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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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昨今の融資姿勢の話。。。


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、昨今、ワタクシもそうですがブログやらなにやらで「なーんか最近金融機関の融資姿勢が厳しくなったよね」と書かれるようになりました。

事実、今までは年収で800万もあれば初心者であっても軽く5億程度まで物件購入出来たものが出来なくなってきてますから確かに金融機関の融資姿勢に変化があったのは間違いないかと思います。

ただ、これの実態はどちらかというと「融資付けする業者さん」に問題があるようです。。

実は最近、あちこちの業者と話をしてると、皆さん異口同音に「そういやオオカミさん、、〇〇って業者いたでしょ?あいつらいろいろ悪いことやり過ぎて〇〇銀行出禁になったんですよww」と会心の笑みで言われるんです。(まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですwww)

噂レベルであればワタクシもあまり信用しないのですがそれを裏付けるかのようにウチに遊びに来る他の業者さんも「そういやオオカミ、、〇〇って業者が〇〇銀行出禁になったらしいぞww」と同じ業者名を挙げますので時間の経過からすると噂の業者以外でもさらに出禁になってるとこが増えてるんじゃないかと。。(ワタクシに寄せられた情報によれば今のところサンタメ業者で7社、仲介業者で11社ですw

ただ、先日もお話ししたように銀行などの金融機関はそんな業者に面と向かって「てめーらは出禁だ!」とは言いませんので(ウラ出禁と言います)そんな状態でも業者の融資付け担当はその物件を買いたい顧客属性もろとも物件の評価出しをやっちゃいます。

出禁業者に対しては「あー、、いろいろ検討しましたけどちょっとこれは取り組み出来ないかもですねー」とやんわりお断りして終わりなのですが、この際、持ち込まれた顧客情報や物件情報が銀行に残ることがあります。

実はこれが意外に厄介で、こういう残り方をするとどうなるかと言えば次回、別の物件でこの銀行を使おうと融資を打診しても「ん?この買主さん、、前に〇〇って業者から持ち込まれてない?」となり一発否決はされないにしてもかなり色眼鏡で見られることがあります。(「あんな業者から買おうとしてたくらいの客だからこの物件もなんかウラがあるんじゃねーの?」と疑いが掛かるんですw)

また物件の方は、「あ、この物件、、そういや前に〇〇って業者が賃料フカして打診してきたやつじゃね?」となり「ウチの銀行では扱えません」、、なんてことがよく起こります。(こうなるとこの売り物件はどこの業者が融資打診してもアウトになっちゃうんです)

ここ数年、我が世の春とばかりにどこの仲介さんも無茶な融資付けをやってたもんですから融資する金融機関の本部も相当賢くなり空室を賃貸中に見せかけようとカーテンぶら下げたり廊下から見えるキッチンに洗剤とか食器を並べてさも人が住んでる風を装っても金融機関は現地に飛びホントに人が住んでるかを以前よりも厳密に調査するようになりました。

これが最近の「融資が厳しくなった」と言われる主要原因であり各業者さんが「融資がそろそろ厳しくなるので今のうちに物件買っちゃいましょー!」とあおるのを見てると「その原因作ってるのはオマエラだろww」って大声で叫びたくなります。。(と言いましても不動産屋は儲かる時に儲けてないと、、ってこともあるので書いてて辛くなります。。)

要するにこれ、評価が出ないと買って貰えないので銀行騙して評価を上げてフルローン、オーバーローンを引こうとしてやってたことが銀行側に見破られてるだけで「手金無しのフルローン狙いじゃないと買わない」なんて類で行く道を間違えなければまだまだ「融資が厳しくなった」という話ではありません。

そう思うと例の光速投資系の業者さんの罪は相当なもので、また評価以上に融資を引かされて最終的な出口局面でにっちもさっちもいかなくなるであろう高属性で名を馳せた不動産投資家さん、、、

前にも「なんでもやり過ぎはよくない」と書きましたが、ホント、今のうちに「ヤバイ局面で泣きながら売らなくても安定運用が出来る手立て」を打っておいて欲しいです。(売らずに保有で耐えられるだけの資産にしておけばこんな局面でも死ぬことはありませんからw)

