プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
検索フォーム

友人の暴走を止めたいです


今週もポチ押して「戻る」をよろしくお願いいたしますw

こんにちは。

最近、ワタクシのところにやたら区分マンション購入の是非を問う質問が増えてます。

と言うことで本日はこんなご質問にワタクシ流のお答えをさせていただきます。。

「友人の暴走を止めたいです」

長文お許しください。

友人が、ワンルームマンションを購入しようとしています。
投資系雑誌の別冊(広告)にでてくるように大手嵌め込み会社のようですが、「日本一の営業マンらしいし信頼できる」、と、もう完全にロックオンされています。一旦ハンコを押す直前までいき、ギリギリの理性で一旦持ち帰ることとしたようです。

近日説得する場を設け、なんとか思い正せるようにする手配をしましたが、不動産関連にも、金融関連にも全く疎いという前提ゆえ、何をどこから話をしたらいいのか、困っています。

彼女は、一生仕事にあぶれることはない仕事で、融資も問題なく、年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミングです。業者からすると、完全にカモネギです。

具体的には、今は職場の寮(家賃負担はほぼなし)にいて、寮を出て賃貸物件に引っ越し、併せて、ワンルームマンション投資を行うことを考えているようです。寮を出るのは、寮が古く、漏水等もあったらしく、また、周囲の人の分譲マンションを見て、もう少しいい所に引っ越したいと思ったことが発端のようです。 (いい所に、というのも、そのポイントは食洗機がある!とか、3口コンロのIHだ!とか、そっち系です。)

当方は、不動産金融業界におり、趣味も不動産で毎日のサイト巡回と狼旅団ブログとポチは欠かしません。狼セミナーにも何度か参加しております。バッチは持っておりますが、二次会は初回にその空気に圧倒され、そっと会費だけ払い店をあとにした身でそれっきりです。

数件の自宅の売買と、区分の賃貸経験だけはあり、仕事の関連で宅建と不動産証券化マスターの資格はあり、日本一の販売員の理屈は覆せるとは思います。

ただ、関係性にも配慮すると、買いたい気持ちを全否定するわけにはいかないかと考えております。しかしながら、百歩譲っても、わざわざ金銭的に優遇されている寮をででまで自分が賃貸に入り、投資用ワンルームを購入という狂気の沙汰な組み合わせだけは、絶対に阻止しなければいけないと思っています。最悪、ローン控除のとれる広さの中古を自宅として都心に買う方が、まだ儲かるのではという次善策を落としどころにできればと思っております。

狼さんなら、限られた時間で何て言いますでしょうか?

お忙しいところ恐縮ですが、助言を頂ければ幸いです。
仮にこんなことですネタになるのであれば、公開していただいても構いません。何卒、よろしくお願い致します。


こんな長文なご質問をいただいておきながら「は?そんなの買っても儲からないよ」と一言で済ましちゃ申し訳ないですし、そのご本人が営業マンを完全に信用しきってる場面であれば他の人がとやかく言っても「うるせー!外野は黙ってろ!」と思われてしまう気もするのであえて今日のブログネタとしてワタクシの考え方を書いてみます。

まず一番大事なのはその営業マンが「日本一の営業マン」である点。。
今どき、ホントに日本一の営業マンであればとても弁もたつ方じゃないかと思うし、結構イケメンじゃないかと思います。(と言うことでここからはこの営業マンがイケメンであると決めつけて書かせていただきますw)

こんなキャラの営業マンに「年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミング」の方が営業されればワタクシだって契約書にハンコ押したくなっちゃいます。(「もしかしてこれって運命的な出会いってやつ?」とか言って完全に舞い上がってしまうところでございますw)

ここから崩すとなると「投資とはなんぞや」とネチネチ説明しても無駄なのでこの「信頼できる営業マン」の「信用」を落とす手法がお勧めです。

ちなみに今どきに区分ワンルームを買おうとする場合、場所がいいと20㎡ちょいの狭い物件でも2000万円くらいは平気でします。(城東地域でも築浅であれば21㎡で2800万なんてべらぼーなボッタクリ価格で売りに出てます)

これで部屋を賃貸に出せば得られる利回りはいいとこ5%程度。。。

区分ワンルームは5%くらいの利回りがあれば上等とか言われてる風潮があるし、属性がそれなりに良いとほぼ手金無しの融資で買えちゃいますから融資期間さえ長めにすれば数万円程度のCFが出るかもしれません。

これが積もり積もれば一年で20万くらいになりますから返済は賃借人にやらせてそれで残った数万を貯金、、と出来るのですが、、そうは問屋が卸さないのがこの区分マンション投資です

まず物件を持てば毎月修繕積立金と管理費が掛かります。
当然家賃に乗せたいと考えるのですが取れるのはせいぜい管理費として取れる7000円程度(エレベーターがあればこのくらいの管理費が取れます)

