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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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新築のアパート群の話。。。


本日もポチして「戻って」お楽しみくださいw

こんにちは。

先日、エスパー君と二人で現調に行った時の出来事です。。

基本的に我々、物件を売り出す前には必ず現地に行ってあれこれ調べて相手仲介さんからどんな質問が飛んできても大丈夫なように準備しています。(「わかりません」とか「調べて折り返します」ってなんかカッコ悪いじゃないですか?ww)

ただ何回も調査に行くのは面倒なので出来るだけ一回で済むように役所の住所とか水道局などを事前に調べて行くようにしているのですが実際行ってみると初めて走る道ゆえ、カーナビ様があって道に迷うこともしばしば。。

狼「だーかーらー、、事前にルート調べとけって言ったろ!!」

気が短いワタクシ、、
行き当たりばったりで現調するのが嫌な性格なので道に迷って時間を無駄にするとすごくイライラします。。

でも地方に行くとカーナビに存在しなかった道がいきなり出来てたり逆に今まで存在していた道が無くなってることもあり一概にエスパー君を怒鳴りつけることも出来ません。。(ちなみにワタクシが若かりし頃の上司はこの場面で容赦なくグーパンチが飛んできましたw)

先日も曲がる信号を間違えてどこも曲がることの出来ない田舎の一本道を走る羽目になったのですが「迷ったときは来た道を戻れ派」のワタクシと「迷った時こそ勝機あり(意味不明)」なエスパーくんとで度々どっちの道に行くかを揉めることがあります。

そんなどこまでも曲がれない道の先は一面田んぼと畑の広大な土地。。

「埼玉なのにこんな北海道の原野みたいなとこもあんだなww」
と冗談飛ばしてたワタクシに思わぬ建物が飛び込んできました。。


えぇ、、
新築のアパート群です。。。

駅から歩くと途方もない距離(推定8Km)に忽然と現れた新築アパート群。。

見た目に築2~3年は経ってますが推定1K×20部屋の二階建てアパートが5つ建ってる建物すべてにデカデカと「入居者募集中!」と書かれた派手なノボリが建ってるとこを見ると

「そもそもこの町内に100人も人が住んでいるのか?」

という部分についてしばし考察してみたくなります。。。


ちなみに今回我々が現調した物件は埼玉の某私鉄線駅徒歩1分未満という好立地にある物件。。(今回の我々、本物件を7%の利回りでの売却を目論んでますw

駅前こそまだ繁栄しそうな雰囲気はありますが徒歩で5分くらい歩くと一面ネギ畑。。。(築10年過ぎの物件にはかなり空室が目立ってました)

そこから更に8キロ離れた市街化調整地域みたいな土地にシングルユーズの木造アパートを5棟も建ててしまって一体なんの罰ゲームなのかと思いましたが、この土地の持ち主さん、、きっと例の地主営業にやってきたハウスメーカー系の業者にまんまと喰われてしまったんでしょうね。。

言うまでもなくこの手の業者さん、
建てた賃貸物件が埋まるかどうかよりも地主に新築物件を建てさせることにベクトルが向くので賃貸需要のカケラもない場所であっても地主様がOKと言えばお構いなしに新築アパートを建ててしまいます。(「こんな土地じゃ賃貸物件なんか絶対失敗しますからやめましょう」なんて言う営業マンがいたらそいつは速攻でクビになるんじゃないかとw)

また営業マンは地主の気が変わらないように囲い込みいろいろな資料を提示して最終的に「30年家賃保証」とかで攻め落としまんまと新築アパート建築と相成るわけですが、その営業マン達の日々たゆまぬ努力の積み重ねがこんな金字塔を打ち立ててしまいました。。(まさに時代の寵児ってやつですw)

借りたい人がいて貸したい人がいてそれが上手くマッチング出来てればいいのですが、「建てられそうな土地(賃借人が付くかどうかは別としてw)」と「口説いたら建てそうな地主」が増えて追い討ちを掛けるように低金利と相続時の課税強化が始まれば当然、物件の供給量だけが賃貸需要を無視した形で増えてしまい結果的にこれが家賃下落に繋がり、デフレマインドの要因になるんじゃないかと最近この「行き過ぎた状況」を危惧する声が増えてます。。

