのかとか今後やりたいことは何かとかどのくらいの収入があれば働く気になるのかくらいはわかります。

ただ相手によっては次の会社が実際どういう会社かわからないで単に儲かりそうだとかネームバリューだけで転職しようとするので注意が必要ですが、同時にその辞めていく当事者の実力もなんとなくわかるので「あの会社に転職するんじゃー、、もって一年かな」くらいの予測も立ちます。

逆に「あ、彼の能力ならこっちの社風の方があってるからうまく使いこなせが我々の戦力になるかも」って思うこともあるのでそういう人はそもそもどこの会社に行っても同じようなパフォーマンスで仕事をするのでこっちに当て嵌る人はあまりいません。。。

その② 「今の会社の退職理由」
これは今までいた会社がどんな会社だったのか詳しく検証出来るのでとても重要な質問です。
今までワタクシが「この会社はこんな社風だろ」ってのを再確認する意味でするのですが、意外に途中から方針が変わってることもよくあります。

と言ってもこの時点ではまだ正式に辞めたわけじゃないので会社を辞める本当の理由をしゃべる人は少ないのですが後日飲みに連れていって好きなだけ飲みなよと懐柔すればおおよその不満点とかをブチまけてくれます。

そういう情報は彼が辞めていったあと、その会社とどういう付き合い方が一番効率がいいのかの判断材料になるのでこっちにしたら全く興味のない他人の退職理由であっても聞いておくべき質問です。

その③ 「辞めるにあたり顧客名簿の持ち出しの有無」
今までいた会社の顧客名簿は次の転職先でスタートダッシュで売り上げを上げられるか上げられないかを大きく左右します。(通常は顧客名簿をこっそりメモリースティックに移し変えて持ち出すのがスタンダードですw

それをやめてしまった会社への変な忠誠心で「いや、そんな名簿は持って行きません」とか「そんな名簿が無くたって私は自力で顧客開拓出来ますから大丈夫です」なんてやつも時々いますがこういうやつで大成した奴はワタクシ、見たことがありませんwww
ってか、そういうやつって会社辞める時に会社側から「オマエが持ってる顧客情報は全部おいて行け」とか言われてクソまじめに全部会社に差し出しちゃった可能性が大。。

そこで全部差し出すのではなく「即決力があって口の固い不動産初心者な顧客」の情報だけはこっそり持ち出して次の会社でしたたかに利用するくらいの営業マンでなければ次の会社もそう長くはありません。。(どうせまた半年から一年くらいで同じことを繰り返すんですw)

またこのくらい要領がよくない営業マンは正直言って顧客から見ても得な情報をもたらしてくれる可能性は低いですから「今月いっぱいで今の会社辞めます」って言われても追いかける必要もないかもしれません。(そのやめた会社の新担当に賭けたほうがマシですw)

と、三つの質問事項を書きましたがこれを聞くことによっておおよそですが「今の会社と引き続き付き合っていくか?」「転職した営業マンについていくか?」「適当に両方とダラダラ付き合っていくか?」の三つに分かれることになります。

ただ最後の両方とダラダラってやつは前いた会社にバレるとあまりいいことがありません。(ワタクシ、昔これやってこの会社の親会社から顰蹙買ったことがありますw)

結局、「辞めた会社」か、「辞めた営業マン」の二択になるわけですが、実はこれ、一般の不動産投資家さんが「使える営業マンか?」「使えない営業マンか?」を判断できる材料でもあるんです。

例えば40歳の営業マンがいたとします。
新卒で入っていれば業界経歴は16年前後。。

新卒で入社して16年同じ会社に居続けられたとすればそいつはよっぽど優秀なのか恐ろしく上司に好かれる腰巾着である可能性が高いです。(いや、ここは優秀だとしておきましょうw)

これが新卒ではなく中途であれば必ず前職があるはずで前職があれば業歴の年数も変化します。
例えば40歳の営業マンでこの業界3年、前職が美容師で会った場合(ってか最近この事例が一番多いのでこのパターンを選択しましたw)

まったく異業種から飛んできてるわけですし給料の安い美容業界から不動産業界に飛んでくるってことは明らかに巨額のマニー目当てであることは明らかです。(だって「なんでこの業界に転職したの?」って聞くと異口同音に「金目ですw」ってドヤ顔するんですもんw)

一概にこれのどっちの営業マンの方がいいのかと言う点では迷いますが傾向として不動産取引で無茶して成約に持って行こうとするのが後者で会社のマニュアル通りにやろうとするの前者であることが多いです。