となると毎月の修繕積立金は持ち出しになるので家賃が毎月75000円くらい入って来ても実質的な賃料は68000円くらいでしょう。(どうでもいいですけど区分のワンルームってなんであんな安い修積みでやっていけるんでしょうねw)

これだけで年間賃料は10%下落してしまうのですが微々たるものですがこれに固定資産税が掛かります。
この規模だと毎年10万程度は掛かるんじゃないかと思いますが月換算で8300円。。

と言うことで年間賃料から見るとさらに10%下落して手残りは59700円。。

ここから返済となるのですがこれしか手残りが無い状態でノンバンク系のアパートマンションローンで組むと相当長い返済期間にしないとCFも出ませんので、出来る営業マンだとここで伝家の宝刀「なんちゃって住宅ローン」を使うはずです。(賃貸住宅に引っ越しさせようと目論んでるのって本人の意思じゃなくて営業マンの希望じゃないかと勘ぐってるのであえてこの話にも言及させていただきます)

住宅ローンなので金利はノンバンクの融資より安くしかもノンバンクみたいに最長25年ではなくうまくいけば固定35年なんて長期ローンが組めますので返済が少なくなった分、CFが残る収支表が作れます。

ただこれは住宅ローンなので実際に住まないといけません。
なので想像ですが住所が会社の寮だと都合が悪いので一旦外に出して賃貸の住所にしてそこから住宅ローンを組ませようと目論んでいる可能性が高いです。(だって実需としてお金借りるのにいつまでも社員寮居住じゃおかしいですよね?w)

実需で買うマンションだと嘘ついて買うわけですから銀行からの書類はすべてこの住んでるであろう買った区分マンションに届きますのでここに実際に住んでないと困ります。(その頃にはすでに賃借人が住んでるはずなのでそんなオーナーの郵便が届けば返送されてしまい銀行に非居住の実態がバレて大変なことが起ることもあります)

そこで銀行の郵便物が届く期間中は管理会社が頻繁にポストをチェックしたり決まった賃借人に対して「〇〇さんの郵便が届いたら受け取ってくれ」とかお願いするのと同時にポストに名前を張り出さないよう依頼しておきます。

こんな面倒な業務が付いてくるので賃貸管理の費用も必要になってくるでしょう。。
一般的な賃貸管理料は月賃料の5%。。

75000円得られるはずで購入した物件の賃料はこの時点で25%ダウンしてますので56250円。。

恐らく本物件の返済は月々4万円台後半から5万円前半でしょうから返済後の実際の手残りは毎月数千円。。

これで終わればまだプラスなのでいいですが賃貸物件は退去されると原状回復費用が掛かり、再募集する時には仲介手数料も掛かります。

ワンルームなのでファミリーよりも居住期間が短いですから3年程度で入れ替わるもの。。
そうなるとその度に原状回復費用で10万程度、募集費用で最低でも家賃1か月分は飛びます。(広告費とか入れると悲惨なことになるのであえてここまでは計上しませんw)

おそらくこのあたりでマイナスのCFになると思いますが、もっと怖いことがさらに待ち受けてます。

えぇ、、ご存知の通り、物件本体の価値の下落です。

実はこの区分マンション投資、、
5年前くらいの物件価格が安い時期に始めてれば年間CFは赤字でも売却すればキャピタルゲインが得られる可能性がありました。

しかし如何せん、、昨今の物件相場での売値じゃ出口局面を迎えたところで今の値段で売るのは至難の技でしょう。。(投資で始めたはずのマンション経営が最終的に赤字になるのではもはや投資でもなんでもありません)

おそらくこの営業マン、この辺の話を持ち前の饒舌なトークとイケメンぶりでこの方を口説き落としてるかと思いますが、「節税」とか「団信利用」の借金がチャラになるとかも織り交ぜて洗脳してるはずです。

そこで「どうせ不動産投資したいならこうすればいいんじゃね?」と言うことで、
「中古ファミリー物件を住宅ローンで買い、リノベしてちょっと済んだら転売する手法」をお勧めしてみてはいかがでしょうか?(区分レジのヤドカリ投資法と申しますw)

これであれば寮から出られるし自分の住みたいエリアを探せるし、住宅ローン組めて実際に住んじゃうので銀行からとやかく言われないし毎月の返済は恐らく普通の賃貸住宅以下の返済で済むのでクソみてーな区分レジで手出ししちゃうより遥かに投資になってます。。(と言うことでラスティーくん、、この投資法が書いてある過去ログを引っ張り出してコメント欄に張り付けてくださいw)

恐らくですが、その饒舌なイケメン営業マンにこの手法を「どう考えても彼女にはこっちの方が向いてる投資法だと思うんですけどどう思います?」って感じでぶつけたらこの女性も目を覚ますんじゃないでしょうか?