あと、今の時期であれば「キャピタル狙いで売り逃げ」も出来なくは無いですが思ってる以上にそんな考えを持ってる人も多く、現在都内の売り物件の在庫を見ても相当積みあがってます。

と考えるとですが、、
今までは自分に融資が付けばよかっただけで済んだ話が、売り出し時にどこの銀行で有利な融資が引けるのかという出口戦略を緻密に考えて新たな買主がよりたくさんの融資が引けるよう、売り主も努力しないといけない時代になったと認識していただけると道も見えてくると思います。(ちなみにス〇メ→ス〇メが出来ない時代の流行りはス〇メ→り〇なor浜銀or西〇信金なんてよくききかじります

なんか最近この手の融資の話ばっかり書いてる気がするのですが、
最近、ウチの会社に遊びに来る業者さんが毎回同じようなことを口にするのでとても気になってるからなんです。


えぇ、、
微妙な違いはあれど、、これってリーマンショックの時にあった「なーんかあの業者、、融資が止まったみたいで危ないみたいだよ」からの「一発倒産」って状況にすごく似てる気がするんですよ。。。。(考えすぎ、、ですかねーw)




たぶん気のせいなんじゃんw

COMMENT

No title

最初に出禁業者に持ち込まれたら、売り主さん堪んないすねw

元付けの諜報力が試されますねww

最近は...

そこかしこで融資姿勢が厳しくなってきたって
記事をいっぱい見るようになりましたねぇ...(^^;

こういったお話は考えすぎぐらいで
ちょうど良いような気がします。。。

私の西○信金の担当者は、ス○メからの借り換えをしたいという客がたくさん来るけれど、物件の担保評価以上に借りていて、しかも返済期間が長くて、金利が高いから、毎年の担保評価の下落幅の方が残債の減少よりも早くて、年々債務超過が拡大する人が多くて、借り換えに応じられないケースが多いと言ってましたが、そうでもないのですかね。

光速投資法で、わずか2棟くらい購入しただけで、俺は家賃○千万円、キャッシュフローも○千万円でスゴいぞと自慢されることがあり、自分はそんなことをする勇気もなかったので、いいなぁ、すごいなぁと思うことが多いですが、実態はそうでもない人も多いのですかね。

ま、私は無理せずにマイペースで行きます。

融資の流行に乗れますかねvルートは作りました!
でも準備がまだ間に合いません。頑張ります。

小細工

小細工して普通じゃない買い方するのが好きな人っていますよね。
なんでか、小技を効かせて買うのが格好よいと思っているのか、
あれこれ色々な手立てを自慢されることがありますが・・・

バレて死なないように祈るばかりです。^^;

金融資産のエビデンスの偽造が流行ってるらしいですね。
資産総額数十億の大家が最初の2〜3棟まではやってたとかw

いつか来た道

日本一大きな湖の大いなる地方より
初めて書込みさせていただきます。
不動産にはリーマン直後に参入致しました。
当時、スルガ規定外だったサラリーマンだった私は、このような指針となるブログもない環境の中、地元不動産屋にはホラ吹きと言われ、
地元金融機関を夜討ち朝駆け、絨毯爆撃作戦で1棟物融資を勝ち取って行きました。
現在では専業でやっております。
情報の少ない当時でも、リーマン前にSMBCで借り入れしていたサラリーマン大家がアップアップしている!との情報があり、やはり不動産に素人が参入は危険!という論調がありましたが、今ではその方達が勝ち組ですね。
今まさに、そのようなことが起ころうという気配がありますが、SMBCの時代と違うのは、今より圧倒的に物件価格が割安だった事です。
ゆえに、これから参入される方はよっぽどの覚悟が必要かと。
先日も2棟目購入という方に、1棟売却致しましたが、3年は家族5人が暮らせる上に、娘の私立大学4年分の授業料を足したぐらいに儲けさせて頂きました。
2年ほどの保有期間の物件だったのですが・・
次に現在のような不動産狂騒時代が来たとしても、今買ってる物件が売り抜けられる??
ある程度、踏ん切りは必要ですが、
エントリーポイントは間違えないようにしたいと思います。

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