と、ワタクシがこんなブログでいくら書いてもこの流れは止まる気配もないのですが政府内で危惧する声が増えれば法律を変えるなり規制を掛けるなどしてこの行き過ぎた状況を力ずくで変えようとする動きが出てくると思います。(バブル崩壊を招いたのも直接の原因は当時の総量規制でしたからw)

しかしそんな話はまだまだかなり先の話だし、今の金融機関の姿勢を見てると賃貸需要なんかなくても新築物件が建ち並んじゃうんでしょう。。(聞けばHM系の新築物件は金融機関も融資出しやすいそうでどんな安普請な木造アパートであっても普通に30年以上の融資が引けちゃいます)

新築時はまだ競争力があるので(新築プレミアと言います)周りにある昭和のバブル期に騙されて建ててしまったペパーミントグリーン塗装された時代遅れなワンルームアパートよりは埋まる確率は高いですが、10年もするとかなり煤けてきて家賃下げないと埋まらなくなってきます。

都心の物件でもエリアのよってはこんなことが普通に起こるのに賃貸需要がないエリアで「地主で土地があるから・・」とポンポン建ててしまえば先ほどの「行き過ぎた状況」に巻き込まれるのは必至です。

そこで地主で土地を有効活用したいって人に言いたいのですが、
まず持ってる土地で賃貸経営やったら成り立つ可能性がどのくらいあるのかを考えてみてください。(この部分の考え方は過去ログで散々書いてきた話なので各自過去ログを漁ってくださいw)

恐らくですが地主さんって先祖からの土地を手放すのが嫌でその土地にこだわってそこに何か建てようと考えがちになるんじゃないかと思います。(「建物建てれば固定資産税も優遇されるし借金が出来るので相続対策にぴったり」なんて殺し文句で営業マンが日々、絨毯爆撃してますからw)

偶然、立地が良ければいいのですがそれでも建った後の運営がうまくないとやっぱり空室が目立つようになってきます。
また、最初から賃貸需要すらないとこで強行すれば最初から空室だらけになり築年数が経過するにつけお荷物になり先祖代々の土地を守るどころか「これなら最初から更地にしとけばよかった」なんてことも起こりがち。。(先日見た新築5棟物件はまさにその言葉通りの物件でございましたw)

それでもHM系業者は引き渡し後も管理業務に介入して「生かさず殺さず」で入ってくる賃料から管理費だの協賛金だのいろいろな名目で養分を吸い続けます。また大規模修繕などの話になると「ウチの提携業者以外を使っちゃダメ(だってうわまえ抜けなくなっちゃうじゃんw)」と半強制的に介入します。

しかも大規模修繕なんかまだまだ先でもいいのに「こういうのは計画的にやっておかないといけないんです」ときっちり10年毎に大規模修繕やらされちゃうもんだから貯まったと思ったCFも結局そのHM系管理会社に持って行かれます。

これって普通の大家さんがどれだけCFを残してるか知らないじゃないかと思うのですが、ウチの場合に限って言えば借り入れ13000万・年間賃料2000万に対して返済して諸々諸経費を払っても税引き前で1200万くらいは残ります。(昨今の建築費高騰もあるのでウチで今やれば年間手残りは800万くらいになる気もしますが。。w)

土地から買ってるとさすがにこんなに残るわけはありませんが土地を持ってる地主さんであれば理論上、このくらいは手残りが残せるってことを覚えておいていただきたいところです。。

あと心配なのが新築時の甘々な家賃設定。。。
HM系に限らず新築物件の企画を持ち込んでくる業者さんはほぼ100%の確率で「少しでも利回りを高く見せよう」と理論上の最大値の賃料設定で収支を組んできます。

業者さんも近隣事例を調べて収支を組んで来るのでコロッと騙される部分がここなんですが賃貸物件の賃料ってのは相場もありますが時価になることが多く周辺のライバル物件で「早く埋めてしまいたい」と賃料設定を低く設定して募集された物件があるとそっちの賃料相場に引っ張られてしまうことがよくあります。

恐ろしいのはこの家賃の乖離を知るのが建物が完成して募集開始した場面ってところ。。
計画段階でわかってればまだ何とか出来ますが部屋の間取りも広さも仕様も全部決めてから「なーんかこのエリアってシングル層には不人気みたいなんですよねー」とか後出しじゃんけんみたいに仲介さんから物件にケチが付けられてもオーナーとして出来ることと言えばクネクネライトを置くとかウエルカムバスケットと案内POPをベタベタ貼り付けるくらいしか出来なんじゃないでしょうか?

