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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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なにか落とし穴があるはずだ。。。


さーさー、、遠慮しないでポチってくださいなw

こんにちは。

ワタクシも投資物件を探してる業者である手前、一応レインズくらいは毎日チェックしてますが昨今の物件の高騰化の影響で売り物件が軒並みあり得ない売値で売りに出てます。(再建不、築60年、木造アパートで利回り9%ってある意味、詐欺に近いですw)

想像するに「今なら高く売れるから」と仲介にそそのかされて「高く売れるなら売ってみっかw」ってノリで売り出してる人が増えたからこんな惨状になっているんじゃないかと思いますが、いつまでも売れずにいると「専任切られる前に売り切らないと手数料がもらえねーだろw」とやがて両手仲介を諦め片手手数料でもいいからとにかく売り切ってしまおうと「広告掲載可」に切り替えてしまいます。

ネット営業専門の客付け業者さんにとってはここがチャンスでそんな「広告掲載可」の物件がレインズに登録されようものなら我先にと元付に資料請求して速攻でポータルサイトに掲載して売り出しを始めます。(噂ではパソコンに張り付いてそういう物件が出た瞬間にポータルサイトに掲載出来るように人員を配置してるところもあるそうなw)

特に昨今は利回りさえ高ければネット反響があるので「都内・利回り10%以上」なんて広告が打てる物件であればネット上は当然こうなります。。


同じ物件広告のオンパレードですw

普段からポータルあたりで物件を探してる投資家さんから見るとなかなか「都内・10%」なんて物件はありませんから俄然注目してしまうと思いますが、そもそも今の時期にそんな都合の良い物件があるとしたら瞬間的に「なにか落とし穴があるはずだ」って思わないと業者の思う壺となり最終的にはクソ物件を掴まされて以降、「保有ストレス」に悩まされることになります。(「家族を幸せにしよう」と始めた不動産投資ビジネスが真っ先にてめーの寿命を縮めちゃ本末転倒もいいとこですw)

さて、そんな先ほどの写真の物件、、
ネットに各社が一斉に広告を出すということは昨日か一昨日あたりにレインズに登録されて「広告掲載可」になったということが容易に想像出来るので早速レインズで検索してみました。


まったく想像通り掲載されてましたw

物件概要
町田市高ヶ坂 一棟マンション
価格 9880万円
想定利回り 11.17%
土地面積 135坪
建物面積 207坪
構造 RC造
築年 昭和47年9月
検査済証 なし


一見するとなんとなくおいしそうに見えるこの物件ですが、
細かいスペックを見ていくと真っ先に目に飛び込んでくるのが建ぺい/容積 40/80 って部分。。

えぇ、、
この瞬間に本物件は容積オーバーゆえに融資が引けないことで買える人が極端に少ない物件だというのがわかります。。(いわゆる三多摩地区あたりの高利回り物件ってこのパターンが多いんですw)

ちなみに本物件、、
まじめに容積換算して再建築したとして今の賃料で貸す前提で利回りを見ると単純計算で1114万/年が583万/年になっちゃいますので荒っぽい計算ではありますが、実際の表面利回りは11.17%から5.9%に下落します。

しかも本物件、、
1階、2階が巨大な事務所スペースなのでここが仮に空室での想定利回りであればこの11.17%なんて高利回り設定も絵に描いた餅です。



この手の物件を「下駄ばき物件」といいますが元のオーナーがここでなにか事業でもやってたんでしょう。(建築許容面積の2倍の床面積なんて欲張りさんだから、、、以下略)

それでもここが上手いこと埋まればそれなりの利回りになるかもしれませんが、資料を見るとここは「第一種低層住居専用地域」ですのでそもそもこんな広さの事務所の賃貸需要があるのかすら疑わしい場所です。(どうでもいいけど一種低層でこんな広さの事務所って建築確認通るんでしょうか?)