不動産取引ってのは大きい金額が動くので仲介さんなり業者さんのミス一つで多大な損害が売り主、買い主に飛んでくることがあるのですがほとんどの場合、その営業マンの知識不足、経験不足から起こります。(ごくまれに最初から「嵌めてやろう」って悪意あって、、なんてのもありますがw)

しかし経験年数に同じようなスーツ着てこられて「不動産のことならワタクシ、プロにお任せください」なんて笑顔で言われたら誰もが「この人はプロだから任せて安心」と思ってしまうでしょう。。(ちなみに「不動産投資家のスキルでこれを見抜く」ってのがありますが今日は覚えなくていいです)

よく不動産投資本とかで「その仲介さんが不動産投資やってなければ経験値が低いので避けるべき」とか書いてありますがそんなこと聞く前に「転職歴」とか「前職はなに?」(いきなり転職歴を聞くと相手も不審がるのでここは決め打ち的に「前職ってなにやってたんですか?」と聞くといいでしょう)と聞いてみてください。

次に「で、この業界にはいつから来たんですか?」と聞けばこれで「前職」とこの業界での「職歴」がわかるはずです。

この前職と職歴(業界経験年数)がわかれば同じようなスーツを着て「プロです」と言ってもその営業マンの属性が透けて見えてくるのでそれに出してくる物件情報を加えるとほとんどの「営業マンの仕事が出来る度数」が見えてくるはずです。

この仕事が出来る度数ですが、単にいい物件を出せるかどうかの度数ではなく(だってそんなのはバカ営業マンでも運次第でGET出来ますからw)契約実務やその後のトラブル回避などで大きなアドバンテージになるんです。

実は最近よく相談で来る話がこの契約時、決済後の営業マンとのトラブルで話を聞いたり契約書や重説を見せて貰うと「これって営業マンの質の問題で起きたトラブルじゃんw」ってのばっかりなんです。。

調査不足だったり不実の告知が多いのですが、それより最悪なのはそもそも営業マンの知識不足から来る情報収集不足。。

しかもそういう不測の事態が起きたときに売り主、買い主どちらに責任が帰属するのかを明確に文書に落とし込んでいないため責任が宙に浮いた状態でどうにもならないって類が一番多いのですが、こんなのある程度経験積むか、上司なり会社のリーガルチェックがしっかりしてれば簡単に防げたことばかりです。

お金が早く欲しいからとつい契約業務を焦り売り主買主に重大な損害を与えて「うちはやるべきことはやりましたよ」と責任回避しようとする業者さんが最近すごく増えてるのでここも充分注意していただきたいチェックポイントではないかと思います。




最後になりますがここで業務連絡です。。

昨年末に、我々の会社の売り物件に自信たっぷりに融資特約無しの買付け入れて事前の融資打診で瞬殺されて突然退職して行方不明になってるFさん(43歳)。。

アナタの後始末は上司のMさんがきちんとやってくれたので我々、一時は刺してやろうかと思ってましたがもう怒ってません。。

Mさんアナタを心配してますのでここ見てたら一度連絡してあげてください。。。(あ、あとその携帯、、会社の携帯なので返して欲しいそうです




連絡待ってるんじゃんw

COMMENT

今日の記事を見ていたら、、、

去年の撃墜マークのお話を思い出しましたw
[一億総不動産投資ブーム。。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160314.html

元紳士服売り場の販売員のおっちゃん、、、
まだ不動産業を続けられているのでしょうか...( ̄▽ ̄;)
なんてどうでも良いこと考えちゃいましたwww

連絡したら、刺さ・・・いえいえ(笑)。
でも私も無意識に仲介さんの職歴聞いちゃいました。良い人だけだと厳しいですよね。
でも他はそういう視点気がつきませんでした!

No title

 最後にいきなりリアルな話が出ましたね(笑)
 どうせ辞めるならボーナス欲しいのは人情ですが名簿までとは・・まあそれくらいでないとこの業界はやっていけないんですかね(^。^;)

賃貸仲介では…。

対営業マンで相当融通を利かせていても、異動・退職での連絡はほぼありません。
店長クラスでもです。
なんだかなぁと思います。
この先付き合わないならいいのですが、別会社に移った後で、
「前に○○にいた者ですが、取引お願いします。」
と、都合のいい事言う方々、大概成約できませんけど!

No title

融資特約無しの契約ではなく、買い付けでも、業者が出した場合は刺されてしまうのですねー迂闊に買い付け出せないですね。

入れ替わり

新陳代謝が激しい業界ですね~
殆どが稼げなくて消え行く運命なのでしょうけど。^^;

資金も拘束される、長期にリスクを負う賃貸業はやらずに
売買で稼ぐ方が良い、という人もいますが、成約までもち
込める知識とスキルがあれば、なんでしょうし。^^;;

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