さらに言わせていただくと、、地主さん以外の土地から買わないといけないって人のケースで最近良く売り出されてる「新築利回り8%」なんて完成売りの物件を買う場合、、、

よーく賃料をチェックしてみると業者の都合のいい間取りな上に甘々な賃料設定になってる可能性が非常に高いです。。(ウチに相談で来た物件に限っては甘々率がきっちり100%でしたからほとんどがその手法なんでしょうね)

そう考えると今流通している物件のほとんどが借金してまで不動産投資をやる必要が無いって結論に達するわけですが、そんな時期に「金利の安い今こそ不動産投資です!!」とドヤ顔で営業しかけてくる人がきっと鬼に見えて来るはずですよww(っつーか逆に「この人なら信用できる」なんてついていくから返り討ちに遭うんだってww





ダラダラ書いてたらまた話が長くなっちゃったんじゃんw

COMMENT

No title

 私の地元でも同じセールストークでバンバンアパート建ってますよ。相続税がいくら安くなるにしても保証される家賃は30年間変わらないんですかと・・・

持ってる土地に建てるのですから、後は建物だけ、と言って型にはめ・・・いえ、営業されるのでしょうか。
埼玉どの辺に見えたのでしょうか(笑)。

新築アパートあれこれ。。。

新築と言えば日経の記事でこんなデータも出てましたね(^^;
[貸家着工 8年ぶり高水準 16年40万戸超、地方で伸び]
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO12088230U7A120C1EE8000

地方圏の伸び率は三大都市圏を上回っているそうな...

新築系のお話ですと過去ログのいろんなところにありますが、
地主さんとはちょっと違いますがこの辺りとか?
[新築アパート地獄。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20160204.html
※4日間の連載ネタです。。。

う~ん、、、
最近、個人的に検索が上手くハマらずにモヤッとすることが
増えてきてますねぇ...( ̄▽ ̄;)

ぼくちゃんも埼玉のはじっこで頑張ってますがネギ畑と大○建○いっぱいありますよ♪
レ○パは最近増えませんが代わりに大○ハ○スが頑張っているようです。
地主じゃないので違いは分かりませんが総じて賃料高めなんでこちらはやり易いです~

No title

埼玉の私鉄沿線で北海道のような原野、、、私の得意エリアっぽいですね。
物件はなくなりましたが、サッカーで定期的にそっち方面に行っていますが、その辺りも毎月のようにバンバン新築が建ってます。

情報格差

自分で埋める努力をしないとあっという間に養分ですね。
最近TVなどでもアパート買って年金対策なんて番組組む
ぐらいですから、業界からのスポンサー資金も凄そうですね・・・

怖い世の中になったもので。^^;

No title

埼玉のネギが有名な地域ですと、仕事で数回行っておりますが、本当にネギ畑と野原だけみたいなところが少なくないです。
あんなところで駅から8キロに誰が借りるのか。
地元も農村部ですが、ご推察通りに先祖代々の土地にアパート、マンション建て過ぎて、親族間で客の取り合いが発生しかねないという笑えない状態です。先発は老朽化で埋まらず、後発は需給バランスが崩れてて埋まらずという状況でもあります。
先祖から受け継いだのは「財産」ではなく「土地」というのがやはり百姓のDNAとして強く刻まれているのを感じます。

No title

こういった話は田舎では当たり前ですね。相続対策と称して土地を持っている地主に〇〇ハイムとか〇〇〇けんたくとかがいっぱい30年家賃保証付きでアパートを建てております。流石い、最近は建てすぎたのか新規のアパート建設は下火です。
私の所にも話が来ましたが、利回りを考えると不可能な感じ(たぶん利回り2%以下)
最近、こういった物件を手放したいと言う話をちらほら聞きます。
ひたすら、〇〇ハイムの為にアパート経営をしている様なものですからね。
 そろそろ、そんな物件が直に回って来ないか、、口を開けて待ってます。

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