しかし本物件、、
どこの客付け仲介さんも書いてますが「土地が135坪もあるので資産価値大!」とアピールしてます。。

確かに「都内」表記出来る場所で100坪超えと言われると「なんか積算がガッツリで価値が高そうだな」と思うでしょうけど資料によれば地勢は「傾斜地」。。

しかも「宅地造成法規制地域」と注意書きが入っているので現地に行くまでもなく急斜面を切り開いた平らじゃない土地であることは明らかです。

急斜面な土地はどんなに広くても将来的に切り分けて売れませんし、結局は100坪のまま出口を迎えないといけないので実際の資産価値はそれほど高くありません。(今はあまり言われてませんが将来的にはこの手の傾斜地は平らな土地と明らかに査定時点で差がつくはずです)

またこんな急斜面だと当然周囲は擁壁だらけ。。
擁壁を背負うと何かあったときは建物と同額程度の費用負担になる可能性もあるので要注意です。

他社の売り出し物件にケチをつけるつもりはありませんが、ワタクシから言わせていただくとこの物件を買わせようとお客さんに紹介する時点で「現金持ってるバカな利回り星人に嵌めこんじゃえ」ってのと同義語。。

最近は投資家さんの目も肥えてきてますからさすがにこれに手を出す人も少ないと思います。
しかしまだいるであろう「最近不動産投資に目覚めた人」から見ればこれでもまだお宝物件に見えちゃうかもしれません。(容積オーバーでもCFが出ればOKって人もこの世にまだたくさんいそうだしw)

と言うことで本物件がいつまでレインズに載ってるかひっそりとウォッチさせていただきます。。



あ、そうそう。。

今朝くらいからやたらこの物件に対して「この物件どう思います?」って質問がメールで飛んで来てますが、全員に解説したメールを返信するのも時間が掛かるのでまとめる意味で本日のブログネタにしました。

したがってこの物件についてのご質問の返信はしませんのでご了承ください。。



ブログ掲載をもって回答とさせていただくんじゃんw

COMMENT

No title

マイソクの帯、『狼不動産』ってことは、、、売る気マンマンなんじゃんwww

出るわ出るわ、ですね

なんか恐ろしい高値ですね。
築古を考えてますが、そこまでなのか、という感じです。ありがとうございます!落ち着いて自分の欲しい物件の条件出してから、物件を定点観測できたら良いです。

事務所ちゃいますねん

住居部分の面積でちょうど80%になりそうなので、事務所部分は図面上、基礎だったのではないでしょうか(笑)

同じ物件広告のオンパレード...

そんな状況になってしまった時点で、
察してくれと言われているような気がします...(^^;

アピールポイントからしてみても
苦肉の策な感じがヒシヒシと伝わってくるような...(--;

地雷

あちこちに埋まっているようですが、昨今の高値圏ではその率も
UPしまくりなんでしょうね。^^;

安ければ良いのでしょうけど。

買付相談

随時ブログにして頂けると有り難いです!
どうせ今はまともな案件は、ほぼ無いはずだし(笑)

庶民のわたくしには、そんな事例が大変参考になります。
銀行さんは、貸したい病蔓延中。
恥ずかしげも無く、ウンコ物件を手土産に借りませんか?と。
お付き合いで、そんなアポ優先してましたが、
今年から先に資料郵送お願いしますねにしました。

欲しい欲しい病なら、相談の内容云々問わず、どうせ買うでしょ(≧∇≦)b
有志求む!!!!
「狼に相談してダメじゃんって言われたけど、今はウハウハなんだよね!」
というの!
我らの閣下は、そんな意見があれば、
ちゃんとブログに挙げてくれるはずです。

町田市の高ヶ坂の物件、実家が町田市の私が町田駅まではるばる自転車で行く通り道沿いにありました。
当該物件から町田駅に行くには、そばのはんぱない急坂を上らなくてはなりません。その急坂の先にあれば、事務所も若干は入る可能性もあるように思いますが。
あの場所で、広い事務所の客付けは難しいですね。

融資れぽーと

わたくしの地元の話です。
不動産融資に乗り気でなかった銀行さん、
当たり前の様に他行に借り換えで随分とお客を持っていかれたようでして。
目には目を?ケツ捲られ?
やられた銀行からの借り換えするなら金利安くしまっせー!
地元でめぼしい貸出先が無いエリアは、少ないパイの奪い合い。
借り換えの揺さぶりをかける時期みたいです。
飽和状態の賃貸経営と同じですね。

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