食洗機とかIHの3口コンロなんて大した費用でも無いしどうせフルローンで買うならこのリノベ費用も融資に乗っけちゃえばリノベ済みの区分マンションに住めて家賃はそのまま返済に回るので「住んでるだけで不動産投資」が可能です。(しかも団信にも入れるので万が一の時は借金もチャラになるおまけつきですw)

このムカつくイケメン営業マンを蹴散らしたあかつきにこの彼女にこう言ってあげてください。。

「不動産投資ってのは自分で住むってやり方でも出来るんだぜ。。。」

・・・

・・・

ままま、、今のご時世、、
ワタクシが推奨する投資法で物件買おうにも高値でなかなか手は出せないかもしれませんが、こんな訳の分かんねー区分買って時間を無駄にするくらいならこの手法で物件探してる間に物件価格も下がってくることでしょう。。(あくまでも時間稼ぎの手段としてお話ししてあげてくださいw)


あ、そうそう忘れてた、、


最後になりますが、ご質問の文中に
「二次会は初回にその空気に圧倒され、そっと会費だけ払い店をあとにした身でそれっきりです」と書いてありましたが、、

別に我々、妙な商材売りつける気も、酔わせて裸にしちゃう気もございませんので飲み会も安心してご参加いただければ幸いでございますwww




一体、我々の飲み会ってどんな雰囲気だったんじゃんw

COMMENT

とりあえず振られたので、、、

区分のヤドカリのお話だとこの辺がよくまとまってるかと。。。
[狼式不動産投資理論。。。(その2)]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20141023.html
※連載記事ですが、区分としてはコレですかね。。。

あとは、そのものズバリの区分投資の連載でしょうか?
[狼流区分投資考察。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-984.html
※三日間の連載記事です。。。

2~3年ほど前の記事ですが、
基本的な考え方は変わっていないかと...(^^;

パッと出てくるのはこのぐらいでしょうか。。。

No title

狼さんの勧める髪型にしたらモテるようになりましたw
ありがとうございます。

不動産以外はポンコツだって言ったのも取り消しますww

No title

 今日も充実した内容になってますね。慣れてる人からすれば当たり前かもですがこれがなかなかやってみないと分かりませんからね・・
 と言うわけでラスティーさんが探し出してくれた過去ログを復習がてら読み直します。

最後に救いがあって良かった‼です。
キャッシュフローの計算どんどん下がっていくので恐怖でした。
我が身を考えてみないとです。

圧倒する雰囲気wってどんなだったのか気になります。
いつも割とフツーに飲んでる気がしますが席によって圧が強い所があるんですかね?

No title

お忙しい中、ありがとうございます。まさかこんな風に回答を頂戴できるとは思ってもおらず、感動しております。
電話までくださり、ほんとうにありがとうございます。かれこれ7時間考えましたが、やはりコミュニケーションに難があり、折り返すことは断念致しました(名刺を捨ててしまい番号がわからないわけではありません)。ただ、ここ10年で一番嬉しい気持ちになれましたことは、恐縮ながら強調させていただきます。
イケメンと対峙することは想像すらできませんが、イケメンが提示した物件概要だけは入手できるよう尽力し、せめてヤドカリ投資法に誘導できるよう頑張ります。
もし、(おもしろい)結末になった際は、勝手ながらご報告させていただく所存です。

最後に、心苦しいので、相談メールで一部誇張表現がありましたことをお詫び申し上げます。
あの2次会を目の当たりにして以降、再度のセミナー参加はしておりません(セミナーの座席が3人掛けで苦しいとか休憩時間の喫煙所での電話している閣下がちょっと怖いとか2次会に椅子がないとか、その変完全に狼初心者用のセミナー+2次会にしろとかそういった趣旨ではございません)。。。

しかしながら、嫁からの非難を甘受しつつも(領収書をみつけられた数年前から白い目で見られており、嫁の母親にセミナー資料を見られ離婚を勧められた(模様)ですが)息子の保育園バッグに1歳から狼缶バッチを装着、「トーマス」の次に「狼」を覚えた事実だけは、誇りに思っておりますので、あえて申し添えます。

これからも、裏旅団員として、5年以上ブログ更新が途絶えるまで、草葉の陰からファンであり続けることを誓います。本当に、ありがとうございます。

かもねぎ

独身女性がマンション買うかどうか悩むお年頃ってあるらしい
ですね。
確かに、家賃払い続けるよりは・・・という気持ちはわかりますし。

そういう人を得意としている営業マンもいるんでしょうね。^^;

果たして、その状態の人を説得して喜ばれるかどうか・・・
結構微妙なことになる予感が・・・^^;;

おれを選ぶかイケメンをえらぶか

こんばんは。

俺を選ぶなら買うな。そいつイケメンを選ぶなら好きにすれば。
と上からで行けばよいのではないでせうか。所詮男と女。

そんなお年頃で買っちゃいましたが何か??


セカンドローンというものもあるので、寮に住みながら住所を移さずに買うことも可能だと思います。

EDIT COMMENT

非公